在新的調控政策出來的時候，不管其具體調控內容會朝著哪個方向發展，如果這種扭曲的市場心態得不到撥正，宏觀調控政策的效果恐怕又得大打折扣。

宏觀調控，該走向何方？

3月16日，央行宣佈從2005年3月17日開始調整個人住房信貸政策，同時個人住房公積金貸款利率也相應微幅上調，此舉引起業界的軒然大波。 第二天，香港股市房地産股出現了全線下跌，業內人士紛紛認為，此次的政策是國家關於房地産再次進行宏觀調控的有力信號，新的政策將會隨之而來。

日前，中國人民銀行行長周小川在接受《人民日報》記者採訪時，也信誓旦旦地表示了通過金融政策來抑制房價的長期性。這就為下一步的宏觀調控指明瞭方向。

但是從市場的真正反映來看，儘管調控政策的力度和廣度都在不斷地加深，但是調控之後，市場房價並沒有出現如期的下跌趨勢，同時，廣大購房者的購房熱情並未減弱。可以説，一場圍繞在政府和市場之間的博弈又增加了新的籌碼。

那麼，是什麼影響了調控的效果？下一步的調控該如何進行？

金融調控，面臨兩難

去年下半年，央行宣佈，從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率。由現行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應調整，中長期上調幅度大於短期。當時就引起社會的諸多批評。而央行的這次調整貸款利率的政策剛一齣臺，批評之聲更加猛烈。

對此，作為央行行長，周小川的處境可想而知。而在接受《人民日報》記者採訪時，他指出，中國經濟正從計劃經濟向市場經濟轉軌，還不會像成熟的市場經濟那樣表現出明顯的經濟週期性。在成熟的市場經濟國家，由於經濟的週期性比較明顯，所以其利率調整也體現出週期性特點，一個階段是加息，一個階段是減息。中國的經濟週期性還不那麼穩定，因此從利率的角度，我們還不能説現在已經進入了某個週期。中央銀行將密切監測經濟金融形勢變化，及時分析國民經濟狀況、物價水準等宏觀經濟指標，由此來決定下一步加息與否的問題。而房地産價格上升偏快，如不加以調控是有風險的，對未來要購房、租房的廣大居民也將有損害。同時，房價涉及多項政策，是難以用一種政策來單獨調控的。貨幣政策是一種總量政策，不可能將各方利益都平衡到最好的位置上，總是有得有失、有利有弊的。

而在實際上，央行出臺這項政策，首先是為了引導消費者對未來的資金價格産生一個合理的預期。現行個人住房貸款是一種中長期貸款，其利率是按年度調整的浮動利率，是隨著經濟形勢的變化而變化的，不是固定不變的。在過去，我國的房地産信貸利率屬於優惠利率，這是與當時的房地産發展態勢相吻合的，但是在現在，房地産發展已經有了一定的歷史，在社會生活中所起的作用也是越來越大。因此，取消這種優惠政策也是必然。同時，通過取消優惠政策來使居民更加理性消費，這也是必然的。

在被問及央行下一步怎樣調控房價問題時，周小川認為，從國際上的經驗來看，主要還是依靠基準利率政策來對房地産價格産生影響。但在本次房貸政策調整之後，除了公積金貸款仍體現大致等量的利率優惠外，商業性房貸利率和同期貸款利率已經一致。下一步，如果基準利率有必要進行調整，其調控作用也同樣作用於房地産價格。

在公開場合，央行其他高層也紛紛表態，提高住房貸款利率從長遠看是保護窮人的措施，不是限制房地産的發展和百姓購房，希望社會各界能夠理解。

但是，對於央行意圖通過金融政策來控制房價的方法，很多專家和業內人士紛紛表示懷疑。眾多開發商始終堅持認為，土地稀缺是造成房價上漲的主要原因，以北京為例，四環內土地供應量明顯不足。儘管政府公佈的土地供應量數字很大，但由於拆遷保護和耕地保護等政策影響，真正轉化為可建築用地的面積並不多。同時，中國建築容積率普遍設定得較低，這與人多地少的實際國情背道而馳。

不難看出，央行的金融調控政策面臨自身壓力和社會的不斷詰難，下一步的動作需要更加謹慎。

物業稅，雷聲大雨點小

除了金融政策的調控作用之外，稅收政策的改變也被看作是抑制房地産泡沫的一把利刃，在今年兩會期間，就有政協委員提出，政府應開徵房地産稅。不少學者也對此表示贊成，並提出了“累進制”的房地産稅徵收方案。兩會結束後，相關的流言混淆坊間。但是，針對社會不斷開徵物業稅的呼聲，財政部財科所所長賈康3月27日在“2005企業發展高層論壇”上作出了明確答覆。他認為，開徵物業稅應該是一個長期的市場經濟制度建設的通盤考慮；單從抑制房地産泡沫的角度來考慮徵收，是遠水解不了近渴，因為相關試點短期不可能在全國範圍內鋪開。如此一來，房地産界沸沸颺颺的物業稅爭論，或許又成了一次沒有結果的口水戰。

賈康建議將物業稅概念用“不動産稅”代替。儘管2003年底公佈的《中共中央關於完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》明確提出了物業稅的概念，但是這個概念與傳統的物業費概念造成老百姓認識上的混淆，而物業稅這一名詞來自於香港，真正的物業稅是指不動産稅或房地産稅。按照慣例，不動産稅一般都屬於地方政府的管理範圍，是地産政府的主要財政來源。

賈康認為，推出房地産稅改革的主要目的是中長期的：使地方政府形成合理定位，為推行分級財政提供一個重要配套條件；規範現在多如牛毛的房地産稅費，將其調整到公共財政所要求的簡明、透明和規範的程度等等，這些都是長期的追求目標。在這種思想下，通過開徵這個稅來達到抑制房地産投機行為、適當給房地産業降溫，還有一定的作用。但是，房地産稅徵收的目的在於對房地産行業有長遠的影響，而不是短期的。因此，今後不排除將房地産開發投資環節稅費與保有交易環節連接起來，通盤考慮。目前，這項改革還沒有一個具體方案，還需要有關部門反覆考慮和觀察，但基本方向是“明租、正稅、規費”。

當日，在題為《中國財稅政策：形勢與動向》的報告中他對內外資企業所得稅並軌的“時間表”做出了説明。他説，我國加入世貿組織過渡期已接近尾聲，繼續對外資企業實行稅收上的“超國民待遇”理由並不充分，內外資企業稅收制度不統一，不利於企業公平競爭，因此，兩稅合併是大勢所趨。但目前兩稅合併在局部環節上還存在阻礙，主要是一些部門從政績的角度考慮得比較多。下一階段如能促成有關部門取得共識，爭取明年“兩會”上通過兩稅合併的立法程式，則最快可望在2007年正式實施。

儘管財政部副部長肖捷也在公開場合表示，房地産保有和交易環節目前稅費偏輕，今後一段時期將重點推進房地産稅改革。但是隨後一位財政部官員出面澄清説，物業稅現處於研究階段，短期內不可能開徵。這無疑給想通過房地産稅來抑制房價的人當頭一棒，房地産稅改革問題再次被擱置。

調控期待市場正常心態

儘管政府高層對於控制房價和房地産泡沫的決心在一點點地加深，但是這些舉措至今並未對普通購房者增加多少信心。而從實際看，在不斷的宏觀調控政策之後，廣大購房者不但沒有相信房價會跌的預言，持幣以待。相反，根據北京市建委最近進行的一次調查結果顯示，90%左右的購房者相信房價會上漲，在這樣的市場期待下，購房者的購房熱情顯得比任何時候都要強烈。

3月24日，也就是央行宣佈取消房貸優惠利率的一週後，2005軍博首屆（總第16屆）房地産展示交易會如期舉行，由於央行的新政剛剛出臺，因此，很多人預測這次房交會將會出現冷清的場面。但是，根據會後發佈的資料顯示，這次房交會不但在參會人數上超過了往屆，交易量也有了大幅的增加。

在房交會的現場，記者採訪到了幾位購房者，他們普遍認為，央行的新政策對他們的購房有一定的影響，但是，他們也表示，這種影響並不是非常大，而且他們非常看好房價上漲，儘管目前利率上漲了，但是房價上漲的更快，即使貸款，利息與增值部分相比還是微不足道。

於是，這種奇特的現象出現了，一邊是政府竭力去抑制房價上漲，另一邊老百姓對房價上漲保持巨大的信心，甚至出現瘋狂購房以待套現的情形，結果房價也隨著人們的這股熱潮而不斷上漲。

從去年的土地政策、金融政策到如今正在熱炒的稅收政策，政府對於房地産市場調控的決心可見一斑，從對土地開發的控制到對普通購房消費的信貸控制，可以説，來自於政策的力度在一步步加深，但是，為什麼越是調控，房價就會越加上漲呢？

業內人士分析説，其實，不管是金融調控還是其他形式的調控政策，目的都在於引導和建立一個理智的房地産消費市場，消除更多的房地産投機因素，從而利於房地産市場的發展。但是，在房地産投機行為中，除了一些固定的投資客以外，宏觀調控政策的屢屢出臺也在有意無意地助長著市場的投機心理。舉例説，儘管目前業界盛傳的“地荒論”遭到了政府部門的一致反駁，但是隨著土地交易透明化的成熟，以及土地本身稀缺性的特點，可供開發的土地在量上必然有所減少，而一系列政策的出臺，在客觀上也助長了人們心理的恐慌，進一步抬高了房價。

由此看來，在對待房價上漲的這個問題上，人們將主要的目光集中在了土地、金融這些可見的原因上，意圖通過這些來控制房價。但是，不容忽視的是，受到市場一些其他因素的影響，這些政策出臺的時候，也給普通購房者帶來了心理陰影，並最終形成越調控越慌亂的市場心理。這樣，在大家都在看漲房價的時候，僅僅依靠政府的力量去做，結果是適得其反。

所以，在新的調控政策出來的時候，不管這次的調控會朝著哪個方向發展，如果這種扭曲的市場心態得不到撥正，宏觀調控政策的效果恐怕又得大打折扣。

《證券日報》2005年3月31日