5年期以上房貸優惠利率下限調高0.20個百分點房價上漲過快城市首付款比例可提高至30%就在房地産價格一片漲聲中，央行出臺了以調高房貸利率、提高首付比例為主要內容的房貸新政策，謀求抑制房價猛漲，控制由此可能帶來的金融風險。

央行決定從3月17日起調整商業銀行自營性個人住房貸款政策：一是將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水準，實行下限管理，下限利率水準為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水準和內部定價規則。以5年期以上個人住房貸款為例，住房貸款優惠利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍，即5.51%，比現行優惠利率5.31%高0.20個百分點。

二是對房地産價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。不過，央行並不指定提高首付比例的地區。具體調整的城市或地區，可由商業銀行法人根據國家有關部門公佈的各地房地産價格漲幅自行確定，不搞一刀切。

央行認為，本次政策調整有利於從需求方對未來資金價格形成較合理的預期。央行提醒購房者，未來利率很可能不會像現在這樣低，要掂量著現在的錢袋子和未來的進項量入為出地理性消費。

社科院金融研究所金融發展室主任易憲容對房貸政策的調整表示歡迎。他説：“去年底央行加息之後，房地産商紛紛站出來説加息對購房影響不大，但其實不是這樣，加息對購房者來説隱含著利息風險”。

他給記者算了一筆賬：如果利率上升為10%，以複利計算，借款100萬，8年後連本帶息就得200萬。如果購一套房子總額120萬，首期付款20萬，100萬住房按揭，時期30年，以利率10%計算，每月付款880元，那麼這筆貸款付款總額為320萬多元。一套房子要支付三套多房子款項。

“一些城市的年青人，二十多歲還單身就貸款買150平方米的房子。”易憲榮説，在這種高負債的情況下，個人不僅生活品質沒有改善，反而為了償還銀行貸款變成了房子的奴隸。

社科院經濟研究所研究員汪利娜認為，與前兩年央行房地産政策主要針對房地産供給不同，此次央行出臺的政策主要是針對需求方的，能抑制當前房地産投機炒作等“虛假的需求”。

她分析，政策給各個商業銀行以自主權——對於銀行來説貸款風險較大的高檔房和炒作房都不應該享受低息政策，老百姓買普通房和自住房則可以享受低息政策。

近幾年來，我國個人住房貸款增長迅猛，個人住房信貸餘額直線上升。易憲榮分析，目前國內商業銀行之所以大力追逐個人住房抵押貸款，一方面在於把個人住房貸款看作是商業銀行風險最低、收益最為穩定的優質資産，房地産信貸增加，不良貸款率自然下降；另一方面，希望借助房地産市場的短期繁榮來增加更多的利潤。他認為，央行調整貸款利率對於控制房貸風險是有利的。央行也表示，將商業銀行個人住房貸款利率納入正常貸款利率管理，有利於商業銀行加強風險管理，完善定價機制。

清華大學房地産研究所黃英説，央行此舉能有效抑制房地産的過熱需求。根據地區和城市不同而採取差別化策略，這説明央行的差別化策略是深化的。

不過，她也表示，這個政策一方面能夠有效抑制房地産的過度投機，另一方面也會造成房地産的真實有效需求受到抑制，這可能對整個住宅市場的整體需求有負面影響。同時，貸款成本進一步提高，如果國家缺乏有效的金融創新工具，如信託、産業基金等不能有效建立和合理運用，那麼民間融資現象可能會加劇，整個金融市場的風險會加大。

央行房貸新政策對於平抑房價到底能起到多大效果，汪利娜認為效果有限。她説，只有各個地方政府根據各地的實際情況採取相應的措施，才能起到更好的抑制房價的效果。

《經濟參考報》2005年3月17日