“五一”前拿到了自己新房的房産證，讓在北京中關村工作的李敏新大喜過望。但仔細研究了一番剛到手的房本後，新的煩惱出現了。

李先生的疑問是：“我是2003年買的房，房産證上説，我這房子的土地使用權到2073年就到期了。那麼，70年後我的房子該怎麼辦呢？”

急忙上網查閱相關的法律規定，李敏新發現，5月1日出臺的《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》中提及了自己所關心的問題。《辦法》第二十五條規定：土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續使用土地的，應當至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請，未申請或者申請未獲批准的，期滿後的土地使用權由政府無償收回。

“屆滿”、“未獲批准”、“無償收回”……這些“刺眼”的字句讓李先生更加擔心自己房子的命運。

法律沒有給説法

70年後的房子該怎麼辦，我國目前還沒有法律明確規定要如何解決。

“70年土地使用權”問題，並非每個“有産者”都注意到了，而事實上，每個“有産者”都已經開始面臨這個問題。

《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》第二十五條中，“無償收回”的確切概念是什麼？業主的利益會不會因此受損？如果土地使用者需要繼續使用土地，該如何提出申請，最長能申請多少年？要不要補交土地出讓金？

媒體記者就這些問題，採訪了北京市國土資源局法制處處長丁世華。丁世華的回答是，現在辦法的具體細則正在進一步探討當中，將來會對這些問題做出明確的規定。該辦法目前尚在試行階段，有一定修改的餘地，並非一成不變。

而另一位北京市國土資源局不願透露姓名的工作人員告訴記者：“70年後的房子該怎麼辦，我國目前還沒有法律明確規定要如何解決。”

據這位工作人員介紹，《中華人民共和國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》明確規定，居住用地土地使用權出讓的最高年限是70年。他認為，70年的土地使用權期滿後，土地收歸國有，而地上建築物仍屬業主所有。如果再次申請土地使用權，則應該根據當時的地價水準，補交土地出讓金。“我個人認為，再次申請的期限可以和第一次申請一樣，也是70年。”

房地産業內也對此問題認識不一。萬通集團董事局主席馮侖表示，土地使用權收回問題應由人大立法，土地管理部門出臺的相關辦法應該只是一個方向性的政策。

而北京另一家房地産公司的老總認為，土地使用權收回問題的很多細節還需要細化。如在何種情況下，土地使用權可提出延長申請？土地使用權被收回後，地上的房子如何處理？央産房、公房及經濟適用房的用地該如何處理？

一些私家産權如宅基地的土地使用權又該如何處理？這些問題都應出臺具體細則，否則操作起來難度較大。

土地使用權為何70年

這個規定可能主要考慮的是，房子一般在70年之後基本上價值就會折舊到零。

而對於“土地使用權70年期限”的問題，有關專家認為，“這個規定的依據當時並沒有解釋，出來後大家也都接受，基本沒有人問過這個問題。從國際上來講，土地批租90年、100年都有。中國的這個規定可能主要考慮的是，房子一般在70年之後基本上價值就會折舊到零。”

而復旦大學法學院副教授張建偉則表示，這與人的壽命長度也有關係，因為一般中國人的預期壽命就是70歲左右，所以當初可能綜合這些因素，定出了70年的期限。

“70年之癢”解決之道

規定土地使用權期限的國家，採取到期後由政府收回土地和地上的房屋，給予折價補償的方式。

如何解決“70年土地使用權”問題，記者採訪了中國人民大學土地管理系教授、博士生導師林增傑。他告訴記者，全球範圍來看，有些西方國家的土地使用權是沒有期限的，所以不存在這個問題；而另一些規定土地使用權期限的則採取到期後，由政府收回土地和地上的房屋，給予折價補償的方式。

林增傑説，個人認為，在我國可以採取三個方式來解決這一問題。第一，允許延長土地使用權期限。可以由房屋業主聯名提出，補交土地出讓金，這個價格應該低於同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。至於再次申請的期限，不應該超過30年。第二，國家收回土地和地上建築物，對業主進行補償。第三，用類似拆遷安置的辦法解決。

“隱性損失”浮出水面

許多土地在開發商手中閒置多年才開發，業主買到這樣的房屋，其土地使用年限已不足70年。

而事實上，伴隨著“70年之癢”，還有一個問題在頻頻困擾眾多的“有産者”。

根據相關規定，住宅土地使用權是從國家將土地出讓給開發商起開始計算，70年為住宅土地使用權一次出讓的最長期限。目前國家土地制度是以出讓為主，即國家以出讓的方式轉讓後，土地就進入市場流通。一般商品住宅從開發到銷售，週期通常為1至3年。這也就是説，當購房者變為業主時，其擁有的有效住宅土地使用權根本無法達到70年之久，無形中已經“縮水”了。

北京漢卓律師事務所律師秦兵指出，根據法律規定，開發土地空置二年以上的，國家可以收回。但現實情況是許多土地在開發商手中閒置多年才開發，業主買到這樣的房屋，其土地使用年限已不足70年，但由於各種原因，業主不會注意到這些問題，而且我國房地産制度中也沒有相應的規定。可以説，這種損失屬於一種隱性損失。

據了解，現在還沒有出臺土地使用年限價格折算標準，在沒有相關法規出臺的前提下，對於購房人來説，最妥善的辦法就是簽訂一個細緻的合同。目前商品房價格仍由市場決定，但商品房價格中顯然沒有考慮土地使用年限的問題。

專家建議，今後，可以由房屋買賣雙方通過協商後以合同的方式來解決這個問題。但其前提是“資訊對稱”。政府主管部門應制定土地使用期限公示制度，強制開發商履行告知義務，並對不履行這一義務的開發商實施處罰，從而保證相對弱勢的購房者的知情權。在這個基礎上，實行土地使用費分攤制。以年度為計費單位，開發商和購房者按各自實際佔用的使用年限分攤這筆費用。（孫曉勝）