央行3月16日宣佈上調了商業銀行對個人住房貸款的優惠利率，並下限管理；同時要求上調個人房貸首付款比例。這個消息發佈之後，就如2004年10月份央行利率調整後一樣，社會反映異常熱烈。

在市場經濟中，利率的變化原本是一件普通不過的事情。比如，美國2004年下半年以來，利率已連續調整六次，但是美國媒體及民眾並沒有對此特別關注。香港最近銀行利率的調整亦是如此。要評論也僅是分析員的事情。只是，企業與民眾會根據利率變化趨勢來改變經濟行為。

那麼，為什麼國內對央行3·16政策反應會如此強烈呢？大家都在談論政策變化，甚至有不少表現出對政策出臺之憤怒與不滿，説什麼這麼短的時間又加息、央行政策不透明、受害是普通民眾等。其實，這是對央行3·16政策的嚴重誤解。這或許是因為有不少人仍然停在計劃經濟思維中，也或許是既得利益集團在借民眾的誤解來要挾政府的政策。

應該説，市場經濟的實質是市場價格機制。在資金市場中，價格就是利率，價格機制則是利率的變化。如果利率不變化，哪來的市場？如果沒有市場，資源能夠有效分配嗎？就只能通過權力來分配資源了。誰靠權力近誰所獲得的利益就最多。作為普通民眾，如果反對政府市場化，那麼社會上的利益只會離你越遠。中國改革開放幾十年來的經驗表明，如果沒有市場經濟，就沒有我們廣大民眾的利益所在以及爭取個人利益之機會。因此，利率市場化是廣大民眾的利益所在。

大家都知道，資金利率也是資金的投資回報率。按理説，在市場中，投資回報率是趨向均衡的，即市場中投資回報率是平均的。因為，哪投資回報率高，資金一定會涌向高回報率的地方，最後這種高回報率會下降到市場的平均點。但是，就目前的情況來説，民眾的12多萬億元銀行個人儲蓄存款，投資回報率僅2．25％，而國內的房地産業則最起碼在15％，高的則達100％以上。為什麼會如此不合理呢？就在於我們房地産市場的要素（土地、資金、勞動力）非市場化。房地産商通過種種權力的方式獲得低成本的要素，然後生産出房子以市場的方式出售。豈能不暴利？還有，民間信貸的利率至少在12％以上，銀行利率則由於政府管制在如此之低的水準上。試想，這樣最受傷害是誰？是處於收入水準最低層的民眾。因此，利率市場化是我們社會走向市場經濟，走向公平公正的基礎。

一些民眾之所以會對央行3·16政策誤解，根本的原因就在於中國社會還沒有真正進入市場經濟。這不僅表現為我們的資金運作、要素市場（如土地、資金、勞動力）還沒有真正的市場化，而且表現出國內民眾還沒有市場化的意識。在不少人看來，賺錢是個人決策所為，一旦要承擔個人行為之成本，就不理解。也正是由於沒有市場意識，當市場出現利率變化時，一些民眾就不知所措，人云亦云。加上一些既得利益集團趁機誘導性的誤導，反而使民眾的市場意識離真實的市場越來越遠，受傷害的可能性就越大。

在國內房地産市場，不少民眾本來早就陷入水深火熱之中，但許多人仍還要往火坑裏鑽。就如2000－2001年國內股市情景一樣。那時，我不知費了多少筆墨，希望股民們不要進入風險過高的股市。目前國內一些地方的房地産市場風險相比還要高十分，可是國內民眾為什麼就不多留心一點呢？為什麼仍然要蜂擁而入呢？到時候利率再升，被套的是誰呢？

可以説，這次央行的3·16政策，最主要的目的就是要落實溫家寶總理在今年政府報告中提出的平抑國內房地産價格過快上漲。儘管這次政策的效應應該是十分溫和的，但民眾一定要理解，這是央行向市場發出一個十分明確的信號，民眾進入房地産市場時要考慮利率風險，不要等今後利率一變化了又大説政府政策之不是。要知道，無論是從國際金融市場趨勢來看，還是從中國利率市場化進程來説，利率上升是必然的事情。至於這次政策效果如何，央行一定會密切關注，一定會看市場反映後而決定下一步應該採取什麼政策。

不少房地産開發商説，加息如此溫和對投資房地産者及高端的購房人群影響不大，而影響最大是那是中低端收入的購房者。因為後者在乎加息成本上升對其購買之影響。更有媒體説，這次房貸門檻升高就是針對中低收入者購房而來。其實，這是對央行3·16政策的嚴重誤導。

首先，為了保護廣大民眾的利益，保障廣大民眾有房可住，我相信政府有能力也有決心來抑制國內房價的上漲。只不過要考慮採取什麼抑制政策讓有些民眾的受損降低到最小程度。

其次，3·16政策對房地産市場影響可以分以下幾個方面：購房自住者、購房投資者、各商業銀行、房地産開發商。對於購房投資者來説，利率的上升，自然會增加他們投資成本，但如果住房交易中所獲得利潤遠遠高於所增加之成本，那麼購房投資者就不會退出市場。但由於住房的流動性差、交易成本高，當投資者面對繼續升息的不確定性而導致房地産價格波動時，也一定會謹慎，特別是當政府對房地産市場的投機炒作者採取嚴厲打擊措施時。在這意義上，這次政策對未來住房投資需求會有很大抑製作用。

對購房自住者來説，又可以分為兩種類型，一是已購買房子的人，利率的上升，自然是增加了他們還貸成本。央行加息他們只能被動的接受，否則，他就得採取或提前還貸或採取家庭住房重組、資産重組等方式來減少還貸負擔。現在這部分人反對利率變化的聲音最大，但是他們在購買住房時考慮過利率風險嗎？合同上不是寫得十分清楚，貸款利率是浮動的嗎？否則，還用擔心什麼。

目前我們房地産市場不僅有炒作之風，也有一股住房需求的虛假繁榮。目前國內房地産市場主要對像是25－35歲的年輕人，他們一走出校門就進入房地産市場，首付是父母親的錢，不夠就向親戚借，購好房、大房，剩下就向銀行借。無論發達國家還是發展中國家，這是絕無僅有的事情。結果是利率有一點變化就十分憤怒，説政府欺騙了他們。這些民眾為什麼從來就沒有想想自己行為是否理性。高價購房把全家的財富消耗了，還要把自己一輩的勞累消耗進去了。養肥了誰？一生又在為誰打工呢？如果已購房民眾明白了這一點，也就不要以個人一點利益來要挾國內房價再上漲，讓後續者也赴後塵，而是應該考慮如何讓個人的住房與資産重組，以減少未來利率上升之風險。

二是沒有購房並計劃進入房地産市場的人。對此，目前市場上流傳著一種似是而非錯誤的説法，即利率上升，使一些中低收入者購房的願望越來越渺茫。實際上這種説法是在以下假定來討論的，即今後的住房價格或上升或保持現有水準。如果是這樣，央行會出臺3·16政策來平抑國內房價嗎？假定房價下跌、利率上升，兩者同時變化，哪個變化更快呢？

在此，假定一位居民貸款100萬買房，初始利率為5．5％。假設零首付，以一年內計息還款，利率增加10％，而本金（購房總價）減少1％，由此來看兩者變化的快慢（見表）。利率上升10％時，增加成本5500元，而本金下降1％時，下降成本為1萬；當利率上升100％時，增加成本45100元，但本金下降10％時，成本下降10萬元。也就是説，在上述情況下，本金變化比利率變化快10倍以上。只要房價下降，利率上漲是比不上本金的下降速度的。而且利率上漲的幅度越快，房價下降的幅度會更快。而且，這裡僅是以一年期來計算的，如果個人貸款以10年、20年、30年計算，其利率增加的幅度更小，本金下降的速度更快。

更為重要的是，利率快速上升，資金成本的增加，個人住房需求就會改變目前這種虛假繁榮而理性化，住房需求就會下降，房價下降也就不可避免。一旦房價下降，住房需求就會進一步減少，房價會進一步下降。在這種情況下，個人購房本金迅速下降，利率上升還重要嗎？3·16政策不正是為廣大中低收入民眾購買創造條件嗎？

還有，這次房貸政策調整不僅在於讓優惠利率回歸到同期商業貸款利率水準，而且要實行下限管理。對於後者，就是説，今後個人房貸利率不會僅固定在央行所管制的基準利率上，而是會由商業銀行根據貸款人的信用狀況、收入水準、還貸能力等方面來確定個人住房貸款利率高低。如果一個人信用不好，在記錄上有污點，那麼他所付出的貸款成本就會高。如果銀行審查發現個人的未來收入不確定，同樣也會提高現行個人貸款利率等。也就是説，這次調整個人住房貸款利率不僅在數量上調整，而是在機制上改革，讓各商業銀行根據不同的貸款人選擇不同的利率水準。在這種情況下，一是出於商業銀行自己的利益考慮，一是出於個人貸款者審核加嚴，個人住房貸款利率水準提高也就不可避免。在這種情況下，必然讓虛假的個人住房繁榮的需求得到有效抑制。特別是從長期看，這種貸款運作機制將改變銀行個人貸款行為，把一些過度投機房地産、一些信用不好的購房者拒絕在外。

總之，央行3·16政策表明政府對平抑國內過高的房價能力與信心，而且估計還會有新的相關政策出臺。此次政策出臺是否有利中低收入民眾，並不是如房地産商所誤導的那樣。這樣簡單的常識，希望民眾好好想想，不要誤解。

《中國經濟時報》2005年3月24日