3月17日，隨著央行一紙房貸新政出臺，個人住房貸款不再實行優惠利率，執行九成利率下限管理。商業銀行有權選擇5.51%到6.12%的任意水準的年利率，兩者之間相差0.61個百分點。“0.61個百分點的利差”一時成為銀行、房地産商以及普通百姓關心的焦點。新政發佈後，業內人士表示：“中國房貸利率進入自主定價的差異化時代。”然而，從此後一週各銀行實際反應看，仍然有三大因素阻礙房貸新政。

銀行內部系統有待改善

從房貸新政公佈後的一週反應來看，各商業銀行之前對該政策毫不知情。在猶疑或觀望中，各銀行一方面匆忙宣佈，對普通購房者仍實行最優惠利率，基準利率6.12%的90%；一方面又宣稱今後將對不同客戶、不同産品實行差別利率。而有關對後者進一步的細則解釋至今仍無一家銀行出臺。

房貸新政出臺後，是執行5.51%的下線利率還是6.12%的上限利率？銀行緣何表現得如此猶豫？“市場競爭的壓力是一方面，但更主要的原因還是受到諸多現實條件所限制，不得不採取目前這樣簡單而可操作的辦法。”一家商業銀行零售業務負責人解釋，銀行自身電腦系統需要調整、個人誠信系統還沒有建立等問題都影響差異化利率的可操作性。

銀行房貸合同有待完善

“如果銀行對所有客戶都實行6.12%的上限利率也是讓人無可奈何的事。”法學專家指出，當前銀行房貸合同存在明顯漏洞。在借款人與銀行簽訂的房貸合同中有明文條款，“貸款期間如利率變動，按中國人民銀行的規定執行。”正是因為有了這個容易被人忽略的條款，銀行似乎更為主動一些，如按照央行房貸新政在今後如果有購房者連續一段時間逾期不還，或將原來自住用房屋變成投資用途，銀行就有權利調高對其貸款利率。

“不過合同漏洞並非僅此一處。”一位銀行界人士説，目前使用的銀行房貸合同在銀行看來也有問題。他指出，與國外相比，我們的合同條目與內容仍然顯得太粗，很多地方缺乏相關法律配套保障以及可操作性。

“第二套住宅”標準有待明確

“對普通購房者實行最優惠利率在國際上也是慣例。”一家銀行負責人表示，無論國內外，個人住房貸款都是銀行最優質的資産。自住型購房者帶給銀行的風險一般來説很小，當然應該執行優惠利率，提高利率主要是針對投資性住宅。

新政出臺後，各家銀行均將“購買高檔住宅、第二套住房和投資性房産的個人”劃為需要酌情提高利率和首付比例者。然而，業內人士也表示，確定第二套住宅的標準目前仍有待明確。例如，如果夫妻雙方以各自的名義購買的住房，是否會被界定為第二套住房？第一套住宅貸款已經還清，再貸款買房算不算“第二套住宅”？在一個地方買了房子，又在另一個地方以同一個人的名義買房是否算第二套房？在筆者採訪中，一家國有銀行負責人表示，目前有關細則還沒有正式出臺，要等細則出臺後才能確定。(楊昭京文)

《北京青年報》2005年04月01日