在愈演愈烈的房屋拆遷糾紛中，補償金額嚴重低於市場價格成為普遍現象。業界有關人士在接受本報記者採訪時表示，拆遷補償款就像股市中的股票，不管大客戶、小客戶還是散戶，都想在這裡撈一把。經過層層剋扣的房屋拆遷補償金怎能不變得越來越少？

評估裏面文章大

業內專家認為，拆遷評估是拆遷補償安置金額多少的關鍵。隆安律師事務所周傑律師在接受中國經濟時報記者採訪時説，最有能力和機會剋扣、削減拆遷補償金額的是房地産評估公司。

首先，房地産評估有一個非常重要的拆現率由市場利率、房地産市場行情、平均利潤率等綜合參數來確定問題，目前拆現率沒有固定的參照數字，只能是根據實際情況由評估公司來確定。拆現率是最後算出補償金額比較重要的一個數字，不能有什麼差錯，就算是差錯百分之零點幾，最終的評估結果都會産生很大的偏差。

每個專家參照的基礎數字不同，得出的折現率結果就不同。因此，評估公司可以根據開發商或者拆遷公司的意圖，把折現率的最終結果降低。不僅在折現率上可以如此，在房屋評估報告的其他技術層面都可以這樣運作。

周傑説，如果開發商在拆遷時能與拆遷戶協商聘請評估機構，由雙方監督産生的評估結果得到雙方認同，那麼拆遷糾紛就可能大幅減少。但實際情況是，開發商早已請評估公司做好了評估報告，在公告後即刻開始拆房，拆遷戶根本無法介入評估過程。

同時，拆遷戶也無力支付太高的律師和評估費用。在拆遷過程中，開發商或者拆遷公司是“巨人”，而拆遷戶是“小人”，關鍵是在拆遷民事關係中應該處於中立和裁判地位的行政和司法部門應該發揮社會利益平衡器的作用，而不能扶強抑弱。

而且，開發商和評估公司都會利用區域定價時間差來降低評估補償金。他們一般可以根據政府公佈的區域地價進行評估，但問題是，區域定價不是固定的，隨時都在變更和升值。目前一些地方政府還不能保證根據市場行情及時調整區域定價，如原來一個區域的定價在4000元／平方米，但兩個月後區域定價升值到了6000元／平方米，此時還沒到政府重新公佈區域定價的時間，那麼被拆遷居民所得到的補償肯定就少了許多。目前這種情況比較普遍。

銀行“截”款貓膩多

一位不願意透露姓名的銀行界人士告訴記者，自己在銀行已經連續多年專門負責拆遷專用款賬戶，對拆遷公司在拆遷專項款上所玩的貓膩最清楚不過了。

他説，最近自己剛剛經手一個比較小的拆遷項目，開發商將預算的800萬元人民幣打入銀行存入專用基金賬戶由該區拆遷辦公室用來拆遷安置。“據我們了解，拆遷辦公室在發放補償金額時，在本應給拆遷戶補償的電話安裝費、電錶移裝費、煤氣管道費、有線電視費等各個方面降低或者不給。當最後一位拆遷戶領取了拆遷安置補償款後，該拆遷專項賬戶還剩96萬餘元。按照規定，拆遷補償款全部用於補償安置後，拆遷辦公室應即刻登出該銀行賬戶。但是，此項目結束後，剩餘的這部分拆遷補償款一直在銀行的賬上放著不動。”

“但是，有一天我發現一個特別奇怪的事，區拆遷辦隨後進行的另一個拆遷項目的安置補償金，也從應該結賬的這800萬元的項目賬戶餘款中支付了。據我了解，按照國務院《城市房屋拆遷管理條例》規定，拆遷剩餘款項應該如數返還拆遷方開發商，而且每個項目的補償金要專款專用。現在，不但不返還，更不是專款專用。最後我們了解到，拆遷辦將隨後拆遷項目應支付的一些補償款項挪到原來這800萬元餘款中列支，其目的是使拆遷補償金額在經過轉移和剋扣後剩餘更多，而且更便於對外交代。”這位業內人士向記者透露，該拆遷辦公室隨後承接的拆遷項目餘款金額更大，佔總拆遷款的15%左右，在所有拆遷行為結束後，拆遷辦公室通過劃撥、轉移，將這筆款用來投資另一個房地産商業項目。

他説，以自己多年專門負責拆遷項目款賬戶的經歷來看，幾乎每個項目結束後，拆遷公司或拆遷辦都會有相當部分的拆遷補償安置款餘額作為自己的利潤，這種情況非常普遍。

據記者了解，有時候開發商將整個拆遷過程委託給拆遷執行方，採用的方式一種是委託合同執行結束後，開發商付給拆遷執行方費用；另一種方式是開發商預算給拆遷執行方一筆款項，由拆遷執行方全權負責拆遷，支付完拆遷戶的補償金額後，剩下的就是拆遷執行方的勞務費。律師認為，第二種委託方式對拆遷戶進行的剋扣最厲害。

補償款有多少被侵吞

《河南省城市房屋拆遷管理條例》第32條規定：

對被拆遷房屋進行價格評估時，拆遷人與被遷拆人選擇同一估價機構的，共同簽訂委託協議，評估費用由拆遷人支付。拆遷人或被拆遷人對估價機構的評估結果有爭議的，可以委託其他估價機構重新進行評估，評估費用由委託方支付。兩個評估結果在省規定的誤差範圍之內的，執行原評估結果；評估結果超過省規定的誤差範圍的，拆遷當事人可以協商解決；協商不成的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門組織評估專家對評估結果進行裁定。

拆遷人與被拆遷人分別選擇估價機構的，分別簽訂委託協議並承擔評估費用。兩個評估結果在省規定的誤差範圍之內的，執行被拆遷人委託估價機構的評估結果；兩個評估結果超出省規定的誤差範圍的，拆遷當事人可以協商解決；協商不成的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門組織評估專家對評估結果進行裁定。

從以上規定可以看出，對於經常處在弱勢地位的被拆遷人有所傾斜，也較為公平，而且它不是積極地以行政權力介入民事關係，甚至成為強勢利益集團的走卒。這些是值得借鑒的。

9月14日新華社在署名評論員文章《拆遷不能“拆”掉群眾利益》中指出，一些地方在土地開發和拆遷中，一味地“照顧”開發商的利益，不尊重普通群眾的財産權和基本利益，何時拆遷、怎麼補償、如何安置，都是拆遷單位説了算，拆遷戶只能被動接受，而沒有商討、更沒有討價還價的權利。面對這樣的“霸王協議”，拆遷戶的權益如何得到保障？

權威人士曾算過一筆賬，根據北京市1993年頒布的關於基準地價的規定，北京市的城鎮拆遷安置費為每平方米5900-7800元，按照北京城區一般的居住密度推算，每戶的拆遷安置費應為30余萬元左右；而據1996年《經濟日報》、北京市委《是與非》雜誌和1998年8月24日《人民日報》報道，開發商安置居民每戶要30-40萬元。但究竟有多少拆遷戶得到了這筆拆遷補償款

9月18日在國務院新聞辦舉行的新聞發佈會上，當有記者問及中國經濟時報近來關於房地産開發與拆遷問題的一系列報道時，建設部副部長劉志峰表示，拆遷政策不落實，開發商為減少開發成本，隨意降低補償標準，損害了拆遷戶的利益，黨中央、國務院、中紀委等有關部門對此十分重視，強調要對損害群眾利益的行為加大查處和打擊力度；建設部將會同有關部門對拆遷主管部門和實施部門加強管理和監督，加大對腐敗分子的打擊力度，對違規行為嚴查不貸。

中國經濟時報 2003-09-25