（節選）
房地産仲介服務是市場經濟的産物，是房地産業的重要組成部分，包括房地産諮詢、房地産估價和房地産經紀等活動。房地産仲介服務在促進中國房地産市場快速健康發展，推動房地産業走向繁榮的過程中起到了不可替代的作用。同時，房地産仲介服務也在國民經濟的有序發展和社會主義市場經濟的健康發展中扮演著不可缺少的角色。房地産仲介與人民生活越來越近，也越來越緊密。人們對房地産仲介的期望和要求也越來越高，因此，房地産仲介服務應該向專業化、規範化和法制化的方向發展。
一 中國房地産仲介服務業的現狀
1. 2003年中國房地産仲介行業簡要回顧
（1）2003年2月8日建設部辦公廳發佈《關於公佈首次全國房地産經紀人執業資格考試合格人員名單及註冊有關問題的通知》（建辦住房〔2003〕4號）。該通知根據人事部辦公廳《關於2002年度房地産經紀人執業資格考試合格標準有關問題的通知》（人辦發〔2003〕13號）精神，首次公佈全國房地産經紀人執業資格考試合格人員名單，共11867人。根據《人事部、建設部關於印發〈房地産經紀人員職業資格制度暫行規定〉和〈房地産經紀人執業資格考試實施辦法〉的通知》（人發〔2001〕128號）規定，取得《房地産經紀人執業資格證書》的人員，必須經過註冊登記才能以房地産經紀人名義執業。
（2）2003年2月9日中國土地估價師協會印發《土地評估機構註冊辦法》，明確規定，土地估價仲介機構實行註冊制度，中國土地估價師協會和省、自治區、直轄市土地估價行業協會負責辦理土地估價仲介機構的註冊。經註冊的土地估價仲介機構名單向社會公佈。該辦法的出臺標誌著土地評估機構取消行政許可進入實際操作階段。
（3）2003年2月9日中國土地估價師協會根據國土資源部《關於土地估價人員和機構監督管理方式的通知》（國土資發〔237〕號）精神，印發《註冊土地估價師自律守則》。
（4）2003年3月4日建設部發佈《建設部對2003年評定一級房地産價格評估機構資格有關問題的通知》（建住房函〔2003〕49號）。該通知根據《建設部關於房地産價格評估機構資格等級管理的若干規定》（建房〔1997〕12號），對2003年評定一級房地産價格評估機構資格的有關問題做出要求。各省、自治區建設廳、直轄市房地産管理局要根據國辦發〔2000〕51號、建住房〔2000〕96號及建房〔1997〕12號文件的有關規定，加強對申報機構的初審工作，在初審中應重點審查以下幾方面內容：一是要重點審查申報機構註冊房地産估價師的估價業務水準、繼續教育、職業道德等情況及專職註冊房地産估價師數量。對從其他房地産價格評估機構調入的註冊房地産估價師，需變更註冊到申報機構後，方可視為申報機構註冊房地産估價師。專職註冊房地産估價師是指註冊于申報機構，個人人事檔案已轉入申報機構（含申報機構人事檔案委託人才交流中心管理）的房地産估價師，不包括兼職、離退休及返聘的房地産估價師。二是對申報機構的業績要求，仍按建住房市〔1998〕014號文件的規定執行。審查申報機構業績時，要結合申報機構信用檔案中的業績情況。三是對於未按有關規定進行脫鉤改制的、未經年檢或年檢不合格的、有違反行業道德規範行為的、未按規定建立信用檔案的房地産價格評估機構，初審機構不得受理其一級房地産價格評估資格的申報。
建設部住宅與房地産業司受理申報後，委託中國房地産估價師學會組織國內知名專家和業內資深人士組成“一級房地産價格評估機構評審專家小組”，採取專家評審會、實地抽檢等方式對申報機構進行全面評審，並提出專家評審意見報建設部核準。評定合格的機構通過中國住宅與房地産資訊網站和中國房地産估價師學會網站進行公示，接受社會監督。經公示無異議後，由建設部以公告的形式向社會公佈，並頒發資格證書。
（5）2003年3月28日人事部辦公廳和建設部辦公廳聯合發佈《關於舉行2003年全國房地産經紀人執業資格考試有關問題的通知》（人辦發〔2003〕36號）。要求2003年全國房地産經紀人執業資格考試報名工作應于8月15日之前完成。按照《房地産經紀人員職業資格制度暫行規定》，凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規，並具備下列條件之一者，可以申請參加房地産經紀人執業資格考試：一是取得大專學歷，工作滿6年，其中從事全國房地産經紀業務工作滿3年。二是取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地産經紀業務工作滿2年。三是取得雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事房地産經紀業務工作滿1年。四是取得碩士學位，工作滿2年，從事房地産經紀業務工作滿1年。五是取得博士學位，從事房地産經紀業務工作滿1年。
經國家有關部門同意，獲准在中華人民共和國境內就業的外籍人員及港澳臺地區的專業人員，符合上述條件的，也可報名參加房地産經紀人執業資格考試。
根據《房地産經紀人執業資格考試實施辦法》，房地産經紀人執業資格考試科目為：房地産基本制度與政策、房地産經紀概論、房地産經紀實務、房地産經紀相關知識4個科目。
（6）2003年7月24日建設部辦公廳發佈《關於進一步推動和完善房地産信用檔案系統建設的通知》（建辦住房函〔2003〕326號）。按照各地報送的房地産信用檔案系統建設實施計劃，全國31個省（自治區、直轄市）將建立省級房地産信用檔案系統34個，其中北京、天津、重慶各建2個。目前，已有30個省（自治區、直轄市）的32個房地産信用檔案系統初步建成，並與中國住宅與房地産資訊網聯通。該通知要求各地要有效利用政府掌握的資訊資源，對房地産企業和人員在房地産經濟活動中違規、違法劣跡及受到的處罰等處理情況要按規定記入信用檔案；按照《關於整頓和規範房地産市場秩序的通知》（建住房〔2002〕123號）要求，將信用檔案系統建設與企業資質管理結合起來，把是否如實提供信用資訊作為企業資質年檢、晉級審批和專業人員執（從）業資格註冊的條件；在每季度末，要將對房地産開發企業、仲介服務機構、物業管理企業和有關責任人員的處理情況報建設部住宅與房地産業司備案。同時，要充分發揮行業協會、仲介機構和社會公眾的作用，拓展資訊徵集渠道。
（7）為促進房地産市場持續健康發展，2003年8月12日國務院頒布《關於促進房地産市場持續健康發展的通知》（國發〔2003〕18號），其中，明確要求，要加大房地産市場秩序專項整治力度，重點查處房地産開發、交易、仲介服務和物業管理中的各種違法違規行為。堅決制止一些單位和部門強制消費者接受仲介服務及指定仲介服務機構的行為。加快完善房地産信用體系，強化社會監督。
（8）2003年10月11日國土資源部發佈2003年第10號公告《在全國範圍內從事土地評估業務機構的推薦名單》，推薦機構共205家。該公告根據國土資源部《關於改革土地估價人員和機構監督管理方式的通知》（國土資發〔2002〕237號）和原國家土地管理局、國家工商行政管理局《關於對土地價格評估機構進行登記管理有關問題的通知》（〔1995〕國土〔籍〕字第10號）等文件精神，將在全國範圍內從事土地評估業務機構的推薦名單予以公告。該公告聲明，“根據國務院《關於取消第一批行政審批項目的決定》（國發〔2002〕24號），我部已取消土地評估機構資質備案，國土資源管理部門不再評定土地評估機構的資質等級。本公告推薦的機構，只供需要進行土地評估的單位或個人自主擇定時參考。各地國土資源管理部門及土地估價行業自律組織不得違反清理審批權的規定，對已取得土地評估營業範圍的機構再行設立其他從業許可條件。土地估價行業協會等同類組織發給其會員單位（個人）的證書僅為會員證明文件，證書中不應注有資質等級、從業範圍許可等類似內容。已經註明的，也只能作為參考。”
（9）2003年10月13日國土資源部土地利用司根據國土資源部《關於改革土地估價人員和機構監督管理方式的通知》精神，公佈《關於2003年第三季度土地評估機構抽查評議結果的公示》。該司從205家在全國範圍內從事土地評估業務的機構中隨機確定16家機構，組織專家對其出具的土地估價報告進行了隨機抽查，並將專家評議結果予以公示，有效地加強了政府對土地評估行業的監管。
（10）為促進內地和香港的共同發展，加強兩地房地産估價領域的交流與合作，根據“內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排”，經建設部、人事部、商務部、國務院港澳事務辦公室同意，2003年11月4日，中國房地産估價師學會與香港測量師學會簽署了《內地房地産估價師與香港測量師資格互認協議書》。資格互認的原則為對等原則、總量和戶籍控制原則和側重互認專職人員原則。香港所有申請資格互認者，首先向香港測量師學會提交申請，經其審核符合資格互認條件的，向中國房地産估價師學會推薦。內地所有申請資格互認者，先向中國房地産估價師學會提交申請，經其審核符合資格互認條件後，再向香港測量師學會推薦。香港測量師成為中國房地産估價師學會會員的，由中國房地産估價師學會報人事部、建設部備案,與內地房地産估價師有同等的權利和義務，並享有使用房地産估價師名稱的權利。符合內地註冊條件的,由中國房地産估價師學會報請建設部核發《房地産估價師註冊證》，可以在內地執業。內地房地産估價師成為香港測量師學會會員的，可以使用“MHKIS”的頭銜，與香港測量師有同等的權利和義務，可以在香港執業。符合香港註冊條件的，可以在香港申請註冊為“註冊專業測量師”，並可使用“註冊專業測量師”和英文縮寫“R.P.S”的頭銜。
（11）2003年11月4～5日“中國房地産估價師執業資格制度建立十週年座談會暨房地産估價師學術研討會”在深圳隆重召開。這次會議是我國房地産估價行業發展史上一次繼往開來、開拓創新的盛會，是進一步加強國內、國際專業人士相互學習、交流與合作的盛會。會議由建設部、人事部聯合主辦，中國房地産估價師學會承辦。除了來自內地房地産估價理論研究領域的知名專家學者及房地産行政主管部門代表、優秀註冊房地産估價師代表外，來自香港測量師學會、國際測量師聯合會、英國皇家特許測量師學會及澳大利亞房地産學會、紐西蘭房地産學會、馬來西亞測量師學會、日本不動産研究所等房地産估價專業團體的代表參加了會議。在房地産估價學術研討會上，與會代表就房地産估價行業建設與房地産戰略、估價方法與高新技術應用、估價理論與估價技術標準、城市房屋拆遷評估、抵押評估與土地價格評估等理論題進行了深入研討。會議還進行了“全國優秀註冊房地産估價師”、“房地産估價行業貢獻獎”、“2003年中國房地産估價學術研討會優秀論文獎”的表彰活動。
（12）2003年12月19日國務院辦公廳轉發財政部《關於加強和規範評估行業管理的意見》，該意見提出今後加強和規範評估行業管理的具體措施：
第一，嚴格評估專業資格設置管理。根據目前我國社會主義市場經濟發展的客觀需要，設置註冊資産評估師、註冊房地産估價師、土地估價師、礦業權評估師、保險公估從業人員和舊機動車鑒定估價師等六類資産評估專業資格。
第二，切實改進和加強評估行業行政和自律性管理。評估行業行政主管部門要切實改進和加強評估仲介服務的行政管理。評估行業協會要切實改進對評估機構及執業人員自律性管理。各類評估機構及評估執業人員，要認真執行國家有關法律法規和各項規章制度，依法從事評估業務。嚴格遵守評估執業準則和各項行業自律性管理制度，誠信執業，客觀、公正地提供評估仲介服務。
第三，建立評估行業協會聯席會議制度，改進和加強各評估協會之間的溝通、協調與合作。為了有利於各評估專業的溝通、協調與合作，促進我國評估行業的協調發展，本著自願的原則，由行業協會自主協商，建立評估行業協會聯席會議制度。
第四，抓緊研究制定《評估行業管理條例》。《評估行業管理條例》應明確評估師的權利、義務和承擔的法律責任，明確評估仲介機構的資質要求和管理方式，明確行政主管部門對評估行業的管理職責，以及評估行業協會的行業自律管理要求。
第五，組織開展一次評估仲介機構及相關執業人員執業品質的全面檢查。2004年6月底以前，各有關主管部門要會同相關評估行業協會，對評估行業開展一次全面檢查。
（13）2003年12月29日建設部辦公廳根據人事部辦公廳《關於2003年度房地産估價師、房地産經紀人執業資格考試合格標準及有關問題的通知》（國人廳〔2003〕67號）精神，發佈《關於公佈2003年全國房地産經紀人執業資格考試合格人員名單及註冊有關問題的通知》（建辦住房函〔2003〕658號），公佈2003年全國房地産經紀人執業資格考試合格人員名單。2003年全國房地産經紀人執業資格考試合格人員共4078人；單科合格保留成績人員分別為：《房地産基本制度與政策》2374人，《房地産經紀概論》6873人，《房地産經紀實務》2456人，《房地産經紀相關知識》1484人。 根據《人事部、建設部關於印發〈房地産經紀人員職業資格制度暫行規定〉和〈房地産經紀人執業資格考試實施辦法〉的通知》（人發〔2001〕128號）規定，取得《房地産經紀人執業資格證書》的人員，必須經過註冊登記才能以房地産經紀人名義執業。申請註冊的人員，應當填寫房地産經紀人初始註冊申請表，經省、自治區人民政府建設行政主管部門，直轄市人民政府房地産行政主管部門初審合格後，統一報建設部註冊。
（14）2003年12月31日國務院國有資産監督管理委員會和財政部聯合發佈《企業國有産權轉讓管理暫行辦法》（第3號令）。該令第十三條規定:“在清産核資和審計的基礎上，轉讓方應當委託具有相關資質的資産評估機構依照國家有關規定進行資産評估。評估報告經核準或者備案後，作為確定企業國有産權轉讓價格的參考依據。在産權交易過程中，當交易價格低於評估結果的90%時，應當暫停交易，在獲得相關産權轉讓機構的同意後方可繼續進行。”第三十三條規定“社會仲介機構在企業國有産權轉讓的審計、評估和法律服務中違軌執業的，由國有資産監督管理機構將有關情況通報其行業主管機關，建議給予相應處罰；情節嚴重的，可要求企業不得再委託其進行企業國有産權轉讓的相關業務。”
2.房地産估價行業現狀
目前，中國房地産估價師學會由建設部主管，中國土地估價師協會由國土資源部主管。房地産估價師和土地估價師的人數分別超過兩萬人。國土資源部已取消對土地評估機構的資質等級評定，建設部仍保留對房地産價格評估機構資格等級的評定。
（1）估價師數量及分佈狀況。中國的房地産估價業起步于1993年，當時還沒有法定的估價師資格考試製度，只是由人事部和建設部共同認定了140名房地産估價師，賦予他們房地産估價的執業資格。1994年7月5日公佈的《城市房地産管理法》，標誌著房地産價格評估執業資格制度在中國確立，該法第33條規定“國家實行房地産價格評估制度”，第58條規定“國家實行房地産價格評估人員資格認證制度”。1995年，建設部和人事部聯合頒發了《房地産估價師執業資格制度暫行規定》和《房地産估價師執業資格考試辦法》。與此同時，公開舉行了全國首次房地産估價師執業資格考試。近年來，報名參加考試的房地産從業人員數量逐年攀升，截止到2003年10月取得執業資格的人數達到20711名，批准註冊的房地産估價師達到18638人，房地産估價師隊伍逐漸發展壯大起來。中國土地估價師協會是全國非營利的自律性社會團體，目前有21000多名經國土資源部統一考試取得資格的土地估價師。
在房地産估價師發展的這十年裏，中國的房地産估價行業從無到有，具有執業資格的房地産估價師數量不斷增加，範圍擴展到了全國各地。但從中我們也可以看到，多數的房地産估價師主要集中在北京、上海這樣的大城市及江蘇、浙江、廣東等經濟發達的省份，而像西藏、青海、甘肅、寧夏這些西部偏遠地區，房地産估價師的數量則是少之又少。北京的房地産估價師數量佔全國的比例達到8.5％，上海所佔的比例也達到了8.5％左右;寧夏只佔0.6％，而西藏更少，僅佔0.04％。由此可見，在西部大開發的進程中，房地産估價行業還有更多的工作要做，應該與當地的社會經濟協調發展。
（2）估價機構的現狀。在20世紀，房地産估價機構和土地估價機構絕大多數都是政府管理部門下的事業單位。但隨著房地産業的飛速發展，市場經濟對估價行業的要求也越來越高，房地産估價機構的組織形式也發生了變化。根據2000年7月14日國務院辦公廳發〔2000〕“51號”文件《轉發國務院清理整頓經濟鑒證類社會仲介機構領導小組關於經濟鑒證類社會仲介機構與政府部門實行脫鉤改制意見的通知》的精神，全國大多數房地産價格評估機構和土地估價機構都已經完成了脫鉤改制，並重新申報估價機構資格。脫鉤改制後，估價機構從以前行政部門下的附屬機構變為合夥制、有限責任制的組織形式，更好的參與市場競爭，真正成為了獨立核算、自負盈虧、自我發展、自我約束、享有民事權利、承擔民事責任的市場主體。
按照建房〔1997〕“12號”文件精神，根據註冊資本、人員構成、執業經驗及業務規模等條件，建設部將估價機構分為三個資質等級。據統計，目前國內房地産估價機構已經達到一千多家，其中一級資質的估價機構有90家之多。像估價師的分佈一樣，估價機構尤其是一級資質機構的分佈同樣存在著東多西少的現象。北京市的一級資質機構已經達到25家，佔所有一級機構比例的27.8％，上海的比例為10％，廣東也達到了7.8％；而西藏、青海、寧夏等地卻沒有一級資質的房地産估價機構，即使是二級和三級的機構也為數不多。
目前，全國土地估價機構有1700余家。根據國土資源部關於土地評估機構實行向土地估價行業自律組織註冊制度的規定，2003年在中國土地估價師協會註冊的全國範圍執業的土地評估機構有208家。
3.房地産經紀業現狀
目前，房地産經紀服務行業的需求很大。北京房屋出租市場上，有近50%的業主委託經紀公司代為出租房屋，上海市大約有90％的二手房買賣是通過房地産仲介機構實現的。但是，相當一部分消費者認為房地産經紀仲介機構的服務不夠規範並表示對其服務不滿意。許多消費者認為,房地産經紀服務行業中存在收費過高、服務品質低、不能替消費者維權、欺詐客戶、專業服務水準低等問題。近幾年，客戶對房地産仲介的有關投訴連續幾年列于中國消協十大投訴熱點之一。
針對房地産經紀市場上存在的種種問題，政府有關部門最近兩年不斷加大監管力度。2003年3月北京市國土資源與房地産管理局要求，房地産經紀機構不得以“房屋銀行”、“房屋超市”名義發佈房地産經紀廣告、受理房地産經紀業務。建設部于2002年10月11日發佈了《關於舉行首次全國房地産經紀人執業資格考試有關問題的通知》，中國房地産經紀人開始實行資格認證制度。作為首次全國公開舉行的考試，2003年2月8日建設部辦公廳公佈首次全國房地産經紀人執業資格考試合格人員名單，並明確指出取得《房地産經紀人執業資格證書》的人員，必須經過註冊登記才能以房地産經紀人名義執業。
房地産經紀仲介服務市場隨著政府有關管理部門的大力整頓，以及行業中守法仲介的共同努力，已經開始向規範的市場運作方向發展。
4.房地産諮詢業現狀
作為房地産仲介服務業的一部分，房地産諮詢業在國內的發展程度似乎不像估價行業那樣發達，也不像經紀行業那樣受到社會的普遍關注。其實不然，目前國內許多房地産估價機構不僅僅從事單一估價業務，它們經常會為委託單位或是個人提供諮詢資訊，詮釋相關法律法規，以協助委託人進行種種決策。當然也有一小部分的公司專職從事房地産諮詢業務。目前，房地産諮詢業並沒有實行行政許可，房地産諮詢業的行業自律體系也沒有形成。從目前的情況來看，房地産業的飛速發展要求行業分工越來越細，對形形色色專業諮詢人員的需求會越來越大，投資分析師、權案策劃師、工程諮詢師的行業自律體系將會漸漸浮出水面。
二 房地産仲介服務業中的主要問題
1.房地産仲介服務業需重視職業道德建設
2003年是中國房地産估價師執業資格制度實行的第十個年頭，房地産估價業已經邁向專業化和規範化的軌道。房地産經紀行業正在努力擺脫混亂的局面，朝著規範健康的方向發展。但是其中一個重要問題，作為仲介服務業的生命線，職業道德與誠信必須引起足夠的重視。“人無信不立，事無信不成，國無信不威”。目前，全球範圍內金融界的造假醜聞，暴露了經濟生活中存在的嚴重信用問題，造成了信用危機。房地産仲介服務業也不例外。有些估價機構為了招攬業務，不惜違背“獨立、客觀、公正”的原則，刻意迎合委託方的意願，高估或低估標的物價值；經紀服務公司做黑單、欺騙客戶、賺取非法差價。種種黑幕的曝光向我們敲響了誠信的警鐘，加強行業自身職業道德建設的呼聲越來越高，並且已經引起社會的廣泛關注。
1999年頒發的國家標準《房地産估價規範》中明確提出了六條房地産估價職業道德方面的要求。目前，房地産估價職業道德已經引起業內人士的關注。
2.房地産經紀業呼喚誠信
目前，房地産經紀行業給人們留下的不好印象並不能回避。一錘子買賣、打一槍換一個地方、做黑單等都是房地産經紀行業中普遍存在的問題，人們對“仲介”兩個字眼大有到了聞聲色變的地步，所以在大多數租賃房屋的啟事後附帶上“仲介免談”的字樣已經成為了人們的習慣。2002年建設部出臺了房地産經紀人執業資格考試的辦法，加大對房地産經紀業進行監管的力度。
有些房地産經紀仲介公司通過壓上家瞞下家、賺取差價、無照經營等手段坑害消費者，不但使消費者的財産受到損失，而且還增加了日常煩惱，嚴重損害了消費者的合法權益。當前，在房地産經紀業中存在的主要問題：
（1）騙取仲介費。這是一種非常惡劣的行為。有的經紀人或仲介公司製造虛假或不實廣告資訊，欺騙或引誘消費者。其中包括虛構房源、隱瞞房屋品質問題、以次充優等。一旦消費者繳納定金或仲介費後，就以種種理由推脫或不理不睬消費者，先收定金後賴賬，更有甚者，收了定金後卷款逃走。有些房地産經紀公司與業主串通一氣騙買主上鉤，等買主看了房交了佣金甚至定金後，就編造各種理由致使交易不成。
（2）賺取不當差價。這種情況是經紀人或仲介公司通過隱瞞等欺騙手段，在買賣雙方資訊不對稱的情況下，壓低賣價，抬高買價，從中獲取差價收入。
（3）不兌現承諾。經紀人或仲介公司只顧收取仲介費。為了提高成交率，隨意承諾，如解決城市戶口、確保投資回報、解決抵押貸款、規避所得稅等，而當承諾兌現不了時，卻又一推了之。
（4）亂收費。有的房地産經紀仲介企業只給收據不開發票，惡意逃避國家有關的稅收，有的是介紹不成仍要收費。
（5）合同不規範。房地産經紀公司利用自己的優勢地位，採用固定格式合同對消費者提供明顯不平等的合同條款，並做出不合理、不公正的規定。有的合同中主要條款規避法規，加重消費者的責任，造成欺詐。還有的以包銷的名義隱瞞委託人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取佣金以外的報酬。
（6）違規操作。這些行為包括：房地産執業經紀人出租、出借經紀執業證書。無照經營、超越經營範圍和非法異地經營。有些諮詢公司、物業公司等未經變更登記也從事房地産的經紀活動。房地産經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
造成當前房地産經紀業中的諸多問題的主要原因：
第一，房地産經紀從業人員素質有待提高。中國房地産經紀業的發展並不像估價行業那樣，從一開始就受到了政府部門的直接監管。早期的房地産經紀業可以説完全是自發而生的，既沒有行政許可，又沒有行業自律管理，沒有嚴格的行業準入制度，行業進入容易，對從業人員的專業知識水準和經驗要求較低，業內人員的素質亟待提高。由於部分房地産經紀從業人員利益至上、責任觀念淡薄、操作不規範，從而出現了一系列諸如虛假廣告、過度包裝、騙取仲介費、吃差價等違背誠信的行為，同時還導致服務效率低下、服務品質不高。並且許多經紀機構缺乏品牌意識，只圖眼前的蠅頭小利，“掙一筆就跑”、“撈一把就撤”的做法在社會上産生了及其惡劣的影響。服務行業同製造業一樣，品牌效應是相當重要的，優秀的品牌可以保持與老客戶之間的良好合作關係，更可以吸引一大批的新客戶，為公司的持續發展提供可靠的保證。隨著房地産經紀業從業人員素質的提高，經紀公司也會逐步注重品牌效益。
第二，房地産經紀業的自律守則有待完善。應該借鑒國外同行的先進經驗，儘快制定房地産經紀人行為守則和操作規範，儘快完善管理機制，使房地産經紀行為有章可尋。
第三，房地産經紀業的監管體系有待建立。只有建立健全監督懲戒制度，行業規章制度才能得到真正的貫徹實施。目前，應該完善對房地産經紀業的監管措施，加大行業自律管理力度。比如，在處理無照經營時，應該進行誠信檔案記錄，在處理超範圍經營時，除了作一般性的罰款處理，還可以採取公開曝光或吊銷經營執照等懲罰措施。
3.信貸抵押中估價師放大房地産價值
房地産信貸抵押豐富了房地産企業的融資手段，提升了潛在購房人的購買力，極大的活躍了房地産市場。然而，房地産抵押貸款是有風險的。80年代末，美國大批銀行由於不能回收抵押貸款尤其是房地産抵押貸款，産生大量不良資産而紛紛倒閉;1997年東南亞爆發的金融危機與銀行房地産抵押貸款有著非常密切的關係，其中一個重要原因就是房地産抵押貸款額與房地産市場價值發生嚴重偏離。
在房地産抵押貸款業務操作過程中，一般是由抵押人委託估價機構，在得到銀行的批准下進行估價，估價結果由執業估價師簽字生效。從抵押人的角度出發，抵押房地産估價價值越高，得到的抵押貸款數額越大。抵押人會想盡辦法從估價人員入手，以利益相引誘，許諾額外的“手續費”，慫恿估價人員高估價值，出具虛假抵押估價報告。倘若估價人員素質不夠硬朗，敬業精神缺乏，就很有可能難以抵擋利益的誘惑，修改原始數據，故意採用虛假的估價參數，導致估價結果的嚴重失真。
目前，房地産抵押市場上問題較多。抵押物不具備抵押權利、抵押物估價價值高出其市場價值、債權人不能按期償還、到期日抵押物清算價值遠遠低於貸款數額等等,這些問題給銀行經營帶來了諸多風險，使得人們對它的關注程度越來越高。為了整治社會上的違規抵押信貸問題，央行出臺了“121號”文件，對房地産開發商貸款條件做出了嚴格的要求，在一定程度上規範了房地産信貸抵押的操作程式。但是，估價師在房地産抵押貸款過程中的作用仍然是不容忽視的。如果估價師在抵押貸款過程中放大房地産價值，將會帶來嚴重後果。
在世界評估業的發展歷史上，美國和日本都曾經因為評估業的混亂而導致金融風險，後來不得不動用國庫資金平息。但是，目前國內絕大多數人都不了解這些，一些懂行的人也因故不説。資産通常根據需要放大5～20倍。其根源在於目前國內評估行業實質上是多頭管理，銀監會、財政部、建設部和國土資源部，任何一個部委級機構都不能獨立扭轉評估行業的嚴重非正常局面。銀行業與評估業的暗合難以從單方面杜絕。
4.城市拆遷補償中的估價師
隨著社會經濟的快速發展，城市開發建設工作的步伐也越來越快，新城區的建設意味著對舊城區的重新佈局規劃，隨之要面對的就是如何處理好拆遷安置的問題。拆遷補償工作做不好，就會引起群眾的強烈不滿，引發一系列的社會問題。房地産最大的特點就是異質性，沒有任何兩個建築物是完全一樣的，即使是高度相同、面積相同、裝修相同的兩幢樓房的價格也會因為坐落區位的不同而不同。在對它們進行補償時，不適宜在小區內制訂統一的補償價格。因此，拆遷估價牽扯到的房屋數量較多、品質差異較大、産權情況錯綜複雜，對每一宗房地産都需做詳細的調查。據統計，近幾年關於拆遷糾紛的民事案件越來越多，佔總體民事案件的比例也在逐年上升。拆遷糾紛大多是由於補償金額與被拆遷房産價值差別較大而引起的，當然還有其他方面的原因，比如拆遷方擅自改動原定安置房屋面積、安置房屋不能按期落實,等等。從估價業的角度來看，被拆房屋的估價價值與市場價值之間的差距是問題的焦點。造成兩者差距的原因有估價師自身技術水準的原因，也有估價師職業道德方面的問題，還有估價行業的運作環境方面的原因等。
在舊的拆遷管理條例中，拆遷補償的標準是根據被拆遷房屋的重置價格加以成新率進行調整，忽略了房地産的保值增值性。2001年11月1日國務院頒布實施《城市房屋拆遷管理條例》（“305號”令）。新條例將補償標準修改為根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素以房地産市場評估價格確定房屋拆遷貨幣補償價格。修改後的補償標準充分體現了房屋的真實價值，使房屋所有人得到的補償與房屋真實價值真正挂起鉤來。但是，由於缺乏與條例相配套的拆遷補償估價實施辦法，因此，在拆遷補償估價中的房屋面積確定、估價時點確定、估價方法選擇及對估價結果有異議的處理程式等都沒有明確統一的準則。2003年12月1日建設部發佈的《城市房屋拆遷估價指導意見》對此做了明確的規定。這一指導意見的發佈非常必要，也非常及時，對於房屋拆遷估價具有非常重要的現實指導意義，對於減少房屋拆遷糾紛將起到積極的推動作用。
在城市房屋拆遷的過程中，尤其是在國有土地使用權徵用拆遷的時候，由於工程項目耗資巨大，補償金額有限，建設部門想盡辦法降低成本。拆遷成本中，對被拆遷人的利益補償佔有相當大的一部分。建設部門一般會暗示估價機構儘量低估被拆遷人的補償價值，縮減項目所需資金。估價機構往往會迫於這種壓力或誘惑，出具偏離真實價值的估價報告。這種現象在一些中小城市比較常見，由於被拆遷人是弱勢群體，給這種不正之風留下了一定的生存空間。但是，隨著人們維權意識的增強，相關法制環境的完善，被拆遷戶將不再是被動地接受估價報告。
在拆遷補償估價過程中，對標的物的産權狀況、使用資訊、建造年代等是由拆遷方予以提供的。在資訊提供過程中，如果拆遷人故意隱瞞一些會提升房屋價值因素的資訊，或是憑空捏造出一些會造成房屋貶值的資訊，比如，少報房屋拆遷面積、謊報房屋成新率等，就會給拆遷估價工作帶來麻煩。倘若估價師不對資訊的可靠性加以查驗，對建築物的情況不做實地調查，只是以拆遷人提供的數據作為惟一依據，那麼得到的估價結果就有可能不被被拆遷人接受。
當前，在城市拆遷補償過程中，拆遷人和被拆遷人圍繞被拆遷房屋的價值爭執的事件時有發生，而被拆遷房屋與補償價值是以估價師所出具的估價報告為參考依據的，因此，估價師在爭執中當然要接受考驗。在這種爭執和較量過程中，雙方常常是寸土不讓，一厘一毫也要爭個明明白白，在廣大百姓維權意識提高的同時，估價師的真實水準也受到嚴峻考驗，這種考驗與挑戰，在抵押評估和土地使用權出讓評估中是較少遇到的。在對拆遷補償價值的估價結果爭執中，估價師不再能一味地迎合委託方的要求，也不能期望若干年後隨著市場的變化而淡化評估結果的不真實性。應該説，拆遷補償評估再次呼籲估價師必須獨立、客觀、公正，對於估價師認識自身的價值，建立起誠信自律的職業規範是有很大的促進作用的。市場經濟需要估價師，市場經濟也孕育和培育了估價師，但估價師絕不能玩弄市場，否則就會被市場懲罰或淘汰。
三 房地産仲介服務業健康發展的政策建議
1.規範房地産市場，為房地産仲介執業提供良好的環境
政府有關管理部門應加強房地産市場的制度建設，完善規章制度，打破地區壟斷，通過經濟和法律的手段對不正當競爭採取積極有效的措施加以制止，這樣才能為房地産仲介服務創造良好的職業環境。同時要嚴格獎懲制度，強化激勵機制。一方面，對房地産仲介執業人員的職業道德建設情況建立檢查、考核、評價、獎懲制度，對在職業道德建設中被評為先進集體和先進個人的，給予榮譽獎勵和物質獎勵。另一方面，對檢查發現的重大違法違規行為,要在調查核實的基礎上,依法嚴肅處理。
2.大力開展房地産仲介服務行業誠信建設
我國政府在制定《國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》時，倡導誠實守信的職業道德，明確提出“嚴格資質認定，強化行業自律，提高仲介組織的品質。”
通過房地産仲介服務行業誠信建設，全面提升房地産估價師、土地估價師和房地産經紀人的職業道德水準和專業勝任能力，塑造良好的職業形象，提高行業的社會公信力，為我國社會主義市場經濟有序發展提供服務。應該培養房地産仲介從業人員的職業自豪感和榮譽感，促使他們提高執業水準，增強職業責任感。在提高他們社會專業地位，贏得社會尊重的同時，增強自我約束機制。誠信是一個行業的執業之本，是企業的立身之本，生存之源。只有建立在誠信基礎之上，房地産仲介行業才能從根本上獲得市場的認可。
3.嚴格資格認證制度，提高行業準入門檻
隨著中國成功入世，房地産仲介服務業將更加對外開放，涉及的面越來越廣。環境的變化要求估價師、經紀人不但應該打好夯實的專業基礎，還應該掌握其他相關行業的基礎知識；不但應該具備紮實的理論功底，還應該擁有突出的執業能力。目前許多從業人員是從房地産行業半道出身，知識面窄、層次結構不合理，對其他行業情況了解甚少，這無疑會影響服務品質的提高。服務業最注重的是服務品質，而從業人員的素質是服務水準的最可靠保證。近年來，估價師資格認證制度與經紀人資格認證制度為行業的人才甄選樹立了一道可靠的屏障。但是，行業是動態發展的，就目前來看，行業準入制度應在發展中進一步改進和完善。
現行的房地産資格仲介服務業認證考試製度考察的內容主要是房地産專業理論與實務，對金融、會計、統計等其他專業知識的考察權重較少。建議適當增加資格考試科目，調整測試內容的比例權重，適當增加實際業務的分析能力考察，拓寬從業人員的知識面，提升執業能力。條件成熟時，可以將學歷教育、準入考試與持續教育三者形成一個有機的整體。對於持續教育不合格者，不符合要求者，也應適當淘汰。估價師持續教育早已開始，它給估價師創造了繼續學習深造的機會。通過持續教育，房地産仲介從業人員可以學習新的知識、掌握新的工具，同時還能夠加深理解以前執業過程中遇到的問題，使自身的理論知識水準得到昇華。
4.促進房地産仲介機構拓展業務空間
目前,房地産仲介市場已經粗具規模，行業分工已經逐步形成，業務特點更具有專業化。在估價行業裏面，由於執業歷程、人員構成、機構規模的不同，有些機構擅長對拆遷的估價，有的機構擅長對按揭貸款的估價，還有些機構對其他業務比較熟悉。在相互整合的過程中，應該充分發現各自的資源優勢、業務長處，優勢互補，相互進行經驗交流，提高估價機構的業務能力，提升仲介機構的服務檔次。一是可以適應房地産估價對象紛繁複雜和專業性強的要求;二是可以降低服務成本。
中國的房地産仲介服務業行業歷程短，市場潛力遠遠沒有開發出來，業務種類比較單一。在估價這一塊，許多估價公司承接的業務主要集中在房地産或是土地的價值評估這塊蛋糕上，而對投資分析、方案策劃、開發諮詢業務幾乎沒有任何涉及，這也導致了估價市場上激烈的惡性競爭，不利於行業自身的進一步發展。經紀行業裏面，房屋租賃代理是比較成熟的一塊，而房屋買賣代理的發展剛剛起步。應該把眼光放的長遠一些，在新業務的拓展上多花時間、多費功夫，從幾乎飽和的市場上抽調出一部分剩餘資源用於空白領域的研究開發，以期早日實現仲介服務業的戰略轉移，充實房地産仲介服務體系的內容。
目前，政府應該引導房地産仲介企業資源共用、優勢互補，積極拓展新業務。
5.培育房地産仲介機構的品牌意識
房地産仲介機構不一定是規模越大越好，也不一定要搞航空母艦式的集團公司，而是應該適應市場經濟的要求，與外界環境相適應，大、中、小機構都有生存空間和存在的必要。對於房地産仲介機構，不論是大公司，還是小型事務所，目前的一個關鍵問題，就是要樹立品牌，培育品牌意識。
房地産估價業成立初期，經濟環境還處於賣方市場，待估價項目數量眾多，估價機構可以輕易獲得大量的業務，競爭很緩和，當時幾乎沒有行銷這個觀念，更談不上品牌樹立了。隨著市場經濟體制的逐漸建立，賣方市場向買方市場轉變，人們已經開始關注服務品質，估價機構的危機感也越來越強。如今，估價機構繁多、估價業務緊俏使得估價市場的競爭愈演愈烈，再加上人們對品牌的信任感越來越強，使得品牌樹立成為了每個估價機構必須面對的問題。對於房地産經紀企業，社會更是呼喚優秀的品牌企業，一些守法的房地産經紀企業更希望政府扶持優秀品牌企業。房地産經紀企業需要努力提高企業信譽，樹立品牌效應，提升企業的無形資産，創建品牌價值。同時，應該完善和規範房地産仲介服務企業品牌評價工作，制定房地産仲介服務企業品牌評價標準。
6.完善估價行業的管理體制，注重評估準則的統一性和權威性
估價行業的管理體制包括國家立法、政府監管、行業自律、企業內部管理和社會監督等。目前應該加快立法進程，完善政府監管，加強行業自律職能，健全企業內部管理，重視社會監督重用。在這一方面，可以借鑒美國的估價行業的管理體制。
同時，估價行業要發展成為一個健康有序的具有公信力的仲介服務行業，必須有與之相配套的全國統一的具有權威性的行業標準。在制定評估準則時，既要考慮中國國情，又要注意與國際慣例接軌。統一的資産評估準則應該能夠對各類資産都具有基本的普遍指導意義，並盡可能地體現出各類資産評估的特性。從國外評估準則制定情況看，許多國家及國際評估準則都根據特定目的制定了相應的準則，同時也針對不同類型資産制定準則。我國的資産評估準則應該涉及機器設備、房地産、資源性資産、無形資産及企業價值。房地産評估準則應該是各類評估準則中的重要組成部分。目前,在房地産評估方面的問題及矛盾較為突出，應該著手考慮解決方案，制定一個能夠使整個資産評估行業評估人員共同遵循的執業標準，並根據新情況、新問題逐步完善，以保證資産評估仲介行業的客觀、公正性，減少資産評估糾紛的發生，為評估糾紛的裁決提供依據。
7.加強監管力度，完善房地産仲介服務行業監管體系
房地産仲介服務行業的健康發展，需要社會多方面的通力協作。應完善房地産仲介服務行業的監管體系，政府監管、行業自律和社會監督三者缺一不可。建立有效可行的客戶反饋投訴體系，如設立指定的投訴站或者是在網上開通投訴專欄，保證客戶和其他社會成員能及時安全地對房地産仲介從業人員的執業行為進行監督。估價行業和經紀人行業的自律協會應設立專門的懲戒委員會，定期對房地産仲介機構和從業人員的執業情況進行檢查，並且建立職業誠信檔案，加強對職業道德的監管。
四 房地産仲介服務業展望
1.房地産仲介行業的規章制度進一步完善
房地産仲介行業要得到健康發展，規章制度的完善是非常必要的。在估價行業，中國房地産估價師學會、中國土地估價師協會、中國資産評估協會將加強對話、溝通與協調，而不是謀求相互合併，但在評估職業道德、評估行為守則和一些評估基本術語以及評估基本準則方面會尋求統一。估價行業全國應該有一部統一的法律或法規，這方面的立法啟動工作也會加緊進行。房地産經紀人執業守則應該儘快出臺並完善。各地對房地産經紀行業的監管也會落到實處。廣州市從2004年1月1日起實施《廣州市房地産仲介服務管理條例》，對房地産仲介提出更高的要求，根據該規定，房地産仲介服務機構的固定營業面積最低標準是15平方米，每家房地産仲介公司都要有30萬元以上的註冊資金和不少於三個持證專業技術人員。其他各地也將陸續出臺房地産經紀執業規定。
2.房地産仲介行業自律職能進一步加強
今後，行業自律管理、企業關係協調、諮詢服務等工作將從政府職能中分離出來，交給行業自律組織承擔。政府行政管理和行業自律管理的區分將更明顯。行業行政主管部門須切實加大監管力度。主要是建立健全相關規章制度，監督仲介機構和從業人員的執業情況，加大定期不定期的執法檢查力度，對消費者投訴的非法仲介機構及經紀人要進行嚴肅查處。同時行業自律管理將進一步強化。行業協會將加強各項自律性管理制度的建設，建立完善有效的行業自律性管理約束機制，對違反仲介行業職業道德，違章違規的仲介機構和執業人員進行自律性處罰。
3.房地産仲介企業將品牌化
要想在激烈競爭的市場中站穩腳步，就必須樹立自己的品牌。隨著中國房地産仲介服務市場的逐步規範和完善，不論是估價機構還是經紀人機構都會深刻認識到品牌的重要性，社會也會格外青睞有品牌的仲介企業。品牌化是需要高素質的隊伍、高品質的服務和高效率的管理來作保證的。因此，嚴把房地産仲介執業人員準入關，加強行業自律管理，實行房地産仲介執業人員持續教育制度，培養房地産仲介服務企業的社會責任感和風險意識，促進房地産仲介企業的橫向交流以及國際交往。政府在加大對房地産仲介市場的監管力度的同時，會為培育優秀的房地産仲介企業品牌創造良好的外部環境。目前中國註冊登記的房地産經紀企業機構已逾萬家，從業人員的數量達幾十萬人之多，但其中大多數房地産經紀企業規模較小，企業實力弱，因此房地産經紀企業加盟連鎖經營和特許經營是房地産經紀業未來發展的新動態。如中國香港的仲量行在全球27個國家設有69個辦事處，職工近4000人。
4.房地産仲介組織的活動進一步國際化
按照中國加入WTO的承諾，必將逐步擴大商貿的市場準入，包括銀行業、保險業、證券業、電訊業、法律服務、仲介諮詢、建築設計、工程建設、旅遊業等專業服務領域的開放，外資將被允許進一步進入中國市場，房地産仲介行業也將擴大對外開放。房地産仲介組織與國際交流也會更加頻繁。房地産仲介組織與國際上的一些知名權威組織的交往也會更加緊密，如英國皇家測量師學會、國際評估準則委員會、世界測量師聯合會、美國評估學會、全美房地産代理人協會等，執業資格互認也會提到議事日程上來。
（作者單位：俞明軒 閻東 中國人民大學商學院 蔣一軍 國土資源部土地整理中心）
中國網 2004年9月8日
