從2004年第四季度以來，社會各界的關注點就已經普遍集中在上海房地産市場的走勢上。這一問題也引起了國際媒體的高度曝光，並且也是由他們率先發出了“上海樓市是否會崩盤”的疑問

“樓市崩盤”的4個條件目前上海和長江三角洲都不存在。而且，上海和周邊城市都已經預感到某些經濟過熱因素的存在。在經濟協調發展方面已經不再片面追求經濟增長速度，而是積極考慮社會承受力方面的新因素

3月28日，上海市銀行同業公會發佈了《關於進一步加強個人住房貸款管理的指引》之後，不斷有人來問我同一個問題：上海樓市會崩盤嗎？問訊者中有公務員、教師，也有房地産開發商、房地産仲介商，當然還有媒體的記者朋友。一開始，我對這一問題還不屑一顧，總覺得這樣的問題不應該從上海人口中問出，我甚至一度還嘲笑我的記者朋友們的智商。可是，後來問的人多了，我覺得有必要回答這一問題了。以下，就是我對於這一問題的初步思考，並以此來請教各位讀者。

其實，從2004年第四季度以來，社會各界的關注點就已經普遍集中在上海房地産市場的走勢上。這一問題也引起了國際媒體的高度曝光，並且也是由他們率先發出了“上海樓市是否會崩盤”的疑問。也有記者直截了當地問：上海會重現1997年亞洲金融危機的景象嗎？我當時就作了否定性的回答，現在仍然保持否定性的回答。因為，“樓市崩盤”也是有條件的，具體來説，主要是以下幾個因素：

其一，本來就不存在實際需求，房地産交易完全處在資本運作狀態。也就是説，某一區域的居民安居問題早就解決，但是，本地剩餘資本和外來游動資本(即“遊資”、也叫“熱錢”)仍然不斷投入房地産交易，使房價高漲並演變為資本交易。而一旦資本交易減弱，或者進入不交易的狀態，“樓市崩盤”也就要發生了。但是現在，上海的房地産市場總體上還處在求大於供狀態。一方面，上海居民本身還有著進一步改善居住條件的強烈願望，也就是説，房地産市場的基本動力仍然存在著；另一方面，上海的生活條件和社會環境仍然吸引著周邊地區，會有周邊地區的購買力不斷進入上海。因此，上海房地産市場交易中，還沒有出現資本交易完全替代住宅交易的局面，房地産市場的結構性矛盾仍處在可調控狀態。

其二，匯率的突然變動，驅使外來游動資本在幾週、甚至幾天時間裏“飛走”。出現這種情況，事先會有預兆的，就像“地震”之前會有預兆一樣。目前，中國的匯率政策極其穩定，並且拒絕了美國的壓力，也得到了西方其他國家的理解。

預計，在2005年全年，中國的匯率不會有實際的變化，而外來游動資本也不會盲目進入中國。從美國經濟自身的角度來看，為了防範經濟過熱現象的産生，美聯儲已經在積極干預其宏觀經濟景氣。預計，美聯儲將採取幾次明顯的升息行動，來干預市場，也就是説，從資本國際流動的角度來看，中國周邊金融市場的熱情將回流美國。這將減輕人民幣升值的壓力，對房地産市場的風險防範也是個有利因素。

其三，銀行系統本身出現不可修復的“毛病”，使得房地産交易的資本運作空間完全毀壞，那麼，“樓市崩盤”也就必然要發生了。在亞洲金融危機期間，金融機構的毀滅性壞賬對房地産市場的打擊也是毀滅性的。所以後來，國際貨幣基金組織在救治亞洲金融危機受災國的過程中，就採取了重組銀行機構、控制國家債券發行等嚴厲措施，也直接打擊了原本興旺的當地房地産市場。一時間，漢城、曼谷等大城市的房地産市場出現了交易緊縮、地産賤賣的悲慘景象。不過目前，中國的銀行系統本身雖然有很多問題，但是和當年南韓、泰國的銀行系統相比，還不至於構成對經濟發展的潛在威脅。而且，中國正在加強銀行系統本身的治理，相信會取得積極的效果。

其四，房地産開發商大面積破産，使得房地産交易的基本渠道完全毀壞，那麼，“樓市崩盤”也就無法避免了，並且會出現其他對經濟的副作用。發達國家對房地産開發商有很具體的監控措施，以避免企業的大面積破産。中國經濟的開發近幾年來對於房地産項目有著獨特的熱情，客觀上也促使了東部地區將較多的資源用於新建住宅和舊房改造。而且，在城市面貌發生新一輪變化的過程中，也産生了一批有實力的房地産企業，他們的市場風險防範能力比其他壟斷性行業的國有企業要強。何況目前，上海和長江三角洲區域的房地産開發商基本上都處在盈利狀態，大面積破産的可能性不存在。

可以説，以上4個條件目前上海和長江三角洲都不存在。而且，上海和周邊城市都已經預感到某些經濟過熱因素的存在。在經濟協調發展方面已經不再片面追求經濟增長速度，而是積極考慮社會承受力方面的新因素。在控制房地産投機方面，上海和周邊城市也採取了共同行動的立場，相信一段時間以後，市場會作出相對理性的反應。所以，我認為，上海不會出現“樓市崩盤”的局面。(上海社會科學院博士 王泠一)