編者按

盛傳已久的“住房結構”調控細則悄然出臺。

昨天，本報證實，建設部《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住房〔2006〕165號）已經正式簽發，並下發至地方政府。

165號文件核心精神有三：一、90平方米套型建築面積指“單套住房的建築面積”；二、套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重必須達到開發總面積的70%以上，這個70%的比例要求適用於“各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積”；三、6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，由當地政府根據當地年度結構比例要求，因地制宜地確定需要調整的情況。

同時，165號文件也對重點適用比例調整的項目給予界定，並對規劃、設計、施工、監理等各配套環節給出嚴格預警，稱有任何配合改變規劃的違規行為都將嚴厲查處。文件特別強調，對違規建設的住房，依法該沒收的，要堅決予以沒收。所沒收的住房主要用於解決低收入家庭居住困難。

對此調控細則的內容，開發商表示，明確了90平方米為建築面積等於在小戶型的界定上更加嚴格。但相比而言，70%適用城市總量的説法相當於給出了另一個具備靈活性的空間，且可操作性更強。

專家認為，配合了其他監管辦法的這一調控細則可以保證執行效果的順利實現。但最終還要依靠地方政府的嚴格執行。畢竟，能夠使市場真正行動起來的是第一線的執行方。

或許是受新政影響，近日深滬兩市房地産股大漲。市場分析人士稱，新政出臺可能令投資者看到了“利空出盡”，市場環境將有助於優質地産企業儘早走出政策影響，走向更加健康良性的軌道，因此引發了一些對於優質地産企業的樂觀情緒。（記者 于兵兵）

樓市結構調控細則終低調入市

建設部以“靈活”文件開解樓市疑團，少數人認為“利空出盡”

“難産”了一個多月，引發無數輿論大戰，一次由住房結構調控引發的政策博弈大戲終於落幕。昨天，共計6頁、文件號為建住房〔2006〕165號的建設部《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》（以下簡稱165號文件）正式出爐。

艱難出世

首先令人感興趣的是，165號文件一反由建設部第一時間公佈的常理，從地方口徑率先“爆破”。昨天，長沙市媒體稱市府已拿到165號文件，文件核心內容與此前上海證券報獨家得到的消息完全一致，即90平方米套型建築面積指單套住房的建築面積；70%以上建小戶型的比例要求適用城市年度開發總量。所不同的時，文件編號由暫定的154號變更為165號。

幾經輾轉，建設部相關工作人員終於向上海證券報記者低調證實，文件確實已經出臺並下發地方。據本報記者從多處信源得到的消息，165號文件至少是在上週五，即7月7日前就已經簽發完畢。然而，這一消息截至昨天，都沒有在建設部官方網站對外公佈。

政策靈活

最後，本報記者輾轉找到相關政府部門，工作人員將原文一一解讀，165號文件的全貌才徹底浮出水面。

根據165號文件規定，“90平方米套型建築面積”明確為單套住房的建築面積；“70%比例”非針對單個項目，而是適用於各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積；“6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目”，則由當地政府根據當地年度新建商品住房結構比例要求等因地制宜地確定需要調整套型結構的具體項目。

“補充意見果真如此，其實是充分考慮的地方情況，可操作性變得更強。不能理解的是，這樣一份文件為何如此隱晦，搞得開發商和公眾都一頭霧水。”上海一位房地産專家稱。

利空出盡？

多位上海開發商向記者表示，在這兩個量化的指標中，90平方米建築面積的界定其實影響不大，建築面積與套型建築面積的差別只是很少的單套指標的變化。相比之下，70%界定為城市總量，對於大多數市中心項目，或已經在規劃階段的項目而言，無異於“大赦令”。

昨天，滬深兩市房地産股大漲。部分股評師認為，政策終於露面，在一些投資者看來，可謂“利空”消息出盡，優質房地産企業有望進入新一輪明確且健康的發展階段。 （記者 于兵兵 蔡國兆 實習記者 于祥明）

90m2從嚴，70％交地方自控

與一個多月的九部委“十五條”樓市調控細則中的嚴格量化要求不同，這一次的建設部165號解釋性文件對住房結構比例給出了稍顯寬鬆和具有彈性的政策口徑。

一、90平方米套型建築面積為單套住房的建築面積

規定：根據165號文件，90平方米套型建築面積是指單套住房的建築面積，由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。

文件指出，各地要嚴格按照上述要求，落實新建商品住房項目的規劃設計條件，確定套型結構比例要求，且不得擅自突破。對擅自突破的，城市規劃主管部門不得核發建設工程規劃許可證；對不符合規劃許可內容的，施工圖設計文件審查機構不得出具審查合格書，建設主管部門不得核發施工許可證，房地産主管部門不得核發預售許可證。

點評：香港一家外資房地産開發企業的資深建築師評價，以建築面積代替套型建築面積的做法，其實是簡化了評估標準，同時對90平方米的實際要求更加嚴格。

因為，按照建設部此前的解釋，從測算方式上看，套型建築面積的參照指標是標準層的建築面積，不包括車庫、花園、物業管理用房、會所、裙房等各種配套的建築面積。如果以套型建築面積要求90平方米，開發商進入銷售環節的建築面積指標可能超過90平方米。而此次統一後的建築面積則包括所有的公攤面積，開發商可能尋找做大面積的空間變得更小。

二、70%比例適用於年度城市開發總量

規定：自2006年6月1日起，各城市(包括縣城，下同)年度（從6月1日起計算）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重，必須達到70%以上。

同時，各地應根據總量與項目相結合的原則，充分考慮城鎮中低收入居民家庭生活對交通等設施條件的需求，合理安排普通商品住房的區位佈局，統籌落實新建住房結構比例要求，並將住房套型結構比例分解到具體區域。

點評：此前，關於新開工項目70%以上面積建90平方米以下小戶型的説法，曾經被開發商視為影響力最大的政策之一，進而引發大量房地産開發項目暫停進度、靜待説法。同時，北京等地市場一度出現市中心大戶型一房難求的局面，也因此直接引發了地方政府和開發商向中央集中表態，申請再議。

調整後的細則明確了最終執行辦法，顯然考慮了眾多市場人士反映的現實情況，將一部分政策調整權回歸地方政府，支援地方彈性控制。根據新規定，市中心等高檔商品房可能不被硬性要求70%以上面積都開發小戶型。

三、未取得許可證項目各地自定

規定：對於6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，165號文件提出要“妥善處理”。

經當地政府明確需要調整套型結構比例的項目，其規劃設計方案和施工圖須按要求進行調整，送相關部門重新審查合格並辦理相關調整手續後，建設主管部門方可發放施工許可證。

另外，165號文件要求重點調整三類項目：過去違反規定批建的各類住宅項目特別是別墅類項目；在土地出讓時約定了銷售價位、套型面積等控制性要求，但企業未執行的普通商品住房項目；以及以協議出讓方式取得土地使用權的項目。

點評：對於這一要求，一些專家表達了不同的觀點。上海房地産專家印堃華表示，已經通過了規劃設計方案的項目，如果要求變更，需要政府出具強有力的變更依據，否則有涉嫌侵權的可能。

而具體由哪些依據出發界定是否需要更改規劃，新政策其實沒有進一步明確給出標準。另有一些專家稱，文件規定了重點調整的三類項目，或許可以得出結論，不在這三類中的房地産開發項目，即使是6月1日前沒有拿到施工許可證，都可能免予一定的變更期限。

四、土地出讓前須提供規劃

規定：城市規劃主管部門要完善控制性詳細規劃編制工作，首先應對擬新建或改造住房建設項目的居住用地，明確提出住宅建築套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建築面積）兩項強制性指標。

文件還稱，年度土地供應計劃中已明確用於中低價位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權的居住用地，應當主要用於安排90平方米以下的住房建設。

點評：中低價商品房等用地集中安排小戶型的説法，正應驗了多數開發商的預判，即用經濟適用房和中低價房中的小戶型抵充70%的城市總量指標。“這種做法是正確的，也是可行的。並有可能取得最佳的平衡效果。”上海政府一位高參表示。

但也有開發商置疑，新的招拍挂項目和政府收回的土地都可能按規定進行透明操作，但對於大多數囤積在開發商手中的閒置土地來説，可能通過更改規劃日期等方式規避政策，可操作性就有可能降低。

五、違規建房將被沒收

規定：165號文件強調，當前將重點查處套型建築結構的設計、施工、開發、監理方面的違規行為。

其中包括：開發建設單位不按照批准的規劃設計條件委託設計；明示或暗示設計單位違反設計規範中住宅層高、套內基本空間的規定，規避套型結構的要求；在建設過程中擅自變更設計，違反套型結構等行為。

另如設計單位接受開發建設單位明示或暗示，不嚴格按照國家法律法規、技術標準進行設計，或採用不正當技術手段規避有關規劃控制性要求，或向建設單位提供與審查合格的施工圖設計文件不符的圖紙，擅自改變套型建築面積的行為。

文件還特別強調，對違規建設的住房，依法該沒收的，要堅決予以沒收。所沒收的住房主要用於解決低收入家庭居住困難。

點評：對此，由於此前不少開發商“上有政策、下有對策”，對於樓盤規避新政想了很多“歪招”，專家表示，新政能夠如此詳細地在各配套環節制定監控細則，是保證政策得以落實的關鍵。而最終能否在房地産市場上起到預期的調控目的，則要看地方政府下一步的執行情況。（記者 于兵兵 實習記者 于祥明）