“8.31”三個月後，公司間“合作”開發項目實例多於“收購兼併”；業界認為，中小企業並非已經無路可走，大型品牌房企也遠未到饑渴狀態

目前的合作開發主要是房地産企業雙方之間以相互參股的方式進行，這樣一方面雙方可以形成優勢互補，同時還可以將雙方的利潤和風險捆綁在一起。

三個月過去了，京城房地産市場卻在收購兼併的呼聲中依舊風平浪靜。“事實上，京城房地産雖然面臨多次市場與政策的衝擊，卻一直難見有‘收購兼併’之舉，房地産行業之間的洗牌更多以公司間的‘合作開發’方式進行，這是京城房地産行業特定因素制約的必然結果。”中原地産總經理李文傑分析説。

收購兼併風潮並沒有出現

一段時間來，合作開發的事例反而頻頻出現報端，中原李文傑稱，5年-8年前外來開發商為迅速獲得土地才有一些兼併最近一段時間，京城房地産公司之間的合作開發的廣告以及合作成功事例頻頻出現報端，比如香港置地和萬通的合作、華遠和首旅地産之間的合作等比較有成果的合作開發已經成為業內的典範，北京宏濟創業房地産有限公司副總經理毛炳輝也表示，其公司和一家房地産公司進行南三環附近一土地的合作開發已上日程。而關於房地産公司之間的收購兼併情況並沒有像以前人們想像的那樣頻繁出現。

“在5年-8年前，一些外來的房地産開發公司由於獲取土地資源的難度相對較大，同時他們也傾向於獨立進行地産開發，為了能夠迅速獲取土地資源，那個時候京城房地産公司之間有一些收購兼併的情況，而收購兼併的主要目的是獲取土地；另一種情況就是有些外行比如其他行業想進入房地産行業則通過收購兼併而借殼開發。”李文傑説。

被收購公司可利用資源不多

收購其他行業陷入困境的公司可以借用其品牌、行銷網路等，但收購中小房企得不到這些好處房地産開發公司所擁有的資源主要是土地，而收購兼併房地産公司實際獲得的有效資源除了土地之外並不是很多。

業內人士認為，其他行業“收購兼併”一個陷入困境的公司，可以借用其培育的品牌、行銷網路以及行銷隊伍。“但收購兼併一個陷入困境的房企卻得不到這些好處，因為目前國內房地産公司還談不上品牌效應，消費者更多的還只是重視樓盤的性價比而不是房地産公司的品牌形象。”毛炳輝認為同一地段同一檔次産品，名不見經傳者開發的樓盤只要每平方米售價較旁邊大名鼎鼎的某房企開發的樓盤低500元，相信一定能搶走購房客。

業內人士的普遍觀點是，在現實中，至今消費者還並不是很重視品牌，相反卻更多地講究性價比。而原公司建立的銷售渠道對其他房地産公司而言更是毫無用處，各家房企建立的客戶網路甚至行銷隊伍對另一家房企也沒有多少幫助，這是房地産行業“收購兼併”風潮難起的一個重要原因。

中小開發商還不至於“無路可走”

只要有心，中小房企向銀行貸款還並不算難事，何況還有國內外各種投資基金雖然“8.31土地大限”

以後，土地資源和資金來源的獲取渠道相對較難，但是對於中小房地産開發公司來説，擁有大量開發用地，雖然資金極其缺乏，但只要還有心開發房地産項目，在目前情況下都還不至於“無路可走”。

“首先其可以用開發土地作抵押向銀行貸款，雖然目前銀行信貸收緊入貸不易，但有大量土地可以抵押者，向銀行貸款並不算難事。更何況，還有國內各種投資資金和境外投資基金‘虎視眈眈’伺機進入京城的房地産市場。”中原地産市場總監徐成峰認為，被收購兼併並不是中小地産公司所情願走的一種合作開發的模式。

不必要兼併“空殼公司”

有實力的大型品牌房企尚處於溫飽狀態，遠未到“用糧票換雞蛋”的境地同樣對於一些具有收購兼併能力的資金勢力雄厚的大型房地産來説，對所需要的合作土地也有一定的要求，並不是什麼樣的土地都需要。毛炳輝分析説，實施“收購兼併”的惟一目的便是“稀缺”的土地資源。雖然政府對土地採取了一系列緊縮政策，尤其是“8.31”後開發商獲得土地的門檻大幅提高，但事實上，在“8.31”前京城眾多資金實力雄厚的房地産開發公司手中早已囤積了不少開發用地，目前各家有實力的大型品牌房企還處於“溫飽狀態”而不是“饑餓狀態”，還遠未到“用糧票換雞蛋”的境地。

“雖然目前京城有近4000多家註冊的房地産開發公司，但是手裏有項目的公司只有2000家左右，而真正能開發的或者已經開發項目的公司不超過1000家。而剩下則為土地公司，他們主要是通過自己的關係和渠道獲得的土地，然後進行倒手，不進行房地産項目的直接開發，這樣的公司即使是收購兼併也是一個空殼。”珠江帝景策劃經理胡本宇還認為，即使收購也僅僅是某個項目公司，而整體對整個房地産進行收購兼併沒有實際獲取資源的意義。同樣李文傑也認為目前京城有些房地産行業遺留的問題還很多，收購兼併後無法保證其能夠帶來一定的資源和利潤，這也是房地産行業緣何“收購兼併”風潮難起之因。

業內觀點

合作開發是可以選擇的最佳方式

北京宏濟創業房地産有限公司副總經理毛炳輝分析説，目前京城的房地産公司的合作開發一般是三種方式。

首先是強強合作。比如不久前，被炒作得沸沸颺颺的“用糧票換雞蛋”的項目SOHO尚都，就是老潘和任志強兩強之間的合作。

其次則為有實力的房地産公司和中小公司之間的合作，而合作的前提則是這些中小房地産公司手中擁有位置比較好的土地。已經在香港成功上市的復地集團日前披露的公告稱，該公司以1.5億元的價格收購了北京兩家房地産公司的股權，通過合作開發的方式獲得了兩個項目的開發權。

第三種趨勢就是吸收外來資金，這些資金主要包括海內外財團的基金和投資機構的基金，手中有地的開發公司可以通過吸收外來資金，繼續進行地産項目的開發。如今年8月開盤的麗都水岸就是由荷蘭國際集團和京城一地産公司合作開發的。

“合作開發應該是房地産業未來可以選擇的最佳方式”李文傑也這樣認為。

他分析説，目前的合作開發主要是雙方之間以相互參股的方式進行，這樣一方面雙方可以形成優勢互補，同時還可以將雙方的利潤和風險捆綁在一起，可以減少其中一方因收購兼併後帶來的風險。

事實上，京城房地産行業高達20%投資回報的誘惑，使得一些房地産公司不到萬不得已的時候，是不會輕易選擇退出的，這樣通過合作開發可以保證自己手中所擁有資源依舊帶來豐厚的利潤，這對雙方都是公平的，也是目前房地産公司比較認可的合作方式。（張學冬/文）

新京報 2004年12月01日