商品房買賣,金額大、週期長、主體複雜、涉及因素多,可設陷阱處多不勝數,也防不勝防。所以對購房者而言,最要緊的是選擇實力強、信譽良好的發展商,其次才是認識和防範售房陷阱,但切不可拿了幾大絕招便勇闖“敵陣”。
“只準結婚不準離”
此乃商品房買賣中的第一大陷阱。
落不落訂,主動權在購房者手中,落了訂,你就不能不訂預售契約,訂了預售契約的那套房了,哪怕它一再“推遲婚期”,哪怕它“花容”變“麻面’。你就不能不交購房款。反正從落訂那天開始,你就必須“娶”你定的那套房子了。
對付這一陷阱的絕招就是“不見兔子不撒鷹”。這“兔子”又可分為“大兔子”和“小兔子”, “大兔子”是指現樓,而“小兔子”則是指商品房預售許可證。現樓好理解,為什麼見到商品房預售許可證也能“撒鷹”呢?按照現行規定,發展商要想預售商品房,必須先把房子做到一定程度,再和銀行簽好協議,他的售房資金受到政府的控制,這樣他才能領到商品房預售許可證。這就基本保證了你買的房子不會“爛尾”。
“天上掉下大餡餅”
這是購房的第二大陷阱。比如“購房返租,以租金抵購房款”、 “購房送全屋傢俬”、 “購房送豪華裝修”等等。這類“餡餅”,如購房返租,它建立在一系列假設上,要所購的房租得出去,租金很高,承租人有良好的支付能力等等、等等。只要有一個環節出問題,這個美麗的肥皂泡就灰飛煙滅;另一部分是拿你的錢作人情。
“夾帶走私”
這個陷阱位列第三。不少發展商在與你簽商品房預售契約時,同時塞給你一個“補充協議”。這個“補充協議”是發展商單方擬就好了的。許多購房者不知就裏,“迷迷糊糊”地就簽了,待發生糾紛時才知上當。對付發展商這一陷阱的絕招就是“只要大婆,不包二奶”。格式“契約”是國家主管機關制定的,兼顧了買賣雙方的利益,在某些方面還對作為弱者的買方有所照顧。在簽約時,購房者要堅持只簽格式契約,如果一定要簽補充協議,也必須是經雙方協商、對自己比較有利的協議。
“門外風光不見了”
為了促銷,發展商常常吹噓自己的樓盤環境如何優美、配套設施如何完善,但是這些又都沒有寫在合同上。到了交樓的時候,根本不是那麼回事。有時蓋房之時,你確實看到大片的花園綠地,等到你住進去以後,才發現窗外的綠地變作了工地。於是你明白了一個道理:世上也有眼見為虛的事。對付這一陷阱的絕招是“先去娘家探虛實”。發展商要建樓,就得先經過規劃,規劃方式多為“一次規劃,分步實施”。在一次規劃裏,這個樓盤的綠學校、商貿等設施都已經規定得清清楚楚。所以,購房者在落訂之前不妨先到規劃部門去查詢一下,那才真是眼見為實。
“夾生飯煮了喂你吃”
發展商的房子看上去做好了,他就給你發出售樓通知書。其實,這房子的品質可能很不怎麼樣。根據國務院頒布的(城市房地産開發經營管理條例)的規定,“房地産開發項目竣工,經驗收合格後,方可交付使用”。未經驗收合格,等於是一鍋夾生飯。但是根據契約自由、意思自治的原則,你收了樓,就視為對樓宇品質的認可。
對付這一陷阱的絕招書)、(住宅使用説明書》就是“不見體檢證不辦結婚證”。在收樓之前,先要發展商出示該項目經驗收合格的文件,這些文件一般包括(住宅品質保證 (建築工程品質認定書)、《房地産開發建設項目竣工綜合驗收合格證)等。證件齊全了,你再收樓也不遲。
“趁黑推你入洞房”
發展商往往先讓你在收樓的文件上簽好字,再給你一張條,叫你到物業管理處去拿鑰匙。你進得房去,才發現玻璃門被打破了,電線被盜走了。你找物業管理處,他叫你去找發展商,你找發展商,他又説已不關他的事。
對付這一陷阱的絕招就是“先相親再迎親”。簽收樓文件之前,要在收樓文件上註明”室內情況尚不清楚”,使發展商無機可乘。有陷阱才會有防陷阱的“絕招”,但較之於把購房者都教成“武林高手”,更好的辦法還是全社會如何設法減少、甚至消滅陷阱,讓買房的人“俱開顏”,從而促進房地産業的快速發展,發展商也“俱開顏”。
《中國經濟時報》 2001年12月13日