為規範城市房地産轉讓行為，保障當事人合法權益，促進房地産健康發展，日前公佈的《北京市城市房地産轉讓管理辦法》(以下簡稱《辦法》)將於2003年12月1日起施行。

據了解，原《北京市房屋買賣管理暫行規定》制定於1988年，當時對房屋交易身份、購房面積、交易審批等多方面有諸多限制。新辦法在房屋交易身份、購房面積、交易行為、簡化行政管理程式等方面做出了詳細的規定。其中，在新建商品房銷售方面新《辦法》確立八大新規定。

新辦法共五章57條，適用於國有土地範圍內的房地産轉讓活動：轉讓標的，不僅包括商品房現房、預售商品房，也包括普通私房、已購公房、已購經濟適用房，還包括房屋在建工程。《辦法》在轉讓行為、當事人的權利和義務、行政管理部門的責任等方面作了明確、具體的規定，特別是在新建商品房銷售方面確立了一系列新的制度和規範。

規定一：住宅按套內建築面積銷售

12月1日起(含12月1日)拿到預售許可證的商品房都要按《辦法》規定的方式進行銷售。根據《辦法》，預售商品住宅項目必須按套內建築面積賣房。而寫字樓、辦公用房、商鋪等仍可以在套內建築面積、建築面積或者套三種銷售方式中任選其一。經濟適用房也按照套內建築面積銷售。

套內建築面積由套內房屋使用面積、套內墻體面積和陽臺建築面積三部分組成，按套內建築面積買房，買房人買的就是自己家門內的面積，開發商不能再在公攤面積上進行暗箱操作。

物業費、取暖費仍按建築面積收。按套內建築面積買房，並不等於買房人不承擔公攤面積，只是計價方式上作了改變，建築面積和公攤面積仍在購房合同中同時寫明，産權登記和物業管理費的收取等都不受影響。

規定二：取消買房人身份限制

《辦法》第三條規定，房地産受讓人可以是中華人民共和國境內的自然人、法人和其他組織。根據這個規定，外省人士在京購買商品房不再辦理審批，只要持合法有效的證件就可以直接購買商品房。同時，北京人買房也不用再拿戶口本，持合法有效的證件就可以直接購買商品房。

規定三：公攤面積要公示

按套內建築面積賣房，開發商照樣應該把公攤部位、用途以及預售面積告知買房人。按《辦法》規定，開發商在預售商品住宅之前，應當公示有資質的測繪單位出具的預售面積測繪技術報告書和公用建築面積分攤情況，公示分攤的內容有：被分攤部位的名稱、用途、所在位置、面積；參與分攤的商品房名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；不分攤的部位。

另外，新辦法第三十五條規定，共用建築面積的分攤經公示並與第一個預購人簽訂預售合同後，房地産開發企業不得更改。

規定四：變更規劃需經購房人同意

《辦法》第三十四條規定，房地産開發企業應當按照建設工程規劃許可證的規定建設商品房，不得擅自變更。如確需變更的，必須書面徵得受影響的購房人同意，並經規劃主管部門批准。因規劃變更給購房人的權益造成損失的，房地産開發企業應當給予相應的補償。

規定五：測繪單位對數據負責任

《辦法》第三十五條和第四十六條規定，商品房預售前和竣工後，房地産開發企業應委託有資質的測繪機構進行測繪。商品房竣工後的共用建築面積分攤的實測，房地産開發企業應向測繪機構提供在預售時已公示的分攤説明。

買房人查詢面積實測技術報告書，開發商不能拒絕。一旦房屋面積與事實不符合，如果是由於測繪技術引起的，測繪單位承擔法律責任，買房人可以起訴測繪單位。

規定六：入住條件更明確

《辦法》明確了入住條件：第一，必須取得建築工程竣工驗收備案表；第二，必須取得商品房面積實測技術報告書；第三，預售合同中約定的其他交付條件。同時，開發商應當在交付的7日前書面通知買房人。

規定七：預付定金可退

《辦法》第三十七條規定，房地産開發企業在簽訂合同前收取預付款性質費用的，在簽訂預售合同時，所收費用應當抵作房價款；未能簽訂預售合同的，房地産開發企業應當向預購人返還所收費用。

規定八：取消立契過戶手續

《辦法》規定，為簡化交易手續，當事人在簽訂房地産轉讓合同後，可直接持有關材料申請辦理産權轉移登記手續，交易部門不再出具房産賣契。(薛岩)

中國新聞網  2003年10月10日