昨天晚些時候央行宣佈調整個人住房信貸政策，調高貸款利率並建議提高首付成數。本市各家商業銀行昨天向記者表示，對於已經開始得到銀行放款的購房者，新的利率執行還要等到明年1月1日以後，目前還有大半年的優惠可以享受。同時銀行工作人員也指出，雖然已經簽定購房合同，還沒有放款的購房者將立即執行新的利率。

有關專家預計，央行此舉除了對遏制房地産過熱發展有所影響外，還會造成提前還貸熱潮的加劇。

貸70萬多還18900元

從去年10月28日央行全面升息以來，真正執行貸款利率卻是今年1月1日開始的。一轉眼，才升息的房貸已經成為了優惠利率，有效期僅僅一年，而原來的優惠已經不復存在。

舉個例子，一棟100萬元的房子，按照新規定首付3成計算，70萬元的住房商業性貸款，貸款期限20年，採用等額本息還款法。如果按目前5.31%的利率計算，每月需歸還貸款本息4740多元，到期本利共計1137696.79元；如果按現在5.51%的利率計算，則需支出4819多元。每月雖然只是多償還貸款79元，但是到期須要支付本利1156599.74元，整整多了18902.95元。

將會刺激提前還貸

業內人士分析，雖然此次房貸利率調整幅度不大，卻仍然會刺激提前還貸。據分析，提前還貸的客戶主要有三種心態。第一種類型是加息恐懼族，擔心新增的月供壓力過大，影響生活品質。第二種類型是節省利息族，想通過提前還款，減少利息支出。第三種類型是無處投資族，覺得自己手中反正有閒錢，平時也很少投資，就有了提前還款的想法。房貸升息加上目前股市等其他投資渠道處於低迷的情況下，不如一次性付款購房來得安全。

提前還貸因人而異

銀行提醒，提前還貸並不一定合算，購房人還須謹慎。目前部分銀行對借款人辦理提前還款收取一定的違約金，且提前還款金額越大，支付違約金越多。據了解，各家銀行收取提前還貸違約金的對象，一般都是貸款不到一年就提前還貸的市民，超過一年則不收取。據了解，中國銀行收取的違約金為一個月的利息(按照5.31%的年利率計算，以下同)，工商銀行為剩餘月數的利息，建行為違約天數的利息，最多一個月，農行也是一個月的利息。由於今年已經實施新利率，那麼提前還貸的違約金也相應上漲了。

因此，借款人在選擇提前還款前，應到貸款受理銀行進行諮詢，或者根據與銀行簽定的個人借款合同關於提前還款的相關條款，在權衡提前還款的成本後，再決定是否辦理提前還款。

專家分析，由於新利率將從明年1月1日起實施，因此，預計“提前還款”在年底前還會形成一個小高潮。

有關資料顯示，去年年底之前曾經出現還貸“放量”增長的情況，去年12月還款日前後，工行提前還貸額每天都在6000多萬，比上月日增1000多萬。而來自上海市保險業同業公會的消息説，提前還貸從未停止，去年上海房貸險保費收入6億多元中有超過4億多元用於支付退保，從金額上看達到三分之二。因此，到了年終獎金髮放，資金充裕後，必然會引起新的提前還貸高潮。

《文匯報》2005年3月17日