（一）全國土地交易市場的發育狀況

1.全國以“招拍挂”為標誌的土地市場建設基本落實

2002-2003年全國土地使用權公開交易制度在全國普遍建立。2002年5月9日，國土資源部11號令發佈《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，要求自2002年7月1日起，經營性用地一律實行招標拍賣掛牌出讓。在政府的大力推進下，截至2003年年底，全國31個省（區、市）基本建立了國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，各省（區、市）還建立了國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓資訊月報、季報和半年報制度。這意味著經營性用地招拍挂制度將從推行期進入全面建設和鞏固期。在推行招標、拍賣、掛牌出讓制度的同時，對協議出讓也進行了規範,2003年6月5日，國土資源部以部令形式發佈了《協議出讓國有土地使用權規定》，規定了協議出讓的程式和要求，這個規定還確定了協議出讓最低價標準，為判斷是否低價出讓土地的行為劃了底線。這標誌著規範政府出讓行為的制度框架基本建立。

2.2003年土地交易市場化進程顯著

2003年土地交易市場化進展較快。

2003年不同用地類型國有土地供應出讓佔土地供應總面積的比重，2003年全國有償出讓土地面積佔土地供應總面積的67.6%，其中，完全土地市場行為的“招拍挂”出讓土地面積佔土地出讓總面積的28%。劃撥用地面積僅佔土地供應總面積的22.8%。租賃用地佔土地供應面積相對較少，為3.7%。從不同土地利用類型土地供應情況看，有償出讓土地利用類型主要是別墅、高檔公寓、工礦倉儲用地、普通商品房、商服用地，其有償出讓的用地面積佔該類型土地總供應面積的97.5%,85.4%,81.1%和72.8%，遠高於全國67.6%的平均水準。其中，“招拍挂”出讓土地的比重也遠遠高於全國的平均水準。劃撥用地主要集中在交通運輸、公共建築、公用設備等公益性土地利用類型。

2003年不同地區國有土地供應出讓佔土地供應總面積的比重看，有償用地出讓比重高於全國平均值的有北京、河北、天津、山西、遼寧、江蘇、浙江、江西、山東、廣東、海南、四川、貴州、雲南、寧夏15個省（市、區），“招拍挂”面積佔出讓土地的比重高於全國平均值的有河北、內蒙古、黑龍江、上海、江蘇、安徽、福建、江西、湖南、廣東、廣西、海南、重慶、貴州、雲南、西藏、甘肅、青海、寧夏19個省（市、區），經濟發達、欠發達地區均有分佈，沒有明顯區域分佈特性，説明瞭市場化土地交易市場已在全國形成。

（二）國有企業、私人企業以及外商投資企業用地情況的説明

從企業用地制度來看，土地交易市場化主要體現在不同性質企業用地市場準入途徑、受到待遇的公平性和透明性。

1.國有企業用地

早在2001年以前，通過土地使用制度改革，我國就形成了土地有償使用制度。目前根據現代企業制度，國有企業作為獨立的法人單位，其經營所需要的土地也同樣需要按照現行土地出讓模式有償獲得，國有企業以前以劃撥方式取得的土地使用權，企業改制中關於土地使用權的經營管理也逐步市場化。規定土地使用權轉讓或者改變土地用途等不符合劃撥用地目錄內的，均應當補交土地出讓金，成為與其他性質企業平等的市場地位。如2003年廣東省頒布和實施了《廣東省土地使用權交易市場管理規定》。《規定》明確了五類土地使用權交易必須進入土地市場公開交易，其中就有國有、集體企業和公有經濟佔主要地位的公司、企業用地的土地使用權轉讓（含以土地使用權為條件進行的合營合作建房）。廣東肇慶市政府後來又頒布了《關於國有企業轉制土地使用權出讓轉讓和轉為經營性用地問題的通知》，規定：今後國有企業轉制時沒有通過公開程式進行交易的土地使用權的出讓、轉讓以及工業用地經批准轉為經營性用地後再轉讓，必須進入産權交易市場進行公開交易。

2.私人企業用地

2001年以後，中國政府通過政策法律，在市場準入方面對私營企業採取了更為積極、開放的政策。2002年11月，中共十六大提出：“必須毫不動搖地鼓勵、支援和引導非公有制經濟發展”；“放寬國內民間資本的市場準入領域，在投融資、稅收、土地使用和對外貿易等方面採取措施，實現公平競爭”；要“完善保護私人財産的法律制度”。這些政策的出臺加大了對非國有，尤其是對私人企業的支援力度。另外，那些不利於私有經濟發展的歧視性政策和法規已經或正在得到清理和廢止，使私營企業獲得了同國有企業同等的市場主體地位。

3.外商投資企業用地

外商投資企業包括外商獨資企業、中外合資經營企業和中外合作經營企業三類，外商投資企業用地是我國最早實行有償使用的。2001年中國加入WTO以後，根據WTO非歧視待遇原則和透明度原則，除了清理修正相關法規外，加入WTO後我國土地利用和管理政策、管理觀念、手段，特別是涉及外商投資企業土地利用和管理政策得到了進一步調整。按照非歧視待遇原則，調整過去按照土地使用者主體身份確定的不同土地利用、管理政策。如外商投資企業不得開發房地産等，實行同類産業享受相同的土地利用政策。在土地資産處置中，不同性質的企業用地依法享受公平待遇。2003年10月11日，中共十六屆三中全會召開，通過了《中共中央關於完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，第一次提出非公有制企業在投融資、稅收、土地使用和對外貿易等方面與公有制企業享受同等待遇。這從根本上保證了國有企業、私人企業以及外商投資企業在土地市場交易中的平等地位。值得一提的是，目前還有很多地方對外商投資企業規定了很多特殊優惠的土地利用政策，如可以減免土地出讓金等超國民待遇政策，這是違背公平原則的。

根據我國現行的土地利用政策，外商投資企業用地可通過以下6種方式和途徑取得土地使用權。

一是出讓方式。外商投資企業可以出讓方式取得土地使用權，在出讓年期內，出讓土地使用權可以轉讓、出租、抵押。

二是租賃方式（包括繳納場地使用費方式）。外商投資企業可以通過租賃方式取得承租土地使用權，在出租年期內，使用者要按合同約定支付土地租金（場地使用費），使用者在完成開發建設後，根據合同約定或經土地管理部門同意，承租的土地使用權可以依法轉讓、轉租、抵押。

三是土地使用權作價出資或入股方式。（1）國家可以將一定年限的國有土地使用權作價後作為出資額或折為一定的股份，與外商合資興辦企業，土地使用權由合資企業持有，土地使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押。(2)中方企業經批准，可將其原使用的土地使用權作價入股或作為合作條件，與外商組成合資、合作企業。其中，中方企業的土地為出讓土地使用權的，中方企業應取得出讓土地使用證，並按出讓合同約定完成相應的開發建設投資；原土地使用權為行政劃撥方式取得的，應由中方企業補辦國有土地出讓手續，或按規定交納場地使用費。

四是行政劃撥方式。根據《土地管理法》、《城市房地産管理法》的有關規定，凡列入《劃撥用地目錄》的生産及配套設施、輔助生産設施用地，可以劃撥方式供地。外商投資企業用地符合《劃撥用地目錄》的，經土地行政主管部門批准，同樣可以劃撥方式提供。

五是外商投資企業需要使用的土地，還可依照有關規定以轉讓方式從其他出讓土地使用者手中取得一定年限的土地使用權。以這種方式獲得的土地使用權，其使用年限為出讓土地年限減去已使用年限的剩餘年限。

六是除可以使用國有土地外，按照新《土地管理法》的規定，農村集體經濟組織可與包括外商投資企業在內其他單位、個人以土地使用權入股、聯營方式共同舉辦企業，即農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營方式與外商共同舉辦的外商投資企業可以使用集體土地。

（三）土地交易仲介組織市場化進展

仲介組織是要素市場的伴生組織，是連接政府與市場主體、市場主體互相連接的媒介。2001年仲介機構與政府部門脫鉤工作基本完成，促進了仲介服務機構獨立、客觀、公正執業。2002-2003年土地交易相關仲介組織在獨立執業、從業規模以及行業規範性方面有了長足的發展。

1.土地交易仲介組織的構成基本完善

在已有的土地評估師、房地産估價師等仲介組織的基礎上，新增了房地産交易經紀人制度和土地拍賣師制度，土地登記代理人制度以及房地産經紀人和土地拍賣師、土地登記代理人執業資質獲取與準入制度，基本完善了土地交易市場的仲介服務機構體系。

2.仲介組織更加獨立、客觀和公正

2002年8月，國土資源部出臺了《國土資源關於改革土地估價人員和機構監督管理方式的通知》（國土資發[2002]237號），規定：土地評估仲介機構實行向土地估價行業自律組織註冊制度。土地行政主管部門不再評定土地評估機構的資質等級。從2003年開始，土地估價師考試工作由中國土地估價師協會組織，具體辦法由中國土地估價師協會制定和公佈，土地行政主管部門變事前審批為事後監管。這是在仲介組織與政府部門脫鉤後，實現了業務上的進一步獨立。部分省、市還規定國家公務員不能到仲介組織中兼職等嚴格的要求，從體制上基本實現了仲介組織執業的獨立性、客觀性和公正性。

3.仲介組織的規模與範圍逐步擴大

截至2003年年底，全國有土地估價師19 000多人，其中職業土地估價師2000多人，土地評估機構200多家。房地産估價師21 000多人，房地産經紀人6 000多人。通過資質認證，産生了第一批土地拍賣師和土地登記代理人。

根據國民待遇原則和對等原則，允許外國相關仲介人員和機構在國內從業，允許外國人參加相關土地仲介人員資格考試取得執業資格，或由雙方相關協會通過談判互相對等認可資格等辦法取得執業資格。(節選自《2005中國市場經濟發展報告》)