如果你榮幸地紮根于北京，費盡千辛萬苦之後攢足了購房的首付款，準備創建自己的新家時，銀行突然告訴你必須提供兩套住宅的抵押才能辦理個人購房貸款，你會有什麼反應？對於首次購房的人來説，提供兩套住宅抵押的要求令人匪夷所思。

但是，這個挑戰也許並非玩笑，其誘因可能就是2004年底高院公佈《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣、凍結財産的規定》。

由於新規定第六條為：“被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”這個新規定在事先並沒有徵求銀行業的意見，銀行界在沒有準備的情況下倉促行動起來，一邊向高法提出討論意見，另一邊，一些地方的商業銀行已經開始採取行動提高住房抵押貸款要求，住房按揭貸款是緊接而來的懸疑。

房地産界婆婆多是業內的共識，各主管部門之間政策矛盾分歧屢見不鮮。高法新規定對商業銀行和房貸的影響只是最近的一個案例。問題也許不僅僅是部門之間如何協調，而是現有針對房地産的管理體系只能讓我們在市場與社會公共利益兩端踩高蹺。

新規定新問題

“高法新規定對銀行造成的影響還是很大的，在發佈新規定之前高法沒有主動找過我們。銀行的錢也是國家和儲戶的錢啊！”，中國銀行業協會一位不願意透露姓名的工作人員向記者強調，他所説的高法新規定就是《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣、凍結財産的規定》。高法新規定一齣臺就引起了銀行業的高度關注和異議。各銀行的意見被迅速反映到中國銀行業協會，今年年初，該協會已經綜合了各銀行的意見向高法反映，這項工作由協會的法律工作委員會負責。

新規定對銀行業帶來的衝擊不可小視。高法新規定卻使得銀行追討欠款的權力，對房貸抵押物的處置權被懸置了！銀行沒辦法拍賣那些只擁有一套住房的欠款人的房子。由此就給銀行提出一系列嚴峻的問題：以後貸款人停止還款銀行該怎麼處置？如何回避貸款人欠款的風險？

迫於風險壓力，商業銀行開始對住房抵押貸款提出更高要求。相關媒體報道，上海、杭州商業銀行要求辦理消費類住房抵押貸款時提供兩套住房證明。銀行雖還沒有對住房按揭貸款提高限制，但是風險已經很明顯，銀行正處於觀望狀態。近幾年各商業銀行的個人房貸增長迅速，截至2004年底，單中國工商銀行個人住房貸款餘額就突破4000億元。同時，房貸的不良貸款現象開始增加。由於個人房貸的總額在各銀行中所佔比例比較大，所以住房的不良貸款餘額規模也就相應比較大。

“銀行是商業機構，回避市場風險很正常”，清華大學經濟管理學院副教授王洪表示，“但是這次衝擊也説明瞭銀行住房貸款監控機制的問題，是對銀行的一個警示”。王洪認為，針對房貸單純強調抵押是下策，國外金融機構在中國處理不良資産包中的居民住房時一般都不看重其作用而且會做好壞賬的充分心理準備。應該對貸款人進行更為詳細的分類，正是因為粗放的監管方式才使得銀行面對高法新規定時沒有更好的處理辦法。但是王洪也承認，在現實的條件下，由於銀行沒有更好的辦法，只能將中低收入購房人群推向窘迫的境地。“如果銀行採取行動可能就會影響中低收入人群的基本居住”，建設部政策研究中心副處長文林峰向記者表示了她的同樣憂慮。

多重矛盾

現在看來，高法新規定如果在制定之前和銀行界充分交流，配套以有力的惡意欠款懲罰規定同時出臺，事情也許原本不會造成太多不利影響。“我們希望以後各部門能形成相關的交流制度”，中國銀行業協會工作人員表示。儘管高法的新規定尚未對關係民生的住房按揭貸款形成實際的衝擊，但已經足夠顯示出各機構不協調對住宅乃至房地産業的影響。而各部門制定出的住宅和房地産業宏觀政策矛盾已經有很多先例。

2003年，央行發佈121號文件，對房地産金融實行嚴格管控，房地産界一片惶恐。不久之後，建設部提出國務院簽發的肯定房地産業的18號文又接踵而至。2004年，全國部分城市房價暴漲，建設部和國土資源部在判斷房價上漲原因時又發生明顯分歧。建設部官員在公開與非公開場合表示，房價上漲的主要原因之一就是土地價格的上漲。國土資源部則明確反對這種觀點。兩個涉及房地産業的主管部門觀點令苦於高房價的消費者和房地産企業莫衷一是。

政府部門和各機構往往從各自的角度出發制定針對房地産業的政策，協調是件非常困難的工作。由於各部門政策互相矛盾，令執行部門非常撓頭。文林峰稱，協調比較好的案例是建設部推進的住宅産業化政策，該政策是協調了8個部委的意見，所以執行起來比較穩妥。

但是僅僅靠協調也還不能解決根本問題。王洪認為，中低收入階層的住房不應該由商業銀行來承擔，因為這是一個比商業貸款這個市場行為更為複雜的社會問題。幾十年來，房地産業尤其是住宅業發生了巨大的變化，而這個行業政府管理機構的目標和結構卻基本沒有變化。這是政府部門之間政策協調困難的前提。

以前住房在人民生活中地位很簡單，現在住房則兼有消費、投資功能還能拉動經濟增長，無論對個人還是政府都意義重大。各部門都重視房地産業的經濟作用，但對其作為個人資産和居住保障等社會穩定因素等作用被忽略。有政府官員承認，2004年房價暴漲的主要原因之一就是缺乏提供給中低收入階層的經濟適用房。實際上，在經濟適用房缺乏的背後隱藏的卻是各政府部門對土地收入對財政和經濟增長貢獻的片面重視，以至於不願意拿出精貴的土地用於低價的經濟適用房。

王洪認為，必須從政治和經濟的高度上看待房地産和住宅的市場和社會作用。他舉例説：“在美國有住宅與城市發展部，在新加坡有建屋局，單從名字上看就知道這些國家把解決住宅問題放在一個相當神聖的位置上。我們國家是否需要一個管理住宅的獨立部門也是值得考慮的。”

據了解，房貸門檻的提高，將會對很多未購房者造成極大的不公平，因為銀行為防範風險謹慎房貸甚至停止房貸，要購房的市民將無錢可貸，甚至會形成貧富分化進一步拉大的可能。（姜洪橋）

《經濟觀察報》2005年2月7日