在新的調控政策出來的時候,不管其具體調控內容會朝著哪個方向發展,如果這種扭曲的市場心態得不到撥正,宏觀調控政策的效果恐怕又得大打折扣。
宏觀調控,該走向何方?
3月16日,央行宣佈從2005年3月17日開始調整個人住房信貸政策,同時個人住房公積金貸款利率也相應微幅上調,此舉引起業界的軒然大波。 第二天,香港股市房地産股出現了全線下跌,業內人士紛紛認為,此次的政策是國家關於房地産再次進行宏觀調控的有力信號,新的政策將會隨之而來。
日前,中國人民銀行行長周小川在接受《人民日報》記者採訪時,也信誓旦旦地表示了通過金融政策來抑制房價的長期性。這就為下一步的宏觀調控指明瞭方向。
但是從市場的真正反映來看,儘管調控政策的力度和廣度都在不斷地加深,但是調控之後,市場房價並沒有出現如期的下跌趨勢,同時,廣大購房者的購房熱情並未減弱。可以説,一場圍繞在政府和市場之間的博弈又增加了新的籌碼。
那麼,是什麼影響了調控的效果?下一步的調控該如何進行?
金融調控,面臨兩難
去年下半年,央行宣佈,從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率。由現行的1.98%提高到2.25%,一年期貸款基準利率上調0.27個百分點,由現行的5.31%提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應調整,中長期上調幅度大於短期。當時就引起社會的諸多批評。而央行的這次調整貸款利率的政策剛一齣臺,批評之聲更加猛烈。
對此,作為央行行長,周小川的處境可想而知。而在接受《人民日報》記者採訪時,他指出,中國經濟正從計劃經濟向市場經濟轉軌,還不會像成熟的市場經濟那樣表現出明顯的經濟週期性。在成熟的市場經濟國家,由於經濟的週期性比較明顯,所以其利率調整也體現出週期性特點,一個階段是加息,一個階段是減息。中國的經濟週期性還不那麼穩定,因此從利率的角度,我們還不能説現在已經進入了某個週期。中央銀行將密切監測經濟金融形勢變化,及時分析國民經濟狀況、物價水準等宏觀經濟指標,由此來決定下一步加息與否的問題。而房地産價格上升偏快,如不加以調控是有風險的,對未來要購房、租房的廣大居民也將有損害。同時,房價涉及多項政策,是難以用一種政策來單獨調控的。貨幣政策是一種總量政策,不可能將各方利益都平衡到最好的位置上,總是有得有失、有利有弊的。
而在實際上,央行出臺這項政策,首先是為了引導消費者對未來的資金價格産生一個合理的預期。現行個人住房貸款是一種中長期貸款,其利率是按年度調整的浮動利率,是隨著經濟形勢的變化而變化的,不是固定不變的。在過去,我國的房地産信貸利率屬於優惠利率,這是與當時的房地産發展態勢相吻合的,但是在現在,房地産發展已經有了一定的歷史,在社會生活中所起的作用也是越來越大。因此,取消這種優惠政策也是必然。同時,通過取消優惠政策來使居民更加理性消費,這也是必然的。
在被問及央行下一步怎樣調控房價問題時,周小川認為,從國際上的經驗來看,主要還是依靠基準利率政策來對房地産價格産生影響。但在本次房貸政策調整之後,除了公積金貸款仍體現大致等量的利率優惠外,商業性房貸利率和同期貸款利率已經一致。下一步,如果基準利率有必要進行調整,其調控作用也同樣作用於房地産價格。
在公開場合,央行其他高層也紛紛表態,提高住房貸款利率從長遠看是保護窮人的措施,不是限制房地産的發展和百姓購房,希望社會各界能夠理解。
但是,對於央行意圖通過金融政策來控制房價的方法,很多專家和業內人士紛紛表示懷疑。眾多開發商始終堅持認為,土地稀缺是造成房價上漲的主要原因,以北京為例,四環內土地供應量明顯不足。儘管政府公佈的土地供應量數字很大,但由於拆遷保護和耕地保護等政策影響,真正轉化為可建築用地的面積並不多。同時,中國建築容積率普遍設定得較低,這與人多地少的實際國情背道而馳。
不難看出,央行的金融調控政策面臨自身壓力和社會的不斷詰難,下一步的動作需要更加謹慎。
物業稅,雷聲大雨點小
除了金融政策的調控作用之外,稅收政策的改變也被看作是抑制房地産泡沫的一把利刃,在今年兩會期間,就有政協委員提出,政府應開徵房地産稅。不少學者也對此表示贊成,並提出了“累進制”的房地産稅徵收方案。兩會結束後,相關的流言混淆坊間。但是,針對社會不斷開徵物業稅的呼聲,財政部財科所所長賈康3月27日在“2005企業發展高層論壇”上作出了明確答覆。他認為,開徵物業稅應該是一個長期的市場經濟制度建設的通盤考慮;單從抑制房地産泡沫的角度來考慮徵收,是遠水解不了近渴,因為相關試點短期不可能在全國範圍內鋪開。如此一來,房地産界沸沸颺颺的物業稅爭論,或許又成了一次沒有結果的口水戰。
賈康建議將物業稅概念用“不動産稅”代替。儘管2003年底公佈的《中共中央關於完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》明確提出了物業稅的概念,但是這個概念與傳統的物業費概念造成老百姓認識上的混淆,而物業稅這一名詞來自於香港,真正的物業稅是指不動産稅或房地産稅。按照慣例,不動産稅一般都屬於地方政府的管理範圍,是地産政府的主要財政來源。
賈康認為,推出房地産稅改革的主要目的是中長期的:使地方政府形成合理定位,為推行分級財政提供一個重要配套條件;規範現在多如牛毛的房地産稅費,將其調整到公共財政所要求的簡明、透明和規範的程度等等,這些都是長期的追求目標。在這種思想下,通過開徵這個稅來達到抑制房地産投機行為、適當給房地産業降溫,還有一定的作用。但是,房地産稅徵收的目的在於對房地産行業有長遠的影響,而不是短期的。因此,今後不排除將房地産開發投資環節稅費與保有交易環節連接起來,通盤考慮。目前,這項改革還沒有一個具體方案,還需要有關部門反覆考慮和觀察,但基本方向是“明租、正稅、規費”。
當日,在題為《中國財稅政策:形勢與動向》的報告中他對內外資企業所得稅並軌的“時間表”做出了説明。他説,我國加入世貿組織過渡期已接近尾聲,繼續對外資企業實行稅收上的“超國民待遇”理由並不充分,內外資企業稅收制度不統一,不利於企業公平競爭,因此,兩稅合併是大勢所趨。但目前兩稅合併在局部環節上還存在阻礙,主要是一些部門從政績的角度考慮得比較多。下一階段如能促成有關部門取得共識,爭取明年“兩會”上通過兩稅合併的立法程式,則最快可望在2007年正式實施。
儘管財政部副部長肖捷也在公開場合表示,房地産保有和交易環節目前稅費偏輕,今後一段時期將重點推進房地産稅改革。但是隨後一位財政部官員出面澄清説,物業稅現處於研究階段,短期內不可能開徵。這無疑給想通過房地産稅來抑制房價的人當頭一棒,房地産稅改革問題再次被擱置。
調控期待市場正常心態
儘管政府高層對於控制房價和房地産泡沫的決心在一點點地加深,但是這些舉措至今並未對普通購房者增加多少信心。而從實際看,在不斷的宏觀調控政策之後,廣大購房者不但沒有相信房價會跌的預言,持幣以待。相反,根據北京市建委最近進行的一次調查結果顯示,90%左右的購房者相信房價會上漲,在這樣的市場期待下,購房者的購房熱情顯得比任何時候都要強烈。
3月24日,也就是央行宣佈取消房貸優惠利率的一週後,2005軍博首屆(總第16屆)房地産展示交易會如期舉行,由於央行的新政剛剛出臺,因此,很多人預測這次房交會將會出現冷清的場面。但是,根據會後發佈的資料顯示,這次房交會不但在參會人數上超過了往屆,交易量也有了大幅的增加。
在房交會的現場,記者採訪到了幾位購房者,他們普遍認為,央行的新政策對他們的購房有一定的影響,但是,他們也表示,這種影響並不是非常大,而且他們非常看好房價上漲,儘管目前利率上漲了,但是房價上漲的更快,即使貸款,利息與增值部分相比還是微不足道。
於是,這種奇特的現象出現了,一邊是政府竭力去抑制房價上漲,另一邊老百姓對房價上漲保持巨大的信心,甚至出現瘋狂購房以待套現的情形,結果房價也隨著人們的這股熱潮而不斷上漲。
從去年的土地政策、金融政策到如今正在熱炒的稅收政策,政府對於房地産市場調控的決心可見一斑,從對土地開發的控制到對普通購房消費的信貸控制,可以説,來自於政策的力度在一步步加深,但是,為什麼越是調控,房價就會越加上漲呢?
業內人士分析説,其實,不管是金融調控還是其他形式的調控政策,目的都在於引導和建立一個理智的房地産消費市場,消除更多的房地産投機因素,從而利於房地産市場的發展。但是,在房地産投機行為中,除了一些固定的投資客以外,宏觀調控政策的屢屢出臺也在有意無意地助長著市場的投機心理。舉例説,儘管目前業界盛傳的“地荒論”遭到了政府部門的一致反駁,但是隨著土地交易透明化的成熟,以及土地本身稀缺性的特點,可供開發的土地在量上必然有所減少,而一系列政策的出臺,在客觀上也助長了人們心理的恐慌,進一步抬高了房價。
由此看來,在對待房價上漲的這個問題上,人們將主要的目光集中在了土地、金融這些可見的原因上,意圖通過這些來控制房價。但是,不容忽視的是,受到市場一些其他因素的影響,這些政策出臺的時候,也給普通購房者帶來了心理陰影,並最終形成越調控越慌亂的市場心理。這樣,在大家都在看漲房價的時候,僅僅依靠政府的力量去做,結果是適得其反。
所以,在新的調控政策出來的時候,不管這次的調控會朝著哪個方向發展,如果這種扭曲的市場心態得不到撥正,宏觀調控政策的效果恐怕又得大打折扣。
《證券日報》2005年3月31日
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