全國6城市“模擬試點”物業稅 實施後可望降低房價

“2007年，我國的物業稅可能會在一些小城市試點開徵，通過開徵物業稅，可以讓多佔住房資源的人多付費，來遏制炒房行為。”昨日，中央財經大學財政與公共管理學院教授劉桓在廣州市地稅局舉辦的“新時期納稅服務理論與實踐研討會”上説。

試點成熟將向全國推廣

劉桓説，物業稅在全國6個城市和地區有模擬徵收試點，地點的選擇是綜合了多方面的資訊，既有東南沿海發達地區，也有中部地區，還有相對欠發達的西部地區。目前，全國已開始對物業稅徵收進行試點，但試點仍處於“空轉”階段，即通過模擬徵收來摸索徵管體制。如果調研和準備工作比較充分，明年有望在一兩個城市進行“實轉”，試點成熟後，將向全國推廣。

但物業稅開徵是一個關係到千家萬戶的重大工程，不能草率開徵，否則將會“傷筋動骨”，特別是很容易造成很多中低收入家庭負擔過重的後果。

據介紹，由於開徵物業稅，最直接的結果便是降低開發成本，導致房價下降。據估算，在目前的房價構成中，稅費及開發商利潤佔到60%，建築成本只佔40%。在購房者買一套房子的錢中，有30%~40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家採用的逐年繳納辦法，以財産稅的形式分期支付地租和稅費，開發成本和房價均可大幅下降。

而且，劉桓認為，物業稅開徵後，由於把原來交易環節徵收的稅費稀釋到了擁有環節，所以房價會有所下降，但下降多少還需要靠供求關係來決定。他同時還認為，像目前這種這種情況，全國的房源都是供不應求的，只是靠增加稅負這種手段來打擊房價，效果有限。

一旦開徵只針對新房

不過，徵收物業稅儘管房屋初始價格比較低，但是購買後，每年都要承擔一定的物業稅，物業稅成了未來的預期支出。房屋的使用成本增加了，於是有人擔心“買得起住不起”的情況將大幅增加。

對此，劉桓表示，物業稅的徵收都有一定的底線，主要是對投資、出租等“炒房”人進行徵收，而對自住房屋則採取免征或少徵的做法。因為住房是準公共産品，如果一個人擁有基本住房以外的房産，也就意味著他佔用了別人的資源，所以他應該為此付費。

對於老百姓關心的新房和舊房如何徵收物業稅的問題，劉桓説，物業稅只針對新房而言，老房在交易時已一次性繳納了各種稅費，將不再重復徵稅。

物業稅是實行統一稅率還是累進稅率，也是目前業內爭議的焦點，特別是對豪宅和普通房屋是否實行差別稅率的問題格外引人關注。有業內人士認為，對豪宅應按照比普通住宅更高的稅率徵收，才能體現社會的“公平”。

對此，劉桓表示，物業稅一旦開徵將實行“一刀切”的稅率。因為，房屋的佔地面積是固定的，房價的高低已體現了地價的高低，所以不論是豪宅還是普通住宅按照統一稅率徵收就可以體現“公平”，豪宅的房價較普通住宅更高，按照同一稅率徵收，其繳納的物業稅相應也更高。同樣道理，地域差異對物業稅徵收也沒有太大影響。因為，各地不同的房價已經體現了地域差異。

相關連結 開徵物業稅有三大難點

不過，劉桓還表示，目前開徵物業稅有三大難點：

一是確權。確定房屋和土地的權屬，土地是國家的，土地上面的住房是私人的，到底如何確定私人對該土地的權屬是解決問題的關鍵。

二是評估方法。如果評估該住宅的價值，不能按照房屋的售價來評估，這是不科學的，房屋可能會因為各種因素增值和貶值，不能通過當初的購買來評估其價值，當時如何來評估，還要斟酌。

三是稅基的確定。到底應該如何交物業稅，交多少？也是今後一個研究的重點。