據上海網上房地産的數據，3月21日上海市推出位於內環以內新開盤商品房85套，面積1.02萬平方米，該區域商品房2005年至今的累計均價為16076元/平方米。位於內中環間的61套，面積0.60萬平方米，該區域商品房2005年至今的累計均價為11330元/平方米；位於中外環間的83套，面積0.97萬平方米，本區域商品房2005年至今的累計均價為8016元/平方米。

開發商非逼政府降地價

在上海復地集團企業發展部總經理王海江看來，由於土地轉讓價格居高不下，房價是不會隨著央行新政策的出臺而有明顯調整的。“除非政府把土地價壓下來。”某外資銀行上海分行的人士告訴記者，央行房貸利率的調整對外籍人士貸款買房基本沒有影響，美元持有者仍然希望投資買房。

上海也不是上海人的上海

“市政府不是説，這些政策用於降低房價漲幅嗎？那就是説，還是漲，不過慢點而已。”上海市某房地局工作人員告訴記者。

房地産開發商的看法與上述政府人士不謀而合。

“就像紐約不是紐約人的紐約，東京不是東京人的東京一樣，上海也不是上海人的上海。在我看來，不是上海人在買上海的房子。再看看上海的GDP，幾年來都是兩位數增長，在全國名列前茅。從這個方面看，上海的房價高是可以理解的，不高才是奇怪的。”這是原中海發展（上海）有限公司副董事長總經理楊小平給上海樓市的總體定位。“上海樓市值得關注的問題是：一、普通市民有跟風之嫌；二、投資渠道過窄，涌入樓市的閒置資金過多。” 楊小平認為。所以他覺得央行出臺針對房貸的新政策是件好事，可以使上海的房價不像過去幾年那樣“瘋漲”。

在他看來，央行的調控措施不會使房價下降，最多使房價“平穩”上升。“只有我國經濟出現不景氣，房價才有可能下降。而這種情況至少在最近幾年內是不會出現的。”一位擁有兩套住房的上海本地人告訴記者，他目前正在觀望，等到有合適的時機就把其中的一套“脫手。”“據我觀察，上海的樓市目前在‘高位盤整’，但現在我並不急著要賣，因為上海的房價是不可能下降的———至少有世博會這樣一個刺激因素嘛。”

外資銀行：對外籍人士買房基本沒影響

據上海銀行同業公會介紹，央行關於取消房貸優惠利率的通知下發後，滬上大多數銀行都將按照央行確定的基準利率6.12%來執行。而此前在個人房貸市場所佔份額比較小的興業、中信等銀行表示，一手房一律執行5.51%的利率。

上海復地集團企業發展部總經理王海江認為，央行這次出臺的房貸新政策是把負擔加在了購房者身上，對開發商的影響不大。“最多是打消了一些購房慾望，使原本計劃買一百萬元的房子的人轉而買七、八十萬的房子了。打擊了購房者的消費心理，但成本增加不多。”雖然記者看到前往銀行辦理房貸業務的市民仍然有一定數量，但工作人員分析，新政策出臺後，房貸利率調高，但房價還是居高不下，辦理貸款的人預計會減少。

某外資銀行上海分行的人士告訴記者，央行房貸利率的調整對外籍人士貸款買房基本沒有影響。因為外籍人士一般都從外資行使用外幣貸款，儘管美元也在不斷升息，但外籍人士買房熱情至今未減。此外，即便在中資行貸款，他認為，外籍人士對這部分貸款成本提高也可以輕鬆承受。有關資料顯示，儘管上海樓市去年上漲幅度高達15%，但美元相對其他貨幣的貶值幅度卻達到38%，相比之下，美元持有者仍然希望投資買房。此前已有市場人士把上海“瘋漲”的房價歸咎於海外熱錢的投機炒作。

“外資貸款利率比人民幣低2個百分點左右，美元又在貶值，去年上海的房價就是這麼漲上去的。”某外資銀行工作人員私下對記者説。

海外基金：投資上海並非熱錢炒作

央行此舉是否會加劇海外資金的投資炒房行為？

為客戶提供房地産投資銀行服務的基強聯行投資管理（中國）有限公司副總裁陳咏東介紹，2004年，海外基金對中國市場的總投資額為3-4億美元, 而預計在2005年及未來兩三年內，這一數字將有更大的增幅，增加至10-20億美元，幾乎達到去年投資額的5倍。上海作為中國房地産市場開發的龍頭必將成為海外基金的投資重點。

2005年一開始，海外基金就“紛紛現身”上海樓市。繼2004年底摩根士丹利悄然購入錦麟天地雅苑項目中的酒店式公寓後，前不久，嘉德置地（Capita-Land）宣佈將旗下甲級辦公樓新茂大廈95%的權益，出讓與來自澳洲麥格理集團旗下的聯勝（Lend Lease Global Properties）公司；差不多同一時間，摩根士丹利聯手上海盛融投資有限公司收購世界貿易大廈。

對於海外基金投資內地市場多為熱錢炒作的觀點，陳咏東有不同看法：目前在國內市場的海外基金大多以購買持有物業3-5年的中長期投資為目標，期間每年的租金給房産基金帶來穩定的回報，此種情況下並非熱錢炒作所為。（高改芳）

《中國證券報》2005年3月24日