從2004年第四季度以來,社會各界的關注點就已經普遍集中在上海房地産市場的走勢上。這一問題也引起了國際媒體的高度曝光,並且也是由他們率先發出了“上海樓市是否會崩盤”的疑問
“樓市崩盤”的4個條件目前上海和長江三角洲都不存在。而且,上海和周邊城市都已經預感到某些經濟過熱因素的存在。在經濟協調發展方面已經不再片面追求經濟增長速度,而是積極考慮社會承受力方面的新因素
3月28日,上海市銀行同業公會發佈了《關於進一步加強個人住房貸款管理的指引》之後,不斷有人來問我同一個問題:上海樓市會崩盤嗎?問訊者中有公務員、教師,也有房地産開發商、房地産仲介商,當然還有媒體的記者朋友。一開始,我對這一問題還不屑一顧,總覺得這樣的問題不應該從上海人口中問出,我甚至一度還嘲笑我的記者朋友們的智商。可是,後來問的人多了,我覺得有必要回答這一問題了。以下,就是我對於這一問題的初步思考,並以此來請教各位讀者。
其實,從2004年第四季度以來,社會各界的關注點就已經普遍集中在上海房地産市場的走勢上。這一問題也引起了國際媒體的高度曝光,並且也是由他們率先發出了“上海樓市是否會崩盤”的疑問。也有記者直截了當地問:上海會重現1997年亞洲金融危機的景象嗎?我當時就作了否定性的回答,現在仍然保持否定性的回答。因為,“樓市崩盤”也是有條件的,具體來説,主要是以下幾個因素:
其一,本來就不存在實際需求,房地産交易完全處在資本運作狀態。也就是説,某一區域的居民安居問題早就解決,但是,本地剩餘資本和外來游動資本(即“遊資”、也叫“熱錢”)仍然不斷投入房地産交易,使房價高漲並演變為資本交易。而一旦資本交易減弱,或者進入不交易的狀態,“樓市崩盤”也就要發生了。但是現在,上海的房地産市場總體上還處在求大於供狀態。一方面,上海居民本身還有著進一步改善居住條件的強烈願望,也就是説,房地産市場的基本動力仍然存在著;另一方面,上海的生活條件和社會環境仍然吸引著周邊地區,會有周邊地區的購買力不斷進入上海。因此,上海房地産市場交易中,還沒有出現資本交易完全替代住宅交易的局面,房地産市場的結構性矛盾仍處在可調控狀態。
其二,匯率的突然變動,驅使外來游動資本在幾週、甚至幾天時間裏“飛走”。出現這種情況,事先會有預兆的,就像“地震”之前會有預兆一樣。目前,中國的匯率政策極其穩定,並且拒絕了美國的壓力,也得到了西方其他國家的理解。
預計,在2005年全年,中國的匯率不會有實際的變化,而外來游動資本也不會盲目進入中國。從美國經濟自身的角度來看,為了防範經濟過熱現象的産生,美聯儲已經在積極干預其宏觀經濟景氣。預計,美聯儲將採取幾次明顯的升息行動,來干預市場,也就是説,從資本國際流動的角度來看,中國周邊金融市場的熱情將回流美國。這將減輕人民幣升值的壓力,對房地産市場的風險防範也是個有利因素。
其三,銀行系統本身出現不可修復的“毛病”,使得房地産交易的資本運作空間完全毀壞,那麼,“樓市崩盤”也就必然要發生了。在亞洲金融危機期間,金融機構的毀滅性壞賬對房地産市場的打擊也是毀滅性的。所以後來,國際貨幣基金組織在救治亞洲金融危機受災國的過程中,就採取了重組銀行機構、控制國家債券發行等嚴厲措施,也直接打擊了原本興旺的當地房地産市場。一時間,漢城、曼谷等大城市的房地産市場出現了交易緊縮、地産賤賣的悲慘景象。不過目前,中國的銀行系統本身雖然有很多問題,但是和當年南韓、泰國的銀行系統相比,還不至於構成對經濟發展的潛在威脅。而且,中國正在加強銀行系統本身的治理,相信會取得積極的效果。
其四,房地産開發商大面積破産,使得房地産交易的基本渠道完全毀壞,那麼,“樓市崩盤”也就無法避免了,並且會出現其他對經濟的副作用。發達國家對房地産開發商有很具體的監控措施,以避免企業的大面積破産。中國經濟的開發近幾年來對於房地産項目有著獨特的熱情,客觀上也促使了東部地區將較多的資源用於新建住宅和舊房改造。而且,在城市面貌發生新一輪變化的過程中,也産生了一批有實力的房地産企業,他們的市場風險防範能力比其他壟斷性行業的國有企業要強。何況目前,上海和長江三角洲區域的房地産開發商基本上都處在盈利狀態,大面積破産的可能性不存在。
可以説,以上4個條件目前上海和長江三角洲都不存在。而且,上海和周邊城市都已經預感到某些經濟過熱因素的存在。在經濟協調發展方面已經不再片面追求經濟增長速度,而是積極考慮社會承受力方面的新因素。在控制房地産投機方面,上海和周邊城市也採取了共同行動的立場,相信一段時間以後,市場會作出相對理性的反應。所以,我認為,上海不會出現“樓市崩盤”的局面。(上海社會科學院博士 王泠一)
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