２００３年《半月談內部版》第１０期、１１期、１２期對當前城市拆遷問題進行了連續報道，各地仍有不少讀者給本刊編輯部來信來電，反映他們在城市拆遷中利益受損、維權無門的種種焦慮和痛楚。本刊特告訴廣大拆遷戶一個最新的政策資訊：建設部已于２００３年１２月３日下發《城市房屋拆遷估價指導意見》。自２００４

年１月１日起施行的這個指導意見，將會讓廣大被拆遷人吃下一顆定心丸，成為維權利器。

拆遷估價機構的確定應該公開透明

城市房屋拆遷估價是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，對其房地産市場價格進行的評估。《城市房屋拆遷估價指導意見》提出，市、縣房地産管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。拆遷估價機構的確定應當公開、透明，採取被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式。拆遷估價機構確定後，一般由拆遷人委託。委託人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委託合同。受託估價機構不得轉讓、變相轉讓受託的估價業務。房屋拆遷許可證確定的同一拆遷範圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程式、方法、參數選取等進行協調並執行共同的標準。

拆遷估價應由估價專家委員會進行技術指導

意見提出，省、自治區建設行政主管部門和設區城市的市房地産管理部門或者其授權的房地産估價行業自律性組織，應當成立由資深專職註冊房地産估價師及房地産、城市規劃、法律等方面專家組成的估價專家委員會，對拆遷估價進行技術指導，受理拆遷估價技術鑒定。受理拆遷估價技術鑒定後，估價專家委員會應當指派３人以上（含３人）單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關係或者是拆遷當事人的，應當回避。

依據有關規定，對出現以下問題的估價機構和估價人員，將依據有關規定進行處罰，或記入其信用檔案：出具不實估價報告的；與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的；以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業務的；允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉讓、變相轉讓受託的拆遷估價業務的；多次被申請鑒定，經查證，確實存在問題的；違反《房地産估價規範》和本意見其他規定的；法律法規規定的其他情形。

估價機構應將初步估價結果公示

意見明確，市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地産市場交易價格，至少每年定期公佈一次不同區域、不同用途、不同建築結構的各類房屋的房地産市場價格。拆遷估價應當參照類似房地産的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公佈的房地産市場價格，結合被拆遷房屋的房地産狀況進行。拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示７日，並進行現場説明，聽取有關意見。公示期滿，應當向委託人提供委託範圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委託人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構諮詢。

拆遷當事人對估價結果有異議可申請復核

拆遷當事人對估價結果有異議、向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起５日內給予答覆。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當事人另行委託估價機構評估的，受託估價機構應當在１０日內出具估價報告。

拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委託估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委託估價機構出具的估價報告之日起５日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地産價格評估專家委員會申請技術鑒定。估價專家委員會應當自收到申請之日起１０日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。（記者李建）

半月談 2004-01-19