購房者提前還貸不用心急，老房貸明年元旦後才調息

雖然央行調整的新的商業銀行住房信貸政策生效日在3月17日，但是，此前已與商業銀行簽訂了房貸合同並獲放款的市民不必過分著急，即便利息負擔因政策調整而加重，但這也將是明年1月1日以後的事。

昨天，記者從滬上中農工建交等大銀行相關部門獲悉，他們將以“放款日”為調息依據，對已放款的客戶，將本著合同約定的“逐年調整利率”原則，從明年1月1日起施行新的利率，此前仍按原標準計息，每月的房貸利息支出的負擔不變。

中國銀行上海分行的有關業務專家指出，這意味著，上述客戶將有一段緩衝期，仍可享受3月16日前商業銀行所執行的5.31%的住房貸款優惠利率，因此，這部分市民不必急於提前還貸。

但是，滬上大多數銀行表示，從3月17日起，再向銀行申請房貸的客戶將肯定適用新的調整後的利率標準；而對於那些已遞交申請表格，甚至已簽約但至今仍未放款的客戶，銀行將對其施行新的房貸利率。

據悉，部分滬上銀行的房貸部門昨晚7點後召集了緊急會議。但是，對於下限利率水準究竟將為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍或1倍等，各銀行相關負責每人平均表示，還有待改天討論，不能馬上確認。

昨天，上海市銀行同業公會有關負責人表示，擬於近期出臺的上海銀行業房貸風險防範“細則”與此次央行調整的商業銀行住房信貸政策內容上有一處“交集”，即住房貸款的首付比例的提升。不過，優惠利率等變動“細則”中則無涉及。

該負責人強調，央行新的房貸政策的施行，將更有利於“細則”的出臺實施，上海銀行業的調整基調與央行不謀而合。另有知情人士透露，最快在下周，上海銀行業將以“協議”的形式，由各家商業銀行共同簽署一份房貸風險防範“細則”。據悉，緊縮基調的該“協議”將對今後銀行房貸業務産生一定的指導、約束作用。

專家：政策力度溫和，但意圖明顯

復旦大學房地産研究中心副主任華偉表示，新政策對於確保房地産市場持續健康發展有著積極意義，但是這套政策本身需要有相關配套細則。該政策抑制了樓市各方面的需求，其中不但包括投機者、投資者，還有居住消費者，該政策出臺後，普通居住購房需求的門檻提高。央行應該在宏觀經濟政策進行指導的同時，給予各地商業銀行寬鬆的環境，使商業銀行可以針對不同地方的情況自主決定貸款政策。

上海國際金融學院院長陸紅軍分析，此項政策出臺的背景很明顯，兩會期間，溫總理提出要控制物價和房價，通過經濟手段，對房地産市場進行調控，而信貸政策調整方式就是一種。

而上海社科院房地産研究中心顧建發認為，0.2%的上調幅度，對於購房者來説，還是很溫和的。他認為，首付比例提高和信貸政策調整，加上近期上海出臺的一系列政策，將可能形成政策組合拳，對從事房地産投機、投資行為，有所抑止。但政策的效應有待進一步觀察。

華東師範大學商學院潘英麗教授認為，這些政策總的説來力度溫和，但政府的意圖非常明顯，就是要打壓房産的過分投機。(王芳艷)

銀行：擔心樓市波動産生房貸風險

雖然從字面上理解，央行此次新規仍然是“許可”的姿態，給商業銀行留下了相當的自主權。但消息傳來，上海一家銀行的支行行長還是擔心，取消優惠利率會對購房者心理預期産生巨大影響，並進而影響房産市場。

這位不願具名的行長認為，調整首付比例影響並不大，因為出於防範風險考慮，銀行已很少在首付時給兩成；但取消優惠利率後，房貸利率實際上升了80多個點，購房者需要支付的利息將有較大幅度提高，對其心理預期的影響則更大。他甚至擔心，“如此打壓市場”，會使房地産市場的系統性風險提前到來。

而另一銀行內部人士也對此略顯擔憂，他認為個人住房貸款利息提高，向外界透露一個強烈信號，宏觀調控的方向從控制供給，進一步轉向控制需求。他擔心利率提高過快，打擊了購房者的購買積極性，一旦房地産市場走勢有所波動，銀行個人住房貸款受影響在所難免。(張誠)

房産界：擔心首付門檻繼續抬高

業內人士對於可能面臨的房貸利率上浮普遍抱平常心態。

智恒房産貸款部有關人士表示：總價100萬元的房屋，以等額本金法計算，原來的首付兩成，20年還清，新政後，每月還款額上升不到130元。

安家集團董事總經理魏松絲毫未顯驚訝：“我們早有耳聞，其實去年上海部分銀行的貸款政策已經朝這個方向變化了。”魏松認為，以當前上海樓市兩位數的投資回報率而言，利率回歸到同期貸款利率水準，0.2%的上調對購買力而言幾乎不會産生負面影響。

令業內略感緊張的是首付門檻的抬高。

世邦魏理仕董事陳煒介紹，早在去年年中，上海的一些高標的物業的首付門檻已提高到30%，銀行甚至對一些高標的物業設置了貸款上限額度。

陳煒透露，以其近期代理的上海豪宅亦園，意向買家申貸屢屢遭拒。“兩成到三成的變化並沒有影響，但如果首付門檻繼續抬高至40%到50%，投資者們的資金鏈會感覺到斷裂的危險。”魏松説。(王舒)

每日經濟新聞  2005年3月17日