最近，北京的氣溫驟然上升，與之相伴的是央行的一紙《通知》。一週前，中國人民銀行就加強房地産信貸業務管理髮出通知，對房地産開發貸款對象的開發資質信用等級、前期條件及對土地儲備機構發放的抵押貸款的額度等做出嚴格規定，同時，還規定銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人房貸；對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人提高個人按揭首付比例，並不再執行優惠住房利率等多項規定。通知一齣，各界譁然。在房地産業鏈中，它究竟會影響到誰？誰會受益？

    人民銀行 規範市場是目的

    央行在通知中説，自2002年下半年以來，部分地區出現房地産投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。部分地區的商業銀行為了搶佔市場份額，違反有關規定，放鬆信貸條件，一定程度上助長了部分地區房地産投資的過熱傾向。國家統計局統計數字表明，2002年1月到7月，全國商品房空置面積總量已經達到了1.2億平方米，其中半數空置了一年，佔壓資金超過2500億元。而今年前4個月，全國商品房空置面積同比又增長了9.6％，其中，空置期一年以上的商品房面積同比增長4.5％。

    央行説，發佈這個通知的一個根本目的，不是對房地産政策的收縮，而是為了進一步促進房地産市場的健康發展。“中低收入家庭住房比較困難，要進一步擴大住房貸款的覆蓋面，強調要支援中低收入家庭，能夠有條件取得銀行貸款。”中國人民銀行貨幣政策司司長戴根有解釋説，購買第二套商品房屬於經營行為，而不屬於滿足個人實際需要的消費行為，現行的個人住房貸款利率是1998年為推動房地産業發展而制定的優惠利率，雖然目前不良貸款率很低，但繼續實行下去，也蘊涵著一定風險。

    商業銀行 個人資訊難掌握

    面對央行出臺的新政策，一些商業銀行表現出了複雜的心情。就新政策中對個人貸款購買第二套以上住房的有關規定，民生銀行的李先生認為，以國內各家商業銀行目前對客戶個人資訊掌握的情況，還無法準確判斷購房者是否是二次以上購房。“人民銀行在信貸查閱系統，包括個人系統這一塊沒有聯網，多家銀行都可以貸款，對於單個銀行來説，很難查閱出這個貸款戶到底是買的第一套還是第二套，這就需要有一個大的環境。”“另外，也很難確定哪一價位屬於高檔房。”

    開發商　釜底抽薪壓力大

    北京翠谷小區的售房人員告訴記者，購房者買的是不是第二套房，有一部分她們是知道的，但有一部分不掌握，因為客戶不會説，涉嫌隱私。

    “作為開發商，我只管賣房子，我不管你買的是第幾套。”鋒尚國際公寓老總張在東對記者説。很多開發企業認為，在沒有更多的融資渠道的條件下，央行用限制個人貸款及兩次以上購房消費的方法降低房地産開發風險不足為取。這種做法雖然會淘汰房地産開發企業中一些實力較差的企業，但好的企業也難免被一刀切掉。由於資金的壓力，開發速度會減慢，現房銷售會使房價相應提高。

    華遠房地産公司總經理任志強近日發表了言辭激烈的文章，他認為房地産金融風險實際上是銀行風險，這種風險是由於我國現行的金融體系造成的。由於我國沒有開放房地産金融市場，除了銀行信貸外，沒有更多的金融工具。

    今典投資集團董事張寶全認為，在國外，買第二套房能夠得到更多的實惠和優惠，我們正相反，所以從過程來講，對消費的支援和鼓勵缺乏一般正常的市場規律和意識。還有些開發商認為，要求房地産企業、建築施工企業貸款得到的流動資金，不能用在蓋房上，買地的錢也不能靠銀行貸款來交，只有主體結構封頂後，才能對購房人發放貸款等等，這些都會打亂房地産商的融資安排。

    普通百姓 買房有利受益多

    對於這個通知，普通百姓又是怎麼看的呢？周先生2000年大學畢業後在一家行業報做記者，目前最迫切的是買房。他説，不管對房地産業發展有何影響，我的感覺至少在短期內對幫助我們買房有利。根據國家財政科學研究所的報告分析，我國貧富差距正在加大。限制富人買多套房當然對降低房價、保證大多數人買房有利。另外，只對結構封頂的售房發放貸款，肯定會避免很多糾紛。

    事實上，高房價已使眾多欲購房者望而卻步。2003年1月份，原國家計委發佈的行業景氣報告指出，目前我國房地産收入價格比在世界上處於畸高的水準。國際通行的看法認為，平均房價與平均收入之比的合理水準應為3：1到6：1。目前在我國大部分城市與之相應的比例是8：1到15：1。北京市民戶年均收入為3.4萬元，一套80平方米的普通住宅也需要40萬元左右，房價收入比為11：1。社科院金融研究中心教授王松奇指出，從全國經濟比較熱的城市來看，有大量貸款被一些人用於投機用途，用於購買第二、第三套房子貸款。央行的這個規定對在房地産信貸款高速增長過程中的結構控制能起到積極的作用。

    中國社會科學院金融研究所所長李揚説，在我國，房地産業已經逐漸成為支柱行業，一個支柱行業一定要面向廣大人民群眾，不能只面向少數有錢人的口袋。現在很多地方出現了兩極分化，一個極端就是很多人需要住房，但是又沒有足夠的收入，沒有足夠的東西來抵押、擔保而買不到房；另外又有一批人，利用銀行貸款的空子，購買多套住宅出租。央行採取的這些措施，對銀行、投資者、開發商都有利。

    《市場報》 2003年6月24日