宏觀調控之下，炒房行為是否有所收斂？記者在對廣州二手房市場的調查中發現，儘管在目前的市場中還無法看到宏觀調控的最終成果，然而政府打擊房地産投機的決心在短短的數月內已經初現成效。

宏觀調控導致廣州炒房行為減少1/3

過度炒房行為導致房價高漲，製造樓市泡沫，這是當前國內多個經濟高速發展的城市所面臨的重要問題。目前，許多業內專家認為，國家通過宏觀調控打擊房價高漲，最主要的目的在於打擊炒房行徑。那麼宏觀調控之下，抄房行為是否有所收斂？本刊記者就此問題通過廣州的多家房地産仲介公司對房地産的二手市場進行調查。記者發現，儘管在目前的市場中還無法看到宏觀調控的最終成果，然而政府打擊房地産投機的決心在短短的數月內已經初現成效。

銀行對炒房行為日益嚴控

記者從廣州多家房地産仲介公司了解到，廣州的炒房行為自2001年開始升溫。由於當時銀行業內競爭激烈，房貸作為安全系數較高的信貸行為自然地成為各家銀行爭奪的蛋糕。在2001年——2002年之間，銀行為了爭奪客戶而對房貸申請審查不嚴的屢見不鮮，中原地産研究部的劉先生告訴記者，廣州有一部分早期的炒房人甚至可以通過非法提高房屋評估價格的方式獲取高達九成的按揭貸款；更有甚者，以此方法可以獲得事實上的“零首付”。

但如今，炒房人已經難以鑽銀行的漏洞。銀行對炒房行為的貸款限制越來越多。事實上，銀行業內對炒房行為歷來態度謹慎，也一貫奉行打擊房地産投機的政策。民生銀行某部門負責人梁先生説，無論何時，如果銀行確切知道貸款人是在炒房，一定會拒絕其貸款申請。然而，在實際操作過程中，由於炒房者往往通過多家銀行貸款，而購房的資訊渠道不夠通暢，因此銀行無法查證貸款申請人是否炒房，而僅能根據經驗判斷其為“可能炒房”。從去年下半年開始，銀行對“可能炒房”者的貸款政策日益緊縮。在此之前，被判斷為“可能炒房”者一般可以從銀行獲得5——6成的貸款，如今，這類貸款人僅可能獲得4——5的貸款，更多情況是，這類人的貸款申請會遭到銀行拒絕。

另外，目前銀行對申請貸款人的條件審查也越來越嚴。前幾年貸款人只要出俱工作單位開出的工薪證明就能辦理貸款，如今，除此之外還需要提供存摺以證實貸款人的收支情況。這更給炒房人設置了重重障礙。

炒房行為銳減

銀行對炒房行為的諸多限制已經造成廣州房地産投資行為的銳減。滿堂紅東山區分行的區域經理何麗雲認為，現在的炒房行為已經比半年前減少了三分之一。

首先，利用銀行貸款炒房的炒家難以再獲得銀行的高額貸款支援，其投資的資金大為縮水。前兩年，炒房者往往同時炒作幾套房産，但現在資金減少他們已經無法進行較大規模的炒作。有些資金較少的投資者，甚至因無法獲得銀行貸款被迫放棄投資。馬林也是經常活躍在東山區的一位炒家。三年來他一直通過貸款炒房獲得了豐厚利潤。2004年上半年，馬林買入農林下路一套70平方米，總價為31萬元的房産，這套房産的首付僅為6萬元，馬林從銀行獲得了24萬元的貸款。然而今年，馬林決定在梅花路投資另一套房産，他希望獲得銀行6成的貸款，但銀行經過長達2個多月的審查後，拒絕了他的貸款申請。馬林的投資計劃也因此流産。另有一位移民加拿大的廣州人劉生，2003年時他曾經在半年內投資了兩套房産。今年2月，劉生手中又籌集了50萬元的資金，本以為可以利用貸款再購買兩套房産，但由於無法獲取銀行貸款，他也只能購買一套房産。

其次，從2003年至2004年，在一年多的時間裏廣州房價節節高漲，許多炒房者在此期間賺得盤滿缽滿，但廣州的炒房者經過多年的市場磨練，投資心理早已十分成熟，他們並非一味抱著“買漲不買跌”的心態，而是面對步步攀升的房價提高了戒備心理，他們擔心以高價買入房産缺乏利潤空間。當國家宏觀調控的態度日益明朗之後，廣州的房價也漸漸平穩，在幾個月後，宏觀調控更可能導致普通的購房需求縮減，因此炒房者對投資也更加謹慎。這種謹慎的投資態度也是炒房行為銳減的重要原因。

熊市尚未來臨

然而，正如股市即使到達熊市也不會缺乏投資者一樣，作為一種比股市風險小的投資方式，房地産市場也不會缺乏投資者，更何況，樓市的熊市還遠未到來。滿堂紅珠江新城分行的一位負責人告訴記者，目前有許多炒房者具有雄厚的經濟實力無須向銀行貸款炒房。無須貸款的投資，有一部分是前幾年利用銀行貸款炒房，目前積累有雄厚資金的炒家的投資；有一部分是集資投資；還有一部分是機構進行的投資。可想而知，國家的宏觀調控、銀行的加息和房貸政策緊縮對這部分投資行為造成的影響微乎其微。滿堂紅的這位負責人認為，即使對於通過銀行貸款進行的炒房行為，加息的影響並不足以抵消炒房的高額利潤。

中原地産研究部何小姐分析，就購房放租的投資行為來看，在加息前的放租收益可以達到7——8厘，而在加息後除掉加息所增加的成本，出租人仍然可以獲得5——6厘的投資收益。這也説明瞭炒房仍然有利可圖。正如滿堂紅東山區的區域經理何麗雲所説：“目前對炒房者而言，炒房的問題並不在於‘炒’與不‘炒’，而在於是否有價格合適的房産購買，因為，對於成熟的投資者來説，在一個價格較為穩定的市場中，只要能找到大大低於市場價格的房産，就一定能促成投資利潤的産生。

炒房行為不可能杜絕，但只要過度炒房的局面能夠得到控制，房地産泡沫就不會産生，房價也將會一路平穩地走下去。(文/阮冰)