（節選）

未來我國房地産的主要發展趨勢及政策走向

（一）房地産業仍將保持健康、快速的良好發展勢頭

1.房地産業作為國民經濟支柱産業的地位不會動搖隨著社會經濟的快速發展，房地産業已經成為國民經濟的支柱産業。據經濟普查數據顯示，我國房地産業增加值佔GDP的比例已達5.2%，如果考慮房地産業的發展對鋼材、水泥、金融、家居等相關産業的帶動作用，房地産業對國民經濟的貢獻會更大。一方面，我國快速的城市化進程和居民旺盛的改善型需求使得房地産市場存在巨大的需求空間；另一方面，房地産在相當長的時期內仍是拉動內需和經濟增長的重要力量，未來相當長的一段時間內，房地産業作為國民經濟中的重要組成部分的地位不會動搖。

2.城市化進程的加快為房地産業的健康發展提供了必要條件

2000～2004年，我國國內生産總值（GDP）從88254億元增加到136584億元，年均增長11.54%，城鎮化率從36.22%增加到41.76%，平均每年增長約1.4個百分點。隨著經濟的快速發展，我國已經步入城市化發展的快速發展期。隨著居民加速向城鎮集中，越來越多的非城市居民將在城市置業、生活和消費，這為房地産業提供了健康發展的必備條件。

3.城市居民的改善型住房需求將為房地産業的健康發展提供充足的空間

2000~2004年，我國城鎮居民每人平均可支配收入從6280元增加到9422元，年均增長10.67%。隨著城鎮居民收入的提高，居民的住房條件也在不斷改善，2004年我國城市居民每人平均住宅建築面積達到24.94平方米，與2000年相比增加了4.63平方米。黨的十六屆五中全會提出，到2010年我國每人平均國內生産總值將比2000年翻一番，將達到14172元（2000年為7086元），隨著經濟的快速發展，城市居民的改善型住房需求將為房地産業的健康發展提供充足的空間。

4.房地産業的健康發展有利於我國經濟結構的優化

房地産業的關聯度強，帶動系數大，對國民經濟的貢獻度高。2003年上海市和北京市房地産業對國民經濟的貢獻率分別達到7.4%和5.2%。從國際發展經驗看，目前我國北京、上海、廣州、深圳等大城市的經濟增速、投資規模、就業及稅收將進入一個對房地産業的高依存度階段。在各城市房地産的投資、建設、管理、銷售和居住裝修等諸個環節中，均會增加當地城市的投資規模、提供本地居民的就業機會、擴大地方政府的稅收渠道、拉動本地區的消費，從而推動當地城市國民經濟的持續增長，因此，房地産業的健康發展有利於我國經濟結構的優化。

（二）房地産市場的未來發展趨勢

1.房地産業的市場化進程將進一步加快

“十五”期間，我國房地産市場化進程發展較快，商品住宅竣工面積佔城鎮住宅竣工面積的比例從2001年的42.84%增加到2004年的60.35%。新建住房中，個人購買商品住宅比例逐年提高，從2001年的94%增加到2004年的96.45%。目前，國家和各地方陸續推出了簡化交易環節和手續、開展二手房貸款和轉按揭金融服務、提高管理部門辦事效率、發展房地産仲介企業和取消房改房、經濟適用房上市交易限制等一系列鼓勵和發展二手房市場政策和措施。隨著這些措施的貫徹和落實，我國各城市二手住房市場的房源、類型、樣式和品質將進一步豐富，購房人群和消費需求將日趨多元化。隨著城市二手房市場規模不斷擴大，二手房市場將成為房地産市場的一個重要組成部分，房地産業的市場化進程將進一步加快。

2.房地産市場的競爭將更加注重品牌與品質

目前一線城市的房地産市場競爭激烈、行業整合的態勢明顯，在這種行業發展的環境下，一線城市進行房地産開發的門檻提高，對開發商的資本實力、運作經驗、管理水準等都有相當高的要求。由於宏觀調控，今年以來，部分開發商通過明折明扣、買房送車、分期首付、買方送現金、差價補貼等措施進行促銷。但是，隨著供求關係的變化，房地産市場的競爭將逐步從價格向設計、裝修、環保、節能、配套、服務等品質的競爭上轉變，並更加注意品牌效應。市場競爭的加劇和行業整合的加快，必然出現優勝劣汰，部分資金實力不足，管理水準不高，運作能力不強，不能根據市場的變化及時調整，沒有適合消費者需要的後續項目的開發商必然會逐漸被市場淘汰，從短期來看，這是一個痛苦的過程，但是卻有利於整個房地産行業的健康、持續發展。

3.房地産仲介市場發育將逐步成熟

近年來，房地産仲介市場發展迅速，仲介機構增長較快。但是，由於仲介市場的發育程度不夠成熟，大都市城市仲介市場都不同程度地存在著經營規模較小、資金實力不強、管理手段和操作專業化水準偏低、從業人員素質較低、專業人員匱乏和服務水準較低的現象。隨著房地産市場化進程的逐步加快、城市二級市場的不斷發展和對租賃市場的統一管理，房地産中級市場將逐步成熟。

4.房地産的産業化水準將進一步提高

目前，國資委共公佈3批共96家中央企業的主業。為了加快培育和發展中央企業在房地産業中的排頭兵企業，國資委根據建築施工企業房地産經營業績，選擇房地産業主要經營指標處於中上水準的企業，將房産業列為主業，其中圈定了中國保利集團公司、招商局集團有限公司和華潤（集團）有限公司等16家中央企業以建築業、房地産開發和經營為主業。隨著國家引導鼓勵發展房地産産業集團政策的出臺，通過産業佈局和規模效益，統籌規劃，合理布點，發揮現代工業生産的規模效應，以標準化、模數化生産方式，形成行業支柱企業，房地産産業化水準的將進一步提高。

（三）未來房地産的政策走向

1.鼓勵老百姓買房，發展市場化購房的政策方向不會變

自1998年住房制度改革進入實質性快速發展階段後，住房的市場化取向從未改變過。至2003年的18號文明確了房地産業的支柱産業地位，鼓勵居民自住的合理購房需求仍是我國房地産市場的主基調。當前的宏觀調控目標是控制投資規模過快上漲和穩定房價，防止房地産業出現大起大落，市場化配置住房資源的取向始終是堅定不移的。

2.“四節一環保”將成為政策的最重要指向之一

目前建設節約型社會已提到國家的戰略高度。深入持久地開展資源節約活動必然是我國經濟發展的一個長期要求。建築節能是其中節能潛力最大的領域。按照建設部節能省地住宅提出的相關要求，今後房地産開發對“四節一環保”，即節能、節水、節地、節材和環境保護等方面必然強化標準和實施力度，建設“四節一環保”型的建築是今後對房地産開發的基本要求。充分有效利用和節約資源，減少浪費，保護生態，提高房地産建設的經濟效益、社會效益和環境效益，實現可持續發展戰略，全面提高建築品質和居住品質，將成為未來房地産政策的最重要指向之一。

3.未來政策的目標仍將是穩定房價、抑制房價過快上漲

2001~2004年，全國房地産開發投資佔城鎮固定資産投資的比重基本維持在22%左右，2004年北京市和上海市房地産開發投資佔城鎮固定資産投資的比重分別達到63.15%和41.06%，房地産業的有序發展對國民經濟中的健康運作至關重要。在未來房地産市場發展過程中，如果任由房地産價格不正常上漲，一旦房地産價格過快、過猛下降，房地産業的運作將會出現嚴重波折，不但會影響城市居民生活和地區經濟的發展，而且會對我國的金融業乃至整個經濟的健康運作造成巨大傷害。房地産業的健康發展對於鞏固和發展宏觀調控成果，保持國民經濟平穩較快發展，具有重要作用。因此，房地産行業未來政策的主要目標仍然是穩定房價，抑制部分地區房價過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段的調控，保持房價的基本穩定和房地産行業的持續、健康發展。（建設部政策研究中心課題組）（摘自社科文獻出版社《2006年中國經濟形勢分析與預測》）