起落有更替，變局通新局。2005歲末上演的大片《無極》的主題，在某種程度上暗合了2006年樓市的走勢：充滿變數，但也有跡可尋。舉其要者，影響樓市走勢的因素有六：

一是樓市調控與啟動內需的關係如何調處

啟動內需已被列為2006年中國經濟工作的重中之重。這是由中國獨特的經濟結構所決定的。

儘管延續2005年的調控主旨，前期出臺的政策仍會被執行、消化，但2006年的樓市政策還是有明顯的不同：政策重心由抑制投機、平抑價格轉到鼓勵消費──鼓勵自主性消費、普通商品房消費。換言之，2006年的樓市仍會在調控的既定軌道中滑行，但重點是解決結構性問題。

可以肯定，內需成了纏繞2006年樓市的一個結：經濟運作亟待啟動內需──啟動內需需要活躍樓市──活躍樓市反映政策鬆緊──政策鬆緊影響經濟運作。顯然，宏觀調控的方向、力度選擇與擴大內需的關係如何調處，將成為影響2006年樓市走勢的最大因素。值得關注的是，“十一五”規劃重提刺激內需，不能簡單地等同於“全面支援”房地産業消費，而是有選擇的，是鼓勵老百姓適度地購買符合自身經濟實力的房産，重點在中低檔自住類商品房。

二是不同部門間政策取向能在多大程度上協調

房地産問題既是個經濟問題又是個社會問題，政策對這個産業和市場來説至關重要。而政策的基本立場和態度往往又是多部門協商、平衡的結果。在對待房地産問題上，不同部門從各自的工作角度出發，意見相左屢見不鮮。譬如央行的研究報告建議取消商品房預售制度，建設部則表態暫不取消；發改委贊同公佈房價成本，建設部認為現在還很難做到；不久前，國土資源部的官員説，2006年的調控政策不會改變，而另外一些部門（包括行業協會、商會）則説，情況正在改變。

2006年，影響樓市的政策性因素在實際運作中會起到多大作用，與這些相關部門協調度的高低直接關聯。

三是經濟景氣週期影響下的供求關係如何變化

樓市走勢直接決定於供求。從供應的角度看，其一，作為房地産開發的先行條件──土地開發的面積增幅持續回落，大量閒置土地沒有轉化為市場有效供應。2005年1至10月，全國土地開發面積13271萬平方米，同比下降1.3％。土地購置面積和開發面積的差額由1998年的2379.2萬平方米增加到2005年的12609.8萬平方米。這説明開發商手中掌握大量已出讓土地，待轉化為有效供應。開發面積增幅的急劇下降，將使房地産新開發項目受到約束。其二，由於前幾年大量的新開工項目進入竣工期，商品房供給增速逐月提升。2005年前10個月商品房竣工面積達20250.3萬平方米，同比增長19.6％。2006年，這一供給狀況還將持續。其三，結構性問題仍很突出。2005年前10個月，經濟適用房投資不增反降11.1％，供給比例由上年同期的5％下降到3.6％，房地産供給結構失衡的程度在加劇。中央經濟工作會議已明確，2006年，普通商品房和經濟適用房成為房地産市場發展的重點。

此外，樓市需求還與經濟景氣週期密切相關。因此，2006年我國經濟的景氣度以及對於經濟景氣度的預期都將影響樓市。

四是金融、稅收政策是否變動，如何指引

2005年12月27日，央行對現行房貸利率政策作出微調：凡在2005年3月17日前辦理個人住房貸款的購房者，將按新貸款利率還款；同時央行明確，對於高檔住宅、別墅和非第一套住宅的購買者，將執行6.12％的利率，並將首付款比例提高到40％。顯然，央行的著眼點在於中低檔自住類商品房的“內需刺激”，此前出現銀行信貸對房地産行業需求“全面支援”的局面再現的可能性不大。

此外，稅收政策，譬如物業稅試點會否推廣、以何種方式、什麼樣的稅率開徵，以及人民幣匯率和股市的變動情況，都將通過影響資本獲利進而作用於樓市。

五是房地産過於依賴銀行融資的格局會有變嗎

2005年央行發佈的房地産金融報告中提到，房地産開發商通過各種渠道獲得的銀行的資金佔其資産的比例在70％以上。開發貸款資金和銷售貸款資金都從銀行進入開發企業，目前房地産業除了銀行信貸之外很少有其他融資渠道。這種單一融資格局的弊端在銀行緊縮銀根的2005年暴露無遺，資金鏈繃緊成了眼下房地産企業面臨的普遍性難題。正是在此背景下，2005年房地産信託基金重浮水面。2006年房地産開發融資渠道的拓寬程度，無疑將影響市場賣方的行為。

六是土地出讓方式能有多少實質性改變

土地的出讓方式直接影響地價，而地價影響房價成本的構成。2006年國土資源部門將採取一些新舉措：在土地出讓制度改革方面，繼續擴大土地有償使用的覆蓋面，強化土地的市場配置。在土地出讓的招標、拍賣、掛牌等方式上，“要出臺相關辦法，繼續對程式性的要求做出細化規定”。可以預見，隨著土地監控實效性的進一步增強，在房産開發的初始環節──土地的獲取方面，城市或將不再是開發商們的“樂園”。而這一趨勢必將影響2006年樓市。 （徐壽松）