“五一”前拿到了自己新房的房産證,讓在北京中關村工作的李敏新大喜過望。但仔細研究了一番剛到手的房本後,新的煩惱出現了。
李先生的疑問是:“我是2003年買的房,房産證上説,我這房子的土地使用權到2073年就到期了。那麼,70年後我的房子該怎麼辦呢?”
急忙上網查閱相關的法律規定,李敏新發現,5月1日出臺的《北京市國有建設用地供應辦法(試行)》中提及了自己所關心的問題。《辦法》第二十五條規定:土地有償使用期限屆滿,土地使用者需繼續使用土地的,應當至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請,未申請或者申請未獲批准的,期滿後的土地使用權由政府無償收回。
“屆滿”、“未獲批准”、“無償收回”……這些“刺眼”的字句讓李先生更加擔心自己房子的命運。
法律沒有給説法
70年後的房子該怎麼辦,我國目前還沒有法律明確規定要如何解決。
“70年土地使用權”問題,並非每個“有産者”都注意到了,而事實上,每個“有産者”都已經開始面臨這個問題。
《北京市國有建設用地供應辦法(試行)》第二十五條中,“無償收回”的確切概念是什麼?業主的利益會不會因此受損?如果土地使用者需要繼續使用土地,該如何提出申請,最長能申請多少年?要不要補交土地出讓金?
媒體記者就這些問題,採訪了北京市國土資源局法制處處長丁世華。丁世華的回答是,現在辦法的具體細則正在進一步探討當中,將來會對這些問題做出明確的規定。該辦法目前尚在試行階段,有一定修改的餘地,並非一成不變。
而另一位北京市國土資源局不願透露姓名的工作人員告訴記者:“70年後的房子該怎麼辦,我國目前還沒有法律明確規定要如何解決。”
據這位工作人員介紹,《中華人民共和國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》明確規定,居住用地土地使用權出讓的最高年限是70年。他認為,70年的土地使用權期滿後,土地收歸國有,而地上建築物仍屬業主所有。如果再次申請土地使用權,則應該根據當時的地價水準,補交土地出讓金。“我個人認為,再次申請的期限可以和第一次申請一樣,也是70年。”
房地産業內也對此問題認識不一。萬通集團董事局主席馮侖表示,土地使用權收回問題應由人大立法,土地管理部門出臺的相關辦法應該只是一個方向性的政策。
而北京另一家房地産公司的老總認為,土地使用權收回問題的很多細節還需要細化。如在何種情況下,土地使用權可提出延長申請?土地使用權被收回後,地上的房子如何處理?央産房、公房及經濟適用房的用地該如何處理?
一些私家産權如宅基地的土地使用權又該如何處理?這些問題都應出臺具體細則,否則操作起來難度較大。
土地使用權為何70年
這個規定可能主要考慮的是,房子一般在70年之後基本上價值就會折舊到零。
而對於“土地使用權70年期限”的問題,有關專家認為,“這個規定的依據當時並沒有解釋,出來後大家也都接受,基本沒有人問過這個問題。從國際上來講,土地批租90年、100年都有。中國的這個規定可能主要考慮的是,房子一般在70年之後基本上價值就會折舊到零。”
而復旦大學法學院副教授張建偉則表示,這與人的壽命長度也有關係,因為一般中國人的預期壽命就是70歲左右,所以當初可能綜合這些因素,定出了70年的期限。
“70年之癢”解決之道
規定土地使用權期限的國家,採取到期後由政府收回土地和地上的房屋,給予折價補償的方式。
如何解決“70年土地使用權”問題,記者採訪了中國人民大學土地管理系教授、博士生導師林增傑。他告訴記者,全球範圍來看,有些西方國家的土地使用權是沒有期限的,所以不存在這個問題;而另一些規定土地使用權期限的則採取到期後,由政府收回土地和地上的房屋,給予折價補償的方式。
林增傑説,個人認為,在我國可以採取三個方式來解決這一問題。第一,允許延長土地使用權期限。可以由房屋業主聯名提出,補交土地出讓金,這個價格應該低於同類的土地出讓金的價格,類似于成本價和市場價的差額。至於再次申請的期限,不應該超過30年。第二,國家收回土地和地上建築物,對業主進行補償。第三,用類似拆遷安置的辦法解決。
“隱性損失”浮出水面
許多土地在開發商手中閒置多年才開發,業主買到這樣的房屋,其土地使用年限已不足70年。
而事實上,伴隨著“70年之癢”,還有一個問題在頻頻困擾眾多的“有産者”。
根據相關規定,住宅土地使用權是從國家將土地出讓給開發商起開始計算,70年為住宅土地使用權一次出讓的最長期限。目前國家土地制度是以出讓為主,即國家以出讓的方式轉讓後,土地就進入市場流通。一般商品住宅從開發到銷售,週期通常為1至3年。這也就是説,當購房者變為業主時,其擁有的有效住宅土地使用權根本無法達到70年之久,無形中已經“縮水”了。
北京漢卓律師事務所律師秦兵指出,根據法律規定,開發土地空置二年以上的,國家可以收回。但現實情況是許多土地在開發商手中閒置多年才開發,業主買到這樣的房屋,其土地使用年限已不足70年,但由於各種原因,業主不會注意到這些問題,而且我國房地産制度中也沒有相應的規定。可以説,這種損失屬於一種隱性損失。
據了解,現在還沒有出臺土地使用年限價格折算標準,在沒有相關法規出臺的前提下,對於購房人來説,最妥善的辦法就是簽訂一個細緻的合同。目前商品房價格仍由市場決定,但商品房價格中顯然沒有考慮土地使用年限的問題。
專家建議,今後,可以由房屋買賣雙方通過協商後以合同的方式來解決這個問題。但其前提是“資訊對稱”。政府主管部門應制定土地使用期限公示制度,強制開發商履行告知義務,並對不履行這一義務的開發商實施處罰,從而保證相對弱勢的購房者的知情權。在這個基礎上,實行土地使用費分攤制。以年度為計費單位,開發商和購房者按各自實際佔用的使用年限分攤這筆費用。(孫曉勝)
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