市場猜測了許久，收緊房地産信貸的規定終於出臺。6月13日，中國人民銀行發佈了《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》(以下簡稱《通知》)。值得注意的是，該通知涉及的內容，幾乎涵蓋了房地産信貸的全過程，包括開發商開發貸款、土地儲備貸款和個人住房貸款等各個環節。而其中的關鍵詞十分明確：抬高房貸門檻。

    銀行監管由“防”變“控”

    對新的央行房貸政策，有關專家認為，《通知》表明央行對房貸調控重點由“防”變為“控”。其中一系列的政策調整將導致房地産供需關係的變化，開發商和銀行也將面臨一場新的生存變局。

    業內人士分析，由於房地産行業是資金密集型行業，開發商對銀行貸款的依賴程度非常高。目前房地産開發資金來源中30%左右是銀行的直接貸款，開發資金來源的另一部分———自籌資金中有很大一部分是來自於個人按揭貸款，所以，兩項加起來，銀行貸款超過40%。再加上目前有些建築企業墊資施工的現象，實際上，在房地産投資資金來源中，直接間接的銀行信貸資金大大超過70%，金融風險過於集中。因此，收緊信貸對房地産業資金鏈的影響顯而易見。

    針對建築商墊款現象，《通知》強調商業銀行須嚴控建築商流動資金貸款流向，嚴格防止建築施工企業用銀行貸款墊資房地産開發項目。這表明：信貸資金從建築商流入開發商、開發商借建築商逃廢銀行債務，已經引起央行高度重視。目前的情況是建築公司願意為工程墊資，甚至使用流動資金貸款墊資，開發商只需在主體工程封頂之後支付一半工程款，餘款則在售完樓後再支付。而通常在主體工程封頂時，預售其實早已開始了，如果市場形勢好，資金回收會很快，支付工程款應綽綽有餘，不應出現拖欠建築商資金的問題。但如果出現銷售不暢，資金鏈就會斷裂，金融風險就會出現。

    由於新政策對供給和需求兩個方面的貸款都有所收緊，有專家分析，這一政策對於房地産公司而言，將面臨重新洗牌，加速房地産公司優勝劣汰的過程。有品牌、實力，管理能力較強的公司將獲得較大發展空間；而實力不強、信用資質較低、歷史包袱沉重、負債率較高的房地産開發商將被逐漸淘汰。當然，産品定位不合理的開發企業也將難以獲得銀行的支援。

    另外，新政策的出臺將有力杜絕“空手套白狼”的情況發生，防止住房消費的過度超前，抑制炒賣房地産行為，抑制房地産價格的過快增長，保護廣大消費者權益。

    結構性供需矛盾緩解

    據悉，近幾年，房地産金融業務快速發展，有關數據表明，1998年，商業銀行房地産開發貸款餘額為2680億元，2002年達到6616億元，年均增長25.3%；個人住房貸款餘額1997年為190億元，2002年達到8253億元，年均增長1倍以上。

    但是，在房地産投資和房地産金融業務快速發展的同時，自2002年下半年以來，部分地區出現房地産投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。

    而從市場結構來看，目前我國房地産市場存在的問題，主要是結構性供需矛盾加劇，房價較高。産品結構與市場需求失衡，高檔房屋比重過高，低價位經濟適用房屋的開發量不足。一些大中城市在房地産開發中忽視了供需關係，房地産開發企業為了追求高利潤，熱衷於高檔商品房的開發，造成了高檔商品房供過於求，價格虛高，而低價位房屋則供不應求。因此，嚴控房貸將使結構性供需矛盾緩解。

    《通知》指出房地産開發貸款今後將重點支援符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，適當限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項目。並提出“對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業銀行可以適當提高個人住房貸款首付款比例”。這將對炒樓行為起到一定抑製作用，有利於降低房價，調整房地産市場産品結構。

    實際操作有待規則細化

    央行《通知》調控市場的思路是明晰的，但從《通知》具體條文看，操作性不強。一些業內人士表示，《通知》對市場中出現的問題作了比較全面的要求，但在實際操作過程中有一些問題，有待細化。

    如怎樣對個人購買“第二套住房”進行認定？購買房改房後，再購買商品房自住，算不算“第二套住房”？對於多套住宅貸款規定的操作性不強，主要是投資用房的界定非常難，而多套住房的戶主和按揭可以用其他直系親屬的名義辦理或者在多個地區擁有多套房子，銀行處於資訊不對稱地位。

    其次，對“大戶型、大面積、高檔住房”的定義説法不一，目前國內並沒有“高檔住房”的統一定義，因而貸款是否用高利率就有很大的政策空間。

    而且《通知》雖然要求，商業銀行可以適當提高高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)住房貸款的首付款比例。但並沒有明確提出一定要提高首付款比例，而且提高幅度也沒有明確的尺度。當然，這點可以由各家銀行根據自身風險來調控，在各家銀行房貸中爭奪客戶的增值服務手段並不多的情況下，如果有一家銀行調高首付比例，很可能造成一大批客戶的流失。有專家認為，市場競爭的最終結果將有可能是各家銀行仍執行原來的政策。（記者 陳韓暉）　

    〈南方日報〉2003年6月23日