房地産貸款不得胡來

    121號文件對眾多房地産商而言，也許感到十分突兀，但對於中央銀行來説，實是必然之舉。早在前年，央行就對房地産市場過熱有所警覺。2001年6月，央行發佈了《關於規範住房金融業務的通知》（以下簡稱“195號文件”）。該文件的主旨是要求各商業銀行嚴格規範對房地産信貸業務的管理。2002年11月，央行在全國範圍內，進行了聲勢浩大的房地産信貸大檢查。其內容主要是對照195號文件，檢查商業銀行在2001年6月到2002年9月的房地産信貸業務辦理情況。此次檢查發現，有關房地産違規貸款和違規餘額分別佔檢查總筆數和總金額的9.8%與24.9%。雖然違規貸款率並不就意味著是百分之百的不良貸款率，但眼下，央行確有理由對房地産信貸狀況感到擔憂。

    目前國內房地産的開發模式，大多是由建築商墊資入場，而建築商再讓材料供應商墊資供貨。近來上海地産富豪接二連三地“翻船”（有消息稱其波及的銀行資金達百億元之巨），由此極有可能引發一系列的三角債，進而形成繁雜的債務鏈，並可能使銀行不良貸款增加。儘管外地開發商對此事的評價多有幾分無奈：“上海人得病，讓別人吃藥”，但銀行界人士認為，全國各大房地産熱點城市的開發模式都很相近，上海地産商的“東窗事發”顯露出房地産信貸管理上存在紕漏，如不及時補堵勢必形成極大的隱患，或許會釀成更大的金融風險。

    國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌認為，對於國有獨資商業銀行而言，由於所有者缺位，經理人沒有來自所有者的約束和壓力，這是銀行“問題貸款”的主要原因。

    由於制度等根本性的問題短時間內尚難以解決，那麼只有加強銀行的信貸管理，提高信貸評審人員的專業素養和職業操守，才有可能儘量降低銀行風險。央行下發的121號文件，儘管還沒出臺具體的實施細則以及規定具體的執行日期，但對房地産企業的開發貸款和流動資金貸款、建築施工企業流動資金貸款、個人商業用房貸款以及土儲備貸款均做了較為明確的規定，這給各商業銀行的房地産信貸劃出了一條基本界線，其政策信號明白無誤地傳達了這樣一個資訊：切勿在房地産貸款上任意胡來。

    個人房貸風險不可小視

    如果説，央行對房地産開發及相關信貸管理的規範整肅是迫在眉睫之事；那麼，121號文件中對個人商業用房及個人房産投資貸款的門檻提高則是防患于未然之舉。

    目前，工商銀行個人住房不良貸款為5.28億元，不良貸款率為0.22%；建設銀行個人住房不良貸款為32.05億元，不良貸款率為1.59%。從國際經驗看，個人住房貸款的風險一般是在發放貸款後的3-5年中逐步顯現。我國現在個人住房貸款餘額中，80%是2000年以來發放的，由於房地産貸款還貸週期較長，短期內並不會影響銀行品質，其金融風險不易被察覺。但隨著時間流逝，房地産信貸風險的累積效應，將很大程度決定商業銀行未來數十年的信貸資産品質，其影響不可小視。

    據近期的一組數據顯示：今年1季度，上海各類房地産貸款餘額為2494億元，在總量達2093億元的自營貸款總盤之中，個人房貸達1132億元，而同期房地産企業住房開發貸款餘額不過240億元，其比例約為1:5。據悉，在龐大的個人房貸中有相當部分為個人房産投資貸款。今年前5個月，上海個人商業用房貸款新增16.3億元，同比激增兩倍。而目前，上海的商鋪面積已達1700萬平方米，每人平均商鋪面積已達1:1.2，接近飽和臨界點，並已出現難以出租的“死鋪”現象。

    在其他房地産熱點城市個人房産投資亦蔚然成風。這或許為未來的金融風險埋下了一定的隱患。

    1990年，美國約有735000個債務人申請個人破産。如今日本的房價比最高時下降了70%以上，給日本銀行帶來大量不良貸款。有銀行界人士指出，若未來中國利率上升1個百分點，中國個人消費貸款人每年將額外多承擔1000億元利息，一部分債務人可能因此而難以為繼。此外，目前我國對貸款品質的評估主要是以是否逾期為標準，較少考慮借款人的還款意願和還款能力。因此，假如出現房價下行，房産投資人被“套牢”的情況，其還款意願和還款能力均會受到極大影響。由於目前我國在個人破産、抵押拍賣等司法制度方面尚不完善，因此這增大了銀行不良貸款的變數，使得央行有理由對眼下方興未艾的個人房産投資熱感到擔憂。

    由此看來，央行121號文件的出臺，實是為未來可能出現的金融風險築建了一面防火牆。稱其為無奈選擇也好，説這是主動出擊也罷，總之，央行斷然採取的防患于未然之舉，目的就是要遠離金融風險。（孟堅）

    中證網 2003年6月30日