《解釋》主要對商品房預售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房品質、商品房包銷、商品房擔保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出了明確的規定。其中，對出賣人嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規定可以適用懲罰性賠償原則。集資房、房改房、經濟適用房不適用這一司法解釋。

    11種情況買賣合同無效或被解除

    解釋突出的特點是強調對房屋買受人的保護，規定了大量經買受人申請法院應予支援的合同無效、解除或被撤銷的情形，因而對於減少商品房開發商侵犯買受人合法權益的現象具有積極意義，這些合同無效、解除或被撤銷的情形包括（其中前5項，購房人可要求雙倍賠償）：

    1.商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

    2.商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

    3.開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

    4.開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

    5.開發商故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；

    6.出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致購房人無法取得房屋；

    7.房屋主體結構品質不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構品質經核驗確屬不合格；

    8.因房屋品質問題嚴重影響正常居住使用；9.出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%；

    10.出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行；

    11.商品房買賣合同約定或者《城市房地産開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。

    銀行住房貸款安全性大大降低

    《解釋》規定，房屋買賣合同無效、解除或被撤銷均可導致商品房擔保貸款合同的解除，並進而解除抵押貸款合同，從而使得銀行的住房擔保貸款風險大大增加。這些風險體現在以下幾方面：買受人解除買賣合同時，銀行住房擔保貸款合同也將解除，其與銀行簽訂的抵押合同也將隨之解除。由於此時銀行的貸款已經發放，銀行原本享有擔保或有抵押的債權將變為一般的債權，貸款安全性因此大大降低。

    借款合同解除後，購房貸款由開發商負責償還，這裡存在兩個風險：一是借款合同銀行是與購房人訂立的，與開發商沒有直接的法律關係，要求其返還貸款缺少依據；二是如果開發商沒有還款能力，銀行的損失將難以避免。

    銀行權益的行使在程式上存在困難。《解釋》規定，在房屋買賣合同無效或者撤銷、解除的訴訟中，銀行屬有獨立請求權的第三人，必須主動申請才能參加訴訟。《解釋》又沒有明確法院、出賣人或買受人任何一方的通知義務，由於銀行發放貸款的筆數眾多和資訊不對稱，極有可能導致銀行沒有得到資訊而錯過申請機會，導致無法作為第三人參與訴訟。

    另外，《解釋》適用範圍是自《中華人民共和國房地産管理法》施行後（1995年1月1日）訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，這就意味著，自1995年起銷售的所有商品房，均適用於該解釋，這種時間寬泛性可能導致眾多的消費者維權訴訟，從而為銀行歷史貸款帶來風險。

    必須防範可能增加的風險

    一是選擇有實力，規範誠信經營的開發商合作開展住房貸款業務，從而最大限度地減少因開發商原因而造成買賣合同效力改變的情況發生。

    二是加強向開發商的追償措施。央行121號文件出臺後，銀行對開發商的談判地位得到空前提高，銀行可借機加強向開發商的追償，比如要求開發商建立還款備用金、訴訟通知等。

    〈中國證券報〉 2003年7月2日