住房是居民的基本生活需求。在全面建設小康社會階段，隨著經濟社會的發展和人民生活水準的提高，城鎮住房的增量需求和改善需求雙旺盛，是房地産業持續發展的動力。供不應求是未來幾十年中國房地産市場的主導趨勢。房地産業既是資本密集、關聯度高的産業，又是提供生活必需品的基礎産業，判斷房地産業形勢和發展前景必須從基本國情出發，充分考慮中國加速的城市化進程和住房市場化改革的影響，以科學發展觀為指導，在經濟社會發展的整體環境中去把握。房地産産品開發週期長，形成有效供給相對於投資期具有滯後性，當年的房地産業市場是投資與需求矛盾雙方以往多年相互作用積累、演變的結果，所以判斷分析房地産業形勢不能僅僅依據同比資料得出結論，因為它是以上年基數合理為前提的。房地産産品具有空間不可移動性，局部地區供求關係的異常導致全局連鎖反應的可能性較小。中國是一個幅員遼闊，各地發展極不平衡的大國，以局部地區的房地産形勢推導全國整體態勢必須慎之又慎，否則會得出相反結論。上述幾點是本課題組進行以下分析和預測的邏輯起點。

一2004年中國房地産市場形勢判斷

2004年是中國房地産市場不平靜的一年，國家出臺房地産宏觀調控政策頻率之高、力度之大前所未有。在強力的宏觀調控下，2004年中國房地産業呈現出了不同於往年的鮮明特徵。

(一)房地産投資

1.投資增速趨緩，但佔全社會固定資産投資比重持續上升

2004年全國房地産開發投資總額達13158.25億元，同比增長28.1%，比2003年回落2.2個百分點。從2004年變化看(見圖1)，房地産投資增速呈快速下降趨勢，從1～2月到1～12月下降22個百分點，幾乎與固定資産投資同步下降。但從近幾年的數據比較看，圖12004年1~12月全國固定資産投資與房地産投資增速比較*注：* 本報告中圖表資料來源除註明外，均來自於國家統計局和國家資訊中心。

2004年的房地産投資增速仍比1998年以來的年均增長速度高出5.6個百分點；房地産投資額在全社會固定資産投資中所佔比重仍有所上升，處於歷史的最高位。中國房地産業起步較晚，在市場的成熟過程中投資起伏較大，但總體上呈現出與經濟發展相對應的快速增長特徵。從中國國民經濟與市場發展階段和總趨勢來分析，房地産投資佔全社會固定資産投資比重的上升是市場需求結構發生變動的必然結果。1986～2004年的18年間，中國房地産投資年均增長速度為35.9%，遠高於同期固定資産投資年均增長19.95%的速度，也遠高於GDP的增長速度(見圖2、表1)。特別是1999年以來房地産開發投資持續增長，只有2002年和2004年增速出現減緩。但從全社會固定資産投資增速與房地産投資增速的對比看，前者2004年比2003年回落1.9個百分點，而後者回落2.2個百分點，兩者均為1995年以來第二高，表明宏觀調控政策對房地産投資和全社會固定資産投資均有抑製作用。

2.結構發生變化，但經濟適用房所佔比重繼續減少從地區投資結構看，2004年東、中、西部地區房地産投資佔全國房地産總投資的比重分別為69.53%、15.38%和15.09%，1998年上述比重分別為75.51%、12.46%和12.03%。2004年東部所佔比重較1998年下降5.98個百分點，中西部的比重增大。但由於東部基數大，佔全國比重仍近70%。2004年東、中、西部地區房地産投資增長率分別為27.9%、37.6%、20.6%(見圖3)，而1998年三個區域的房地産開發投資增長率分別為：11.7%、18.8%、42.2%，東部和中部增速加快，西部呈下降趨勢。

從商品住宅的投資類型結構看(見表2)，2004年全國經濟適用房投資在各類商品房總投資中的比重繼續下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，為1998年以來最低。經濟適用房投資比重從2000年以來一直處於減少趨勢，5年間減少了6個多百分點；同比也從1999年增長61.35%，下降為2004年的-2.50%。而同期商品住宅投資在投資總額中所佔比重則有上升。經濟適用房投資比重減少，一方面弱化了對商品房價格上升的抑製作用，在住房社會保障體系尚未健全完善的情況下，不利於低收入家庭住房問題的解決，但另一方面在客觀上有利於早日終結住房市場供給的雙軌制。

儘管2004年國內信貸在房地産開發資金來源中的比重明顯下降，金融調控的一系列政策和措施效果明顯，但需要注意的是，在房地産開發資金來源的“其他資金”中，80%左右是購房者的定金和預付款，而購房者的這部分資金主要來自於個人住房消費信貸。因此，在房地産開發資金來源中銀行信貸仍是主要渠道。這種以間接融資為主的方式，既與我國融資主渠道吻合，也與我國金融市場不健全以及房地産金融發育不良有關。發展多元化的房地産開發融資方式以減少銀行信貸風險的任務仍很艱巨。同時，2004年房地産投資量依然處於增長狀態，為1997年以來的最高值。房地産開發對銀行貸款依賴度過高的狀態還沒有從根本上改變，銀行依然過高地承擔著房地産開發的金融風險。如果沒有理想的貸款投資渠道，2005年房地産行業貸款增長有可能出現反彈。

(二)房地産開發1.土地開發面積減少，購地、開工和竣工面積增速減緩

1997～2003年期間，全國房地産土地開發面積平均每年增加2400多萬平方米。2004年由於土地市場清理整頓、暫停半年建設用地審批，房地産土地開發面積首次出現下降，比上年減少了2400多萬平方米。房地産土地購置面積增量也呈現減緩勢頭，1997～2003年房地産土地購置面積平均每年增加4842萬平方米，而2004年增量為4288萬平方米，減少了554萬平方米。土地控制對商品房建設的影響具有滯後性，2004年全國商品房新開工面積、施工面積、竣工面積均繼續增加，但與1997～2003年的平均增量相比，新開工面積和竣工面積的增速減緩，施工面積增速繼續加大。1997～2003年新開工面積年均增量為6780萬平方米，竣工面積年均增加4274萬平方米，2004年上述增量分別減少為5706萬平方米和1000萬平方米；1997～2003年施工面積年均增加12090萬平方米，2004年增量為22925萬平方米(見表4)。

拆遷規模受到遏制，但過度佔地依然存在反彈因素，據建設部有關部門統計，目前全國房地産市場中有50%左右來自於拆遷所産生的被動需求。這種過度的人為增加的被動需求改變了正常的供求格局，增大了購房需求的壓力，同時也使房屋拆遷成為城市社會矛盾最尖銳的領域之一。主要表現：(1)安置補償不合理，政策不到位，導致拆遷戶利益受損失，嚴重的甚至造成因拆致貧。這是引發拆遷矛盾的最直接的原因。(2)拆遷戶得不到有效的行政與法律保護，往往與拆遷人、行政部門、司法部門處於對立位置。這是制度上的最根本的問題。(3)一些地方政府部門規劃不週，造成居民不能回遷。這是造成社會問題的重要原因。從全國的情況看，2004年上半年因徵地拆遷而引發的到建設部陳情的人數有4026批、18620人。其中集體陳情905批、13223人，個體陳情3121批、5397人，半年就超過2003年3929批、18071人的全年陳情總量。針對拆遷中出現的矛盾，溫家寶總理于3月5日在十屆人大二次會議上作政府工作報告時指出，要抓緊解決城鎮房屋拆遷和農村土地徵用中存在的問題，在城鎮房屋拆遷中，要嚴格依據城市總體規劃和近期建設規劃，合理確定拆遷規模，規範審批程式，完善補償安置政策，強化監督檢查。2004年6月6日國務院辦公廳在《關於控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發〔2004〕46號)中規定，對於拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區，除了保證能源、交通、水利、城市重大公共設施等重點建設項目，以及重大社會發展項目、危房改造、經濟適用房和廉租房項目之外，一律停止拆遷。

儘管2004年中央針對圈地問題出臺了包括凍結審批在內的一系列政策和措施，但土地控制形勢依然嚴峻。低廉的徵地費不僅使農民失地失業，也是獲取鉅額財政收入的重要渠道，因此成為地方政府圈地的動因。土地出讓程式仍欠規範，缺乏監督，如經營性土地出讓制度還缺少具體的配套操作規範，有的地方不按規定或不能及時公開經營性土地出讓資訊，有的地方在經營性土地出讓中存在假招標、假掛牌、假拍賣或陪標、串標等問題，一些領導幹部仍在通過打招呼、批條子等形式插手經營性土地出讓等等，致使圈地者仍有空子可鑽。土地利用規劃的法律效力還沒有真正建立，調整建設用地增量的現象在許多地方時有發生，1987年及1997年編制的兩輪土地規劃事實上並未得到有效執行。一些地方政府為了短期利益出臺土地優惠政策，以低價土地招商引資，導致長期性投資環境惡化、區域間的惡性競爭和國家土地資産的流失。

中央採取“暫停土地審批半年”應急性控制土地措施後，2004年的土地控制初見成效，但這種措施畢竟只能是暫時性的。“凍結半年土地審批”是1997年國務院11號文件以來國家第二次採取“暫停”這種非常措施，但在沒有消除“佔地衝動”機制和建立約束“衝動”機制的情況下，再次出現反彈的可能性並非不再存在。

(三)房地産銷售

1.銷售量持續增長

2004年商品房銷售量繼續大幅增長，達到38231.64萬平方米，比2003年增加4514萬平方米，比1997～2003年年平均銷售增量的4118萬平方米(見表4)增加了396萬平方米。隨著銷售量的增長，房地産年銷售額也大幅上漲，1998年為2513.3億元，2004年上升為10375.71億元。

在銷售總額中，個人購房所佔比重持續增加。1998年和1999年分別為79.85%和70.15%，其後逐年上升，2004年達到93.30%(見圖6)。從各類商品房銷售的構成看，1998年以後，在銷售總量中住宅一直佔近90%(見圖7)，表明居民對住宅需求旺盛；商業用房銷售面積也有所增長。

從銷售面積與竣工和新開工面積的比較看，1998年商品房銷售面積、房地産竣工面積、新開工面積分別為1.22億平方米、1.76億平方米和2.04億平方米，2004年分別為3.82億平方米、4.25億平方米和6.04億平方米(見表4和圖8)。除1999年外，銷售面積增長率均高於竣工面積增長率，表明相對空置面積在下降。2004年全國銷售面積增長13.7%，竣工面積增長2.1%，新開工面積增長10.4%，分別比2003年下降了12.07、16.45和17.42個百分點(見圖9)。這種態勢儘管對減少空置面積有利，但若考慮銷售相對於開工、竣工的滯後期，則存在著以後年度供給量減少的風險。

2.房價攀升

2004年全國商品房平均售價為2714元/平方米，比1998年增加651元(見圖10、圖11、表5)，年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，遠大於1998～2003年的年均增量。從各類商品房2004年的價格看，住宅價格為2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，佔50.6%。在住宅中，別墅、高檔公寓1998年為4596元/平方米，2003年下降為4145元/平方米；經濟適用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年辦公樓的價格為5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增長1337元；2004年商業用房的價格為3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，佔36.6%。全國2004年住宅價格同比增長較快，辦公樓、商業用房價格增幅較大。

商品房價格上漲的主要原因：(1)土地價格上漲。國家發展和改革委員會、國家統計局發佈的調查報告顯示，2004年第一季度35個大中城市有7個城市土地交易價格漲幅超過10個百分點，有9個城市房價漲幅超過10個百分點。其中上海、瀋陽、杭州、寧波、天津等五個城市地價與房價雙雙上漲。第二季度，全國有8個城市土地交易價格同比漲幅超過10%，有6個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10個百分點，其中杭州、上海、瀋陽、天津表51998~2004年全國商品房平均銷售價格單位：元/平方米項目年份房屋平均銷售價格其中住宅別墅、高檔公寓經濟適用房辦公樓商業營業用房其他等4城市重合。可見，地價上漲是當前房價上漲中的重要因素。(2)建築材料價格上漲。(3)新建住宅品質(建築材料品質、戶型及配套設施、小區環境的優化等)提升導致的房價上漲。(4)房地産市場供求結構變動，中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，導致商品房平均價格上揚和房地産市場的結構性矛盾。這種結構性失衡的原因，一是政府對經濟適用房投資的減少。2004年全國經濟適用住房投資同比增長為-2.5%，佔住宅開發投資的比例由2003年的6.13%下降到4.61%。二是市場的內在決定力量：在較高收入者的需求未基本滿足之前，市場供給的重點不太可能是檔次較低、盈利較差的低價商品房。三是隨著城鎮居民收入水準的提高，對住房品質的要求提高，推動高品質住房比重增加，提升了平均價格。(5)投資和投機性購房拉動。(6)國家對房地産開發的“地根”、“銀根”緊縮，特別是對“地根”的緊縮，影響消費者對房價的預期。房地産開發商利用市場資訊的不對稱有意炒作，經媒體放大，進一步強化了消費者的心理預期，引起更多人跟風。(7)房地産市場中存在著特定形式的壟斷，房地産的産品差異及市場空間競爭的性質決定了其壟斷性較之於壟斷競爭更強，造成局部地區房地産價格非正常上漲。另外，較高的利潤是産業吸引資本向其流動的基本條件之一，更是新的産業興起和發展的基礎，房地産業在我國起步晚，屬於新興産業。

應當承認，2004年採取的宏觀調控措施總體上抑制了商品房供應量的增加，事實上起到了推動價格增長的作用。但是，宏觀調控的首要目標是抑制房地産投資過快增長而不是降低房價，不能以房價走勢作為判定調控成效的標準。站在消費者角度看，房價的升高使苦於房價高企的居民特別是低收入居民失望，但解決低收入家庭的住房問題主要應靠住房社會保障體系，而不是産業的宏觀調控政策。

3.需求依然旺盛

儘管2003年以來各界關於房地産泡沫和房價過高的聲音不絕於耳，但居民的購房熱情不減，銷售量持續大幅增長表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長的基礎和支撐，而支撐需求持續增長的動力，一是國民經濟增長帶動城鎮居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。1998年以來，城鎮每人平均收入年均增長率為8.95%，住宅價格年均增長率為3.82%，只有2004年住宅價格增長率超過了城鎮每人平均收入增長率。隨著收入的增加、生活水準的不斷提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房、舊居換新居等。二是城鎮化加速，城鎮人口數量增長帶動商品房需求。1990年中國城鎮化水準為26.4%，2004年已超過40%。城鎮人口每年超過1000萬人的增長，是支撐商品房銷售量持續增長的重要動力。三是投資和投機性購房需求。建設部的數據顯示，2004年上海投機性購房所佔比例達16.6%，長沙市為16%，寫字樓則高達40%。

圖12房價增長率、城鎮居民可支配收入增長率與GDP增長率

旺盛的市場需求以城鎮居民可支配收入持續增長為支撐，而國民經濟的持續高速增長是城鎮居民可支配收入持續增長的基礎和保障。當然，考察1998年以來的城鎮居民可支配收入及全國國內生産總值變化情況，我們應當審慎地看待當前的有效需求，對房價與收入的動態比較關係保持一定的戒心。

二影響房地産的調控政策和2005年房地産發展趨勢

(一)影響房地産業的宏觀調控政策

近年來，我國經濟發展勢頭良好，但經濟運作中的結構性矛盾進一步顯現，表現為鋼鐵、電解鋁、水泥等行業固定資産投資增長過快、新開工項目過多、在建規模過大，房地産開發資金過於依賴銀行貸款。為控制房地産行業過熱，2004年中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，房地産開發的兩大命脈——土地和資金均被納入宏觀調控範圍。各商業銀行嚴格控制對房地産的信貸投放，土地管理部門持續開展土地市場的清理整頓，土地嚴、金融緊貫穿全年，房地産企業普遍感受到了“地根”嚴控“銀根”緊縮的壓力。其實，從2003年下半年開始，政府就陸續出臺了加強土地管理、控制信貸過快增長的政策，對房地産投資過快增長亮出了黃牌，只是2004年這些措施的實施力度進一步加大而已。

2004年中國房地産市場烙上了深刻的宏觀調控烙印，並將對2005年房地産的發展繼續産生深刻影響。

1.緊縮“銀根”

2004年金融部門連續採取措施，加強和改進房地産信貸管理，調整信貸投向。(1)4月25日央行提高存款準備金率0.5個百分點。(2)4月27日國務院下發通知，將房地産(不含經濟適用住房項目)開發項目資本金比例由20%提高到35%以上。(3)6月銀監會發佈《商業銀行房地産貸款風險管理指引》，規範商業銀行辦理房地産貸款的業務管理流程，確定控制房地産貸款業務風險的具體指標，個人住房貸款比例不超過80%，借款人住房貸款的月支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)，房地産開發公司的自有資本金比例不得低於35%。(4)10月18日銀監會發佈《信託投資公司房地産信託業務管理辦法》(徵求意見稿)，對房地産信託業務的經營規則、監督管理、風險控制、處罰等方面作出詳盡規定。(5)10月29日央行上調存貸款基準利率。

2.嚴格控制供地，規範土地市場

繼2003年的“土地風暴”之後，更為嚴格的土地控制政策和措施在2004年相繼實施：(1)國務院辦公廳發出《關於深入開展土地市場治理整頓，嚴格土地管理的緊急通知》，明確提出實施“三個暫停”半年，標誌著土地審批凍結半年。(2)繼續治理整頓土地市場秩序，對全國各省市土地市場進行督查，核減了70.1%的開發區，查處土地違法案件7萬多起。(3)國土資源部、監察部聯合出臺《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日後對全部經營性土地必須通過招拍挂出讓，為早在2002年就已發佈、但一直執行不力的經營性土地出讓市場化明確了時間表，從政策上堵住經營性土地協議出讓之路。(4)為預防土地審批解凍之後的反彈、嚴格土地管理，2004年10月底國務院頒布了《關於深化改革嚴格土地管理的決定》。為貫徹落實該決定，完善土地供應計劃。2004年11月國土資源部先後出臺《關於貫徹落實〈國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定〉的通知》、《土地利用年度計劃管理辦法》、《建設項目用地預審管理辦法》。(5)為消除地方政府干預土地審批，省以下土地管理部門實行垂直領導。(6)為切實保護耕地特別是保護基本農田，2004年10月21日國土資源部頒發《關於印發〈關於基本農田保護中有關問題的整改意見〉的通知》。

經過治理整頓，2004年第一季度國務院批准的城市分批次建設用地比2003年平均下降了46%。截至2004年6月17日，除內蒙古自治區以外，30個省(區、直轄市)共清理各類開發區6741個，規劃用地面積3.75萬平方公里，超過全國實有城鎮建設用地面積的總和。在治理整頓過程中，清查了81962個新上項目用地，涉及土地面積79.26萬公頃；清理違法佔用土地項目7184個，涉及面積3.65萬公頃；對停建、暫停並限期整改及取消立項的7077個項目，分別採取了停止辦理用地手續、停止後續供地、停止發放土地證、收回土地等處置措施；查處土地違法案件7萬多起，“圈地之風”得到遏制。土地市場向規範化邁進一步，1～9月份全國經營性土地招拍掛麵積3.63萬公頃，總價款達到2100多億元。

3.控制拆遷2004年國家出臺一系列城鎮房屋拆遷政策，對房地産開發也帶來較大影響。建設部關於《城市房屋拆遷估價指導意見》1月1日開始實施，建設部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》3月1日起實施，6月6日國務院辦公廳頒布《關於控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》，分別對房屋拆遷評估、估價機構、行政行為進行了規範，細化了《城市房屋拆遷管理條例》中行政裁決和強制拆遷的條款，明確了拆遷規模和城市總體規劃的關係。

(二)2005年房地産業發展趨勢

2004年的宏觀調控取得了一定成效，但經濟運作中的突出矛盾和問題還沒有根本解決，制約經濟平穩較快發展的體制性障礙還沒有消除，經濟社會發展中一些長期性和深層次的矛盾依然存在。因此，2005年年初的中央經濟工作會議提出，要繼續加強和改善宏觀調控，確保經濟平穩較快發展。2005年房地産業將在繼續宏觀調控的環境中發展。

1.投資繼續得到控制，融資渠道醞釀變局

中央經濟工作會議將“控制固定資産投資總規模，優化投資結構，調整投資與消費關係”列為2005年的重點之一，表明繼續控制投資增長仍將是2005年宏觀調控的重要手段。參照以往的經驗，固定資産投資超過國民收入的35%就會出現投資過熱。考察固定資産投資佔國內生産總值的比例(投資率)歷年變化可以看到，即使在1992～1993年房地産過熱年份，全國投資率也沒有達到38%的水準。但2001年的投資率已經達到38.24%，開始超過1993年的最高水準，以後加速上升，2003年上升到47.39%。2004年在中央的宏觀調控下，投資率上升速度雖然有所減緩，但仍創出了51.33%的新高。這表明控制投資增長的任務仍然緊迫。房地産投資佔社會固定資産投資的20%左右，並對上游産品有極強的拉動作用，所以壓縮房地産投資應在情理之中。2005年房地産投資增速將進一步放緩，低於2004年增長速度，但估計不會低於20%。

由於央行《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》的出臺，及再次加息的可能等，2005年房地産信貸投入增速也將進一步放緩，這對資金密集型的房地産業來説，無異釜底抽薪。原有融資渠道的限貸，迫使房地産企業尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地産融資將趨向多元化，例如大型房地産企業尋求上市融資機會等，房地産業將從項目導向向資金導向轉變。

2.土地市場趨向規範，建設用地增量控制更嚴2005年土地市場將趨向規範，建設用地增量供應控制將更加嚴格。國土資源部和監察部《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》對土地出讓方式做出的強制性規定，將使協議出讓中黑箱操作和官員個人意志影響土地市場公平、公正的局面改觀，土地市場將趨向公開透明。“完善土地執法監察體制，建立國家土地督察制度，設立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監督土地執法行為”，將成為2005年土地執法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央對地方政府土地利用和土地管理工作的監控將得到強化。建設項目用地預審管理將更為嚴格，低價土地招商引資的行為將受到遏制。在試點的基礎上，第三輪土地利用總體規劃將逐步展開，規劃中將進一步強化耕地的保護和嚴格控制建設用地增量的基本國策，從嚴從緊控制土地農轉非總量和速度；土地利用總體規劃的調整審批許可權將上收，特別是涉及佔用基本農田的規劃調整要經國務院審批；針對耕地保護將建立責任考核體系，落實土地管理行政首長負責制，各級政府土地管理的權利和責任將更加明確。這些措施將有助於消除土地供應雙軌製造成的不平等，有利於打破土地供應的地區封鎖，形成統一、開放、競爭、有序的土地市場，增強市場形成地價的機制。從政治層面上看，供地制度的規範化有利於維護國家作為土地所有者的權益，消除開發商的尋租機會和不當得利，有利於消除腐敗和廉政建設。從房地産業的層面看，房地産開發的圈地行為將受到遏制，大盤開發將逐步不再成為主導模式，中小房地産項目將逐步成為市場主體。

3.被動需求有望下降，二手房市場升溫2004年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題，説明中央十分關注拆遷的負面效應，可以期望2005的拆遷工作將慎重進行。拆遷工作即使繼續進行，拆遷量與前幾年佔全國房地産市場50%左右相比，也將有較大幅度的下降，對房地産市場需求將産生重要影響。

2004年二手房市場以房源趨於豐富化、購房人群趨於多元化、消費需求趨於升級化、熱點區域趨於擴大化為特徵。但二手房房源未能充分釋放造成有效供給不足，銀行“惜貸”導致申貸難度大，使二手房市場並未達到理想程度。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實施以及已購公房的大量上市，房源繼續放量，購房需求持續增長，二手房市場將增加活力，價格平穩上升。在二、三級市場聯動下，梯度消費格局逐步形成，住房消費結構將趨向合理，推進住房市場良性迴圈。二手房市場的發展，將對平抑房地産價格升高、穩定房地産市場發揮重要作用，有利於我國房地産事業的整體健康發展。因此可以預見，2005年二手房市場將在我國房地産市場中發揮更加重要的作用，併為我國建設和諧社會做出貢獻。

4.供求關係偏緊，房價增幅趨緩從需求來看，近期影響其變動的因素主要有：國家上調銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房、控制拆遷規模等。在中國當前居住水準普遍較低，住房需求呈現很大剛性，房地産市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，上調利率、控制二次購房和投機性購房對需求量的影響不大。控制拆遷規模在影響需求的同時，也影響供給，對於供求關係而言，這一因素可以忽略不計。因此，可以預測，隨著我國經濟的快速發展、城鎮居民每人平均可支配性收入的增加以及城市化進程的推進，2005年房地産市場的需求將在前幾年的基礎上持續旺盛。

從供給來看，近期出臺的提高存款準備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴格土地管理、控制拆遷規模等宏觀政策都會對房地産市場的供給産生較大的影響。2004年全國商品房竣工面積增幅大幅回落，銷售面積增幅大於竣工面積增幅，價格上升較快，供求關係偏緊。同時，房地産新開工面積和土地購置面積增幅雙雙回落，土地開發面積減少，從這些先行指標的變化可以預計，在2005年國家控制投資規模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調控政策不可能有根本改變的情況下，房地産市場供給增幅仍將呈下降趨勢，供求關係偏緊的局面很難改變。

從上述對供求關係的分析可以判斷，2005年房地産價格仍將保持上升的趨勢。不過考慮到以下因素，我們認為2005年房地産價格的升幅將有所回落：第一，市場經濟自身具有通過價格機制來調整資源配置的功能，高房價將在一定程度上增加市場供給，擠出部分需求；第二，政府正努力通過增加中低價位的商品房供應、控制投機炒作等手段抑制過高的房價；第三，政策變動初期對市場預期的影響最大(市場預期供給減少是2004年房價上漲的深層原因)，這種影響將隨著時間的推移逐步減小。

5.企業持續洗牌重組，市場競爭回歸理性過去房地産開發中最不透明的土地市場將走向陽光化，房地産經營環境進一步優化，企業經營將走向平等競爭，品質、品牌和資本競爭將成為房地産企業競爭的基礎。

在競爭中，土地資源將更有效地配置到競爭力強的房地産企業中，導致企業的洗牌重組在2004年已呈現出跡象的基礎上持續進行：一些缺少土地和資金支撐的中小開發商、一些不具備專業素質和能力而只是憑藉有利時機以資金合作方式從房地産業務中分一杯羹的企業、一些高負債公司有可能在這一輪競爭中出局；房地産業調整重組將主要表現為企業互利合作，在土地出讓制度真正轉軌前已儲備大量土地而無力融資的企業，需要選擇與有資金和實力的開發商進行合作開發，2004年這種合作現象初現苗頭，預計2005年將會大量出現；來自歐美成熟市場的直接投資有可能成為2005年市場的亮點之一。

概念炒作將逐漸失去效力，品牌、品質競爭將成為競爭的主要表現。近幾年房地産市場概念炒作一浪高過一浪，形形色色的概念標新立異、層出不窮，表現出濃厚的浮躁色彩，順應了高收入購房者不僅重視房屋品質和舒適程度，而且追求文化品位和時尚的需求。隨著高收入階層的需求逐步得到滿足，市場重心由高收入者向中低收入者轉移，購房者對於商品房的重視也將回歸到它原有的本質，即適於安身居住、功能配套、設施齊全、高性價比。以概念吸引購房者的策略將逐漸失去光彩，品牌競爭將回歸理性，並被日漸增多的開發商接受為主要競爭手段。2004年北京興起的新産品主義理念集中反映了這種變化跡象，它把京城樓市由注重概念的塑造轉移到對産品品質的關注，尤其是從戶型、規劃、配套、園林、外立面、可持續發展等多個方面重新認識和定位樓市産品的競爭力眾多房地産開發企業或者主動、或者被動地受到新産品主義理念的影響，並越來越多地在産品開發、行銷戰略、後續服務等方面做出相應改進。

三 政 策 建 議

[1](一)正確判斷形勢，促進房地産市場的穩定繁榮衣、食、住、行是人的四大需求，在中國經濟發展的現階段，衣食飽暖對大部分人來説已經不是問題，而住房問題已成為百姓關注的“頭等大事”。如果説，中國現階段的主要矛盾是落後的社會生産力同人民群眾日益增長的物質文化需求之間的矛盾，那麼，住房就是這一主要矛盾中的重點。由此，我們也就不難理解當前房地産市場需求的旺盛和各界對房地産市場的關注。

房地産業對於改善廣大城市居民的居住條件，增加就業，促進産業結構的調整和國民經濟的快速發展有著重要意義。其産業關聯度高，帶動性強，與金融業聯繫密切，發展態勢關係整個國民經濟的穩定發展和金融安全。判斷當前錯綜複雜的房地産市場形勢，首先要從中國經濟社會發展的階段出發，充分考慮住房貨幣化改革和城市化進程等大環境的影響，選擇正確的研究視角和坐標，科學的、歷史的、發展的來看待當前的房地産市場，而不是簡單的拿一些指標與西方發達國家進行生硬對比。同時，也要充分認識到房地産業自身的特點，在此基礎上全面而有針對性的分析市場形勢：房地産開發週期長，産業波動性大，市場供求關係是長期積累、演變的結果，不能單純以年度同比指標來判斷市場供求關係；房地産産品在空間上不可移動，市場具有明顯的區域性特徵，不能簡單地以局部地區市場供求關係推導全國房地産整體形勢。

房地産業提供的産品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品，政府對於房地産業的管理主要應是規範市場秩序，保護公平競爭，房地産産業政策的目標應是促進産業的持續健康發展，滿足居民的基本住房需求。中國房地産業作為支柱産業今後幾十年仍將以較快速度發展，這是住房社會需求強力拉動的必然結果。因此，中國房地産市場總體態勢是供不應求。要站在貫徹落實科學發展觀、統籌經濟與社會發展、滿足人民日益增長的住房需求的高度，正確處理防止固定資産投資增長過熱與保證房地産市場正常供給的關係，正確處理保護耕地與增加房地産用地的關係，正確處理遏制投機性購房與保護居民合理住房需求的關係。針對2004年中國房地産市場出現的潛在供應減少，價格上漲過快的新情況，適時調整宏觀調控的目標和手段，將保證市場供應，平抑房地産市場，防止供求關係過大波動作為衡量宏觀調控是否有效的最重要標準。減少行政直接干預，主要通過市場優化房地産資源配置，應是促進房地産業的健康發展的正確方向。

(二)盤活存量土地，完善土地供應辦法在2005年緊縮“地根”政策不會有大的改變的情況下，盤活存量土地，“擠出”閒置土地的意義尤為重大。盤活存量土地，不僅關係到房地産市場的供給，也是土地制度改革的重要目標之一。緊縮“地根”的權力在中央，而盤活存量用地的責任主要在地方。各級地方政府要在認真清查閒置土地的基礎上，進一步加強土地市場監管，依法限制土地囤積居奇，搭建交易平臺，減少交易成本，為存量土地流轉創造條件。

在新增房地産用地供應中，要進一步完善土地供應辦法，推行經營土地出讓招投標制，並採用綜合評標的方式，改變一味價高者得之的慣例，嘗試在掛牌和拍賣中增加規劃設計、商品房售價等限制性條款來穩定商品房價格。加強土地整理儲備工作，掌握調劑土地供應的主動權；完善土地一級開發制度，儘量採取熟地供應的方式出讓經營性用地，規範土地市場。根據各地實際情況，在廣泛徵求房地産商、購房人和各方面專家意見的基礎上，制定科學的土地供應計劃，並及時向社會發佈，以穩定市場預期。

在保護耕地，控制城市建設用地的同時，我們也應認識到：相對於農村居民點用地，城市建設用地是更集約的用地。中國城市建設用地每人平均指標僅100平方米左右，而農村居民點每人平均用地一般在150～200平方米，所以因農民進城而增加的城市用地與因人口進城而減少的農村居民點用地存在著後者大於前者的置換關係。因此，我們既要堅持集約利用城市用地，盡可能的少佔耕地，也要防止因過度限制正常的城市建設用地而增加城市化和工業化的成本。

(三)改善供應結構，完善住房保障體系解決中低收入家庭住房問題是建立和諧社會的重要保證。針對房地産市場的結構性矛盾，政府應通過加強規劃、土地政策的引導，保持普通商品住房在商品房中的主體地位，控制高檔商品房建設，提高普通商品住房的供應比例；通過稅收、信貸、利率等手段，控制住宅建設標準，引導企業開發普通商品住房。成都等城市在進行招拍挂時，對擬建普通商品房的地塊限定最高售價，這一做法有利於穩定房價，增加中低價位商品住房供給，具有借鑒意義。

隨著經濟社會的發展，要逐步完善住房保障體系。一方面，合理安排經濟適用住房的建設規模，調整供應辦法，儘量採用定向供應的辦法，嚴格控制銷售對象；在部分條件成熟、普通商品住房供應充足、與經濟適用住房價格相差不大的地區，適時以“補人頭”取代“補磚頭”，通過向低收入人群發放住房補貼來取代經濟適用住房。另一方面，制定相應鼓勵政策，發展廉租住房，加大廉租住房的建設力度，擴大廉租住房的供應範圍，保障最低收入人群，包括農村進城務工人員的基本住房需求。

(四)加快二手房市場建設，引導住房梯度消費

二手房是許多發達國家住房供應的主體。在國內，上海等城市二手房供應已經超過了新建商品住宅，但在絕大多數城市二手房市場還剛剛起步。這一方面是由於中國住房貨幣化改革起步較晚，存量住房品質較低；另一方面則是由於各級政府對二手房市場的關注不夠。推進存量住房流轉，一可增加住房供應，特別是存量房一般價格較低，也就意味著增加了中低價位住房的供應。這對於穩定房價，滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。二可降低住房空置率，提高住房資源配置的效率。三是二手房市場的發育有利於人員自由流動，完成人的第二次解放(從“蝸牛”變成人)，擴大人們自主擇業的範圍，有利於人力資源要素配置的最優化。四是，住房流動性的提高有利於人們在離工作地點較近的地方選擇住宅，縮短通勤距離，緩解城市交通壓力。

推進二手房市場建設，要通過引導居民梯度住房消費，改變傳統的“一套房住一輩子”的置業觀念，擴大二手房的市場需求。同時降低二手房交易門檻和稅費標準，簡化交易手續，推動二手房抵押按揭，規範房屋仲介。

(五)保護合理的住房消費，遏制投機性購房根據國家統計局發佈的數據，2004年中國城鎮居民每人平均住房建築面積僅為23.67平方米，與建設部提出的全面小康階段每人平均住房建築面積38平方米的標準相比，還有很大距離。另一方面，由於長期低租金、實物分配等原因，中國城鎮居民住房消費的比重遠低於同等發展程度國家。因此，要繼續保護和鼓勵改善型的住房消費，進一步完善住房分配貨幣化，加快住房補貼的發放，提高居民購房的支付能力。

投資性購房可以增加出租房屋數量，對於培育房屋租賃市場，滿足外來人口增加的租房需求具有積極意義，也是商品房價格發現機制、級差地租形成機制的重要組成部分。在當前股市低速、存款利率較低、物價上漲幅度較大的情況下，投資房産是一種較為理想的保值、增值投資渠道。作為個人理財行為的不動産投資失敗，不論是對個人，還是對社會的風險都不會太大。並且，投資者對租金、房價、利率更為敏感，會根據租金市場的變化調整自己的投資計劃。只要對投資性購房進行必要的引導，保證其所佔的比例在一個安全的範圍內和不在短期內出現大規模的非理性投資置業，就沒有必要對此進行過多的限制。

對於當前部分城市出現的投機性購房，可通過限制期房轉讓、實行實名購房、嚴格稅收徵管等措施加以遏制。同時，儘快實現商業銀行間住房貸款資訊聯網，完善風險控制機制，制止利用銀行貸款投機購房行為，消除炒作對心理預期的不良影響。

(六)整頓房地産市場秩序，規範企業行為中國房地産企業素質較低，虛假廣告、虛假承諾、擅自變更規劃和房屋結構、房屋品質不合格、野蠻拆遷、雇傭黑物業、惡意拖欠工程款等不法行為時有發生。房地産業一直是近年來群眾反映強烈、要求治理整頓的呼聲最強烈的行業之一。

在當前資質管理弱化、市場準入門檻較低、行政管理體制轉換的情況下，加強對房地産業的行業管理要轉變思路。一是變項目前期審批為全程服務、全程監管。二是加大市場整頓的力度，嚴格開展房地産市場專項整治工作，對於違規企業給予曝光和必要懲處，直至清出。三是建立房地産信用檔案，懲戒市場失信主體，促進公平競爭和優勝劣汰。擴大信用系統的覆蓋面和影響力，通過與商品房網上銷售系統的連結，使其成為購房者決策的重要參考依據。四是加強基礎資訊的收集和發佈，為宏觀調控和消費者提供決策依據。市場資訊準確、透明、對稱、完全，是有效調控市場的基礎，也是消費者理性選擇的重要條件。為此，要按照2003年國務院18號文件的要求，加強相關部門協作，整合資源，加快房地産市場資訊系統和預警預報體系建設。努力使局部性、結構性問題，現之於萌芽，防之於未發。2004年上海、天津、南京等城市通過開通商品房銷售合同連線備案系統，即時發佈各類房地産市場資訊，使決策者和購房者了解每一時刻所有房屋供求資訊和每一套房屋的成交價格，改善了資訊不對稱的局面。

(七)拓寬融資渠道，優化資金結構2003年央行121號文件頒布以來，提高房地産開發資金門檻、緊縮房地産開發貸款等項政策相繼出臺，造成部分項目開發遭遇資金瓶頸，也減少了市場供應。2004年房地産開發資金來源中企業自籌資金所佔比重減少，以定金和預收款為主的其他資金來源所佔比重增加的情況説明，銀行緊縮房地産信貸的同時，房地産開發的融資渠道並沒有得到拓寬，定金和預收款比重的增加加大了消費者的購房風險，而銀行作為個人住房貸款的提供方，仍然承擔著巨大的金融風險。

為保障房地産開發的資金來源，優化資金結構，降低銀行的金融風險和購房者的市場風險。一是要積極推動資本市場的發育，鼓勵開發企業通過股權合作、上市、房地産信託、房地産項目債券化等渠道籌集開發資金。二是要加快研究産業基金管理辦法，出臺産業基金法，促使蓄勢已久的房地産産業基金正式登臺。三是要推進房地産抵押貸款證券化進程。房地産抵押貸款證券化可以提高銀行房地産消費貸款的流動性和安全性，降低金融風險，也為投資者提供了一種重要的投資渠道。目前，中國建設銀行已經開始了此方面的探索，其他銀行亦應適時跟進。

(八)加強對基礎性、制度性問題的研究在我國當前的財稅體制下，來自房地産業的稅收約佔稅收的10%，地方財政收入增加和經濟發展對房地産業的依賴程度較大，這也是各級政府熱衷房地産開發的根源所在。房地産市場一旦出現波動，將對地方經濟産生劇烈影響，潛在風險較大。物業稅又稱為“財産稅”或“地産稅”，是當下財稅體制改革的一個熱點。開徵物業稅後，土地、房屋等不動産所有者或承租人每年都要交納一定稅款，稅值隨房産的升值而提高，以此來取代土地批租制下一次性交納的出讓金，將對房地産業産生深遠影響。徵收物業稅可以減少房地産開發所需資金，促進存量土地流轉；可以穩定地方政府土地收入，改變“寅吃卯糧”現象；可以通過稅率調節，限制高檔房、大戶型房消費，引導中小戶型、中低價位普通住房建設與消費；同時，也是促進商品房降價的重要因素。

人民幣匯率問題也是影響當前中國房地産市場的重要因素。在國內一些大城市，人民幣被低估的事實吸引外資流入房地産領域，推動房價飆升。2004年受美元貶值和人民幣盯住美元政策的影響，人民幣對歐元迅速貶值，所以中國房地産價格對歐盟國家來説是不升反降。許多歐盟國家的投資者希望通過投資中國房地産達到保值增值的目的。一些國外投資機構為賭人民幣升值，“熱錢”大量涌入，其中不乏流入房地産領域的。在這種背景下，許多開發商也投其所好，紛紛組織樓盤到海外招商，上海甚至出現了只向國外投資者銷售的樓盤。對於此類基礎性、制度性問題，必須加強前期研究，儘快出臺相應解決辦法。