近年，大幅上漲後的房價與消費能力的提高漸漸脫節。據央行上海分行的一份報告稱，如果按每套１００平方米計算，上海２００２年套房價格與每人平均收入之比為１１．４５倍，而發達國家的這個數字一般為６至１２倍。考慮到國內居民的收入水準、住房品質等因素，我國的這個數字比例應在４至８倍間較合適，而上海已遠遠超過這一范圍，接近了發達國家指標的上限。該報告的結論是，當前上海房地産市場已有過熱跡象。

    對於偏高的房價和過熱的房地産市場，各方人士的看法存在較大分歧。中國房地産協會披露的數據顯示，目前，全國空置房面積達到１．２５億平方米，空置率為１９％，超過了國際“警戒線”（空置率１０％至１５％）。商品房空置率重新攀升，説明國內房地産市場確實出現了一些令人擔憂的跡象。不過，對此也有專家提出不同看法，經濟學家蕭灼基去年年底在上海表示，中國房産市場就總體而言不存在泡沫。至於高空置率，蕭灼基稱，中國現有４０００萬戶住房困難戶，每家分一間房，８０００萬平方米的空置房就分完了。

    但實際上，房地産市場的潛在泡沫還是應該引起足夠重視。對銀行來説，特別要當心“在歡樂走向死亡”。這句話原來是用於警告股市投資者的，而對房地産市場中的各方參與者也同樣適用。越是房地産市場火爆的時候，潛藏的泡沫和風險越多，恰在此時銀行最熱衷於給房地産企業放貸。房地産項目從投入到産出需要較長時間，一旦市場發生逆轉後很可能拖垮一大批貸款項目。因而，央行現在主動收緊房地産信貸政策，有助於使商業銀行規避市場風險。個別城市已經出現房價回調和高價房銷售放緩，説明房貸政策的稍有改變是理智的行為。

    按政策設計者的初衷，提高購買第二套以上住房的首付款比例，及上調高檔房和第二套房貸款利率，此兩項將加重投資性購房者的房貸成本。上海市物價局去年曾特別指出，２００２年上半年年上海出售的高檔樓盤，購買者中境外人士和外省市人士合計佔５３．６％，超過了購買高檔樓盤者的半數。“在這些境外、外省市購買者中，多以投資為目的，一旦撤離將嚴重衝擊樓市。”房貸成本上升，將導致部分投資性購房者的資金壓力增加。若這部分投資適當減少，可通過房地産市場需求變化來調低房價，從而使真正有購房需求的老百姓得到實惠。果真如此，房價也有了更強的支撐，不必過於擔心投資者變現出逃帶來重大衝擊。

    然而，房價會不會因新的房貸政策而大跌？這很難下結論。決定房價走勢的關鍵因素有二：一是政策面對開發商的引導，二是市場供求變化。同樣實施新的房貸政策，在不同的地區對房價構成的影響會不同。就上海來説，市場需求依然十分旺盛，要使不斷走高的房價止住上升的勢頭絕非易事。地價是決定房價的關鍵因素，但現在上海好的地段已經非常稀缺。上海為了控制在中心城區新建高層建築，不再批准建造容積率在２．５以上的住宅小區，再加上新一輪舊區改造中動拆遷成本大幅上揚，實行市場化拍賣後的地價已沒有太大下降空間。如果投資者看中上海樓市中的稀缺資源，且這種稀缺資源確有需求，即便房貸成本有所上升，也很難抑制其投資的慾望。

    因而，調低房價的關鍵是在樓市的結構性調整上做文章。央行新規定鼓勵中低價房的消費，與上海市政府加大經濟用房開發的政策不謀而合。若政府鼓勵開發商到地價相對較低的市郊結合部開發樓盤，給予多項財政和稅收支援，再輔以房貸新政策，中低檔商品房市場終究會熱起來。只有中低檔商品房的供應量增加，房價才會真正降下來。

     （中國經濟時報）2003年6月23日