“房地産企業、建築施工企業貸款得到的流動資金，不能用在蓋房上，買地的錢也不能靠銀行貸款來交。另外，只有主體結構封頂後，才能對購房人發放貸款”，這些具體規定被認為將徹底切斷開發商的現金流。北京華遠集團董事長任志強提出：“50%以上企業會垮臺，70%以上項目將無法繼續”，這一説法得到許多地産業內人士的附和。

    對此，貨幣政策委員會委員、中國社科院金融研究所所長李揚向記者表示，“對新政策各方看法不一這很正常，這需要磨合，過一段時間再説，也不排除再次調整政策的可能。”

    放大的懲罰

    李揚表示，央行的新規定是瞄向地産市場“空手套白狼”的投機行為。李揚説：“總體來説央行有一個判斷，這個市場已經有了一個很好的發展，為了不把這個市場做壞，所以適時約束一下。”

    為此，央行已經進行了長達一年的市場調研。儘管無法透露調查報告的細節，但央行對房地産市場的這次摸底結果表明，房地産貸款中違規金額佔的比重驚人。貨幣政策司司長戴根有在接受中央電視臺採訪時坦承，“一些地方房價上漲過高，房子的空置率太高，特別是高檔房、別墅，大量空閒，賣不出去，壓的是銀行貸款。這種情況發展下去，銀行不良貸款比例就會上升，潛在著巨大的金融風險。”

    然而，來自地産業界的反應似乎遠遠超過決策者最初的設想。萬科董事長王石説：“應該説90%的企業是在努力做事，不能因為10%的企業有問題而進行全體制裁。”中國房地産協會副會長顧雲昌説：“如果按照央行通知去做，有一批實力不強的開發企業肯定要被淘汰。”事實上，由於新政策對土地儲備貸款的發放、房地産開發貸款、建築施工企業的貸款都進行了一定限制，現在中國3萬多家房地産開發企業中完全符合貸款標準的據估算在10%左右。毫無疑問，這將導致中國房地産業的重新“洗牌”。

    在開發商眼中，這是一次放大的懲罰。浩雲地産諮詢公司總經理王哲把這比喻為“號對了脈，但開錯了方，至多是治表難治本”。王哲解釋説：“其一，房地産業過分依賴銀行的局面的確存在，61%的資金來源於銀行很難説是良性的，銀行要獨立面對開發商、建築商與個人消費者三個方面的信貸風險，任何違約或三者之間的交叉違約都會産生還貸的風險，但這恰恰反映了房地産融資渠道單一的制度性問題；其二，信貸緊縮政策遏制了開發商惟一的生命線卻無法動搖滋生地産泡沫的最本質原因——土地批租；其三，央行新政策將直接或間接地增加了房地産企業的資金成本，而這最終會計算到價格中，産生的結果是有弊無利。”

    開發商對央行拿自己開刀的做法表示不解。鋒尚國際公寓總經理張在東認為，對二次購房者提高門檻是典型的價格歧視。地産業界大佬任志強對此抱怨最甚，他向記者表示：“中止給有大量負債和有工程欠款的開發公司貸款是對的，但如果這些負債和被拖欠的工程款都來自於銀行，那麼中止給開發企業貸款的結果，是導致原來的貸款包括給開發商的和給施工單位的貸款，都有可能爛掉。央行此次信貸政策調整，截斷房地産原有的現金流鏈條之後，最大的風險仍然在銀行。”

    細節難題

    在公開的場合，各商業銀行均表示將嚴格執行這項旨在降低銀行信貸風險的新政策，但對於操作細節則都充滿疑慮。

    中國農業銀行房地産信貸部副總經理高亮解釋説：“如果説信貸查閱系統，包括個人系統這一塊，都能夠聯網的話，那麼各商業銀行可以查閱記錄。但因為沒有聯網，很難查閱出某個貸款戶到底買的是第一套房還是第二套房——他可能第一套房子在北京買，第二套房子跑去上海買，第三套房可能又跑去重慶買；他可以用愛人的名義購買第二套房。這需要相關的技術來保證其可操作性。”

    更大的困難在於，緊縮信貸也並不一定符合銀行的經營需要，在房地産業融資渠道單一的背景下，銀行在這個問題上左右為難。上海浦發行一位高層人士向記者表示：“從風險角度考慮，浦發很支援央行的決定，但商業銀行之間競爭激烈，去年工行和建行的房産信貸都達到總額的20%多，而現在浦發銀行只做到10%，是一個非常平均的水準，也是今年的重要業務方向。”這位接受採訪者表示，相比給大國有企業貸款，住房貸款風險要小很多。他説：“一個政策出來百分之百去執行是不現實的，走擦邊球的可能還是有的，你不走別人也會走。”

    這部分表明，各商業銀行的操作將很大程度上決定新政策的效果。王哲認為：“對於提高高檔房和第二次購房所付貸款比例這一政策，央行僅僅是給了商業銀行一個政策性的指引，各商業銀行可以根據指導性的意見再做出具體的規定。什麼價格算是高價房，什麼別墅屬於高檔別墅，對此各個銀行的規定不一樣，主要看如何操作。操作屬於市場行為，誰也不會把客戶拒之門外。”王哲預測，如果沒有強令執行，沒有具體操作細則，市場競爭的最終結果將有可能是各家銀行仍執行原來的政策。在這種情況下，新政將不可避免流於形式。

    基於這種認識，王哲給他驚慌失措的客戶的建議是靜觀其變。“現成的例子是在2001年，央行也發過類似通知，但大家不是照樣貸到款嗎？”王哲説。

    融資之痛

    李揚也強調，新政策的階段性值得關注。李揚説：“現在很多地方出現了兩極分化，一個極端是許多人買不起房，而有的人利用銀行貸款的空子，買一套，租出去，再買一套，再租出去，再買一套。如果説是一個完善的市場經濟的話，對此無可厚非，問題是現在市場經濟不完善，對此採取的一些措施，我覺得也有必要。”

    麻煩在於當供、需雙方都完全依賴於銀行單一渠道的支援時，自然就會使銀行陷入一個兩難的風險怪圈之中：控制了消費一頭就會使供給出現過剩，控制了供給就會使消費需求無法滿足；兩頭都給與支援就使市場高漲，風險增加，變成由銀行政策在決定和影響市場，而非由供求關係來決定市場，這個平衡又並非靠銀行能左右或有效判斷與控制的。這一切的根本原因還在於目前房地産企業融資渠道仍然主要限于商業銀行貸款。

    清華大學房地産研究所劉洪玉教授強調：“在成熟的房地産業，開發商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發行股票，而主要通過債券、不動産基金和互助會等形式來自行籌資，國內地産業的一個軟肋就是資金途徑單一化。”這些根本的制度因素被關於泡沫的討論掩蓋，卻始終沒有得到改善。（記者 史彥）

    〈經濟觀察報〉 2003年6月23日