國內房價炒得如此之高，儘管不少“兩會”代表説一談到房價就頭痛，不願意談房價，但是不談也成了這次“兩會”代表關注的焦點，這與去年“兩會”迥然不同。

國內房價快速飆升，是如房産商天天在叫囂的那樣因為市場需求嗎？是因為政府出臺政策導致土地供應短缺而造成住房供應更加緊張讓房價飆升嗎？其實根本不是這樣一回事。只要清楚地理一下國內房地産市場價格形成機制及博弈過程，那麼這件皇帝的新裝完全揭穿了。

正如我多次文章所指出的那樣，由於住房與其他商品的特性不同，它的價格一方面市場供求有一定作用，但這種作用必須建立在整個房地産市場完全市場化運作及法律制度健全的基礎，否則市場供求對房價的影響微乎其微；另一方面，國內房地産市場的要素非市場化，其價格是由政府與開發商來主導，消費者只能夠被動接受。因此，説國內房地産的價格是由市場供求來決定完全是一件皇帝的新裝。

近年來，國內不少地方房地産炒作嚴重或投機盛行，除了房地産開發千方百計地誤導之外，還有國內商業銀行的推波助瀾。看看上海，商業銀行新增貸款一半以上都流向房地産，這就是上海房地産價格快速飆升的重要原因。據有關資料，上海浦東房地産買賣，有50%是通過商業銀行資金在炒作房地産。在這樣的情況下，上海的房地産豈有不飆升之理？

但是，這些不重要，最為重要的是政府職能部門在房地産業發展、遠景規劃及土地資源的利用上不能夠引導民眾對房地産理性消費，反之政府職能部門基本上被房地産開發商捕獲了。房地産開發商天天在叫喊説中國土地是稀缺的，城市土地十分緊張，但是他們造房子時，則是把房子越造越大。本來是為了保障低收入民眾有能力購買的經濟適用房，他們則造成了150多平方米，甚至於200多平方米不經濟也不適用的大房。可以説，在目前中國國情仍為發展中國家情況下，造出這樣的房子，除了開發商大謀其利之外，弊端嚴重，如加重了購買者負擔、造成了中國土地資源的更加緊張、造成個人財富極大浪費(試問中國家庭結構三口之家需要這樣大的房子嗎)及國家財富浪費、商業銀行面臨大的風險等。

同時，為了保證國內房地産市場能夠持續穩定發展，就得嚴格遏制房地産價格瘋狂上漲，就得用稅收嚴厲打擊房地産市場過度投機。目前上海正在對房地産交易徵收交易稅，但根本上觸不到痛處。一人花錢80萬購買一套房子，他在半年後100萬賣出，凈賺20萬，徵收交易稅收1萬元對這種投機會有多少意義？如果説，對一筆交易的凈收入20萬課以100%的稅，使這種交易不僅無利可圖，而且還要虧損，那麼這種房地産炒作就會停止。

還有土地政策上，不僅在於如何對土地管得嚴，因為土地管得再嚴，總得讓土地發揮作用，否則就是管之過度，導致整個房地産市場萎縮。我們土地政策最重要的是要對土地科學的管理。即首先對城市土地進行合理規劃，把城市土地嚴格區分不同類別，這樣就可以在土地拍賣時根據城市人口結構來提供不同類型的土地。這種不同類型的土地就生産不同價格、不同類型、不同居住面積的住房有嚴格規定。開發商獲得這些土地開發時不得改變這些規劃，如果開發違反這規則要受到嚴厲經濟與法律處罰。

在香港，在土地拍賣時，每一塊土地都標上了類型。開發商就按照拍賣時類型建築房子。比如，目前香港的住房，60平方米以下的住房佔72%，90平方米以上的房子佔10%。一個大學教授的住房也只有150平方米左右(人家的月薪可在十幾萬上)。按照國內目前的收入水準、家庭人口結構、土地稀缺性，就應該規劃以70平方米以下住房為主體。強制性要求開發按照所規定的類型及建築來造房。如果這樣，那麼中國城市的土地資源至少要節約一半以上。

還有，目前個人住房消費需求旺盛的假像會減少(目前個人購買的主力是25-35歲的年輕人，他們許多之所以加入購買大軍就在於不是自己財富，甚至也不是家庭的財富，而是通過各種方式借來的財富，這樣使得房地産市場繁榮成了一種虛假繁榮)。個人需求一降低下來，房價也會隨之下降。

總之，國內房地産價格飆升，主要是房地産開發商利用政府政策弊端操縱房地産市場的結果。因此，要讓國內房地産價格下落，就得從土地的拍賣與規劃政策、住房建築的規劃、銀行的信貸政策及政府稅收政策多方面入手。 （易憲容）

《燕趙都市報》2005年03月13日