南京的拆遷曾廣受關注，2月1日起南京實施的《城市房屋拆遷管理辦法》同樣廣受注目。不僅因為其中的政策——“保底但不封頂”、“就高不就低”的補償，使被拆遷群眾的利益保護得到強化；而且因為其出臺過程——醞釀1年多並進行了公示，20萬人次參與。儘管實施效果需假以時日，但是，一些住戶已開始從過去的怕拆遷變成了盼拆遷

政策———保護被拆遷群眾利益的內容最引人注目

關於城市房屋拆遷政策，南京曾有過3次演進：

1991年，南京市第一部拆遷管理辦法頒布實施。它推進了福利性的“無償分配”到“有償安置”的轉變；

1999年開始實施的拆遷辦法，實現了福利性的“實物安置”到“貨幣補償”的突破，兩種補償形式並舉，解決了拆遷群眾長期在外過渡的問題；

2001年，在“拆一還一，等價有償”的原則下，構建了以貨幣補償為主的統一的城市房屋拆遷補償政策體系。

此次實施的《城市房屋拆遷管理辦法》，則以“市場化評估、政策性保障”為特色，體現“等價有償”的原則，變原來的政府依土地級別定價為以房地産市場評估定價。這意味著，拆遷房屋的補償標準與市場房屋的售價將更加接近。

具體説，南京市房屋拆遷補償方式有兩個突出的特點：拆遷保障單價實行市場化評估，實行最低單價和最低總額兩條托底保障線。

所謂市場化評估，就是以與被拆遷房相同區域二手房的成交案例的市場均價為主要依據，確定拆遷補償的保障單價。為保持拆遷補償保障單價與市場價的基本一致，將參照房地産價格指數進行動態調整，每年公佈一次。

為此，南京市制定了“城市房屋區位級別”，將全市8個城區劃分為6個級別27個分區。最新公佈的補償保障單價，區位級別為1級的，每建築平方米補償3900元，區位級別最低的為6級，補償保障單價每建築平方米為2000元。

比如説，該市玄武區某處混合結構多層住宅成套房，1991年建成，建築面積58.42平方米，該處房屋所拆遷區位級別為2級，按照新近公佈的補償保障單價每建築平方米為3600元。但是，按照該市的新拆遷法，評估的單價卻為每平方米4279.36元，高於該拆遷區位補償保障單價。根據評估單價和被拆遷房屋的建築面積確定，該房屋貨幣補償總額＝4279.36元?"平方米×58.42平方米＝25萬元。

再如，該市玄武區某處混合結構多層住宅成套房，1986年建成，建築面積50.88平方米，該處房屋所處區位級別為2級，按照最新公佈的補償保障單價每建築平方米為3600元。但是，按照新拆遷法評估單價卻為每平方米3537.74元，低於該拆遷區位補償保障單價。該房屋貨幣補償金額按照拆遷保障單價和被拆遷房屋的建築面積確定，總額＝3600元?"平方米×50.88平方米＝183168元。

由此也可以得出一個結論：所謂最低單價保障，就是對被拆遷房屋市場評估價低於政府確定的拆遷保障單價的，按拆遷保障單價進行補償；反之，若市場評估價高於保障單價的，則按照市場評估價執行補償———“保底但不封頂”、“就高不就低”，從而保證了被拆遷群眾的切身利益。

新《辦法》還突出了對被拆遷困難群眾的保障。所謂最低總額托底保障，就是對通過最低單價保障後，因為原房屋面積太小，獲得的貨幣補償款總額仍低於最小套型經濟適用住房總房款的，補足至總房款，以保證每戶被拆遷的市民都居有其屋。目前，南京市確定的最小戶型的經濟適用住房為45平方米，標準單價為每平方米1600元，總房價為7.2萬元。也就是説，拆遷群眾如果獲得的總補償款低於7.2萬元的，補足至7.2萬元。

過程———尚未定稿的這個重大政策及相關的配套文件被前所未有地公諸於眾

城市房屋拆遷辦法，涉及千家萬戶的利益，是一件極其敏感、而又萬眾矚目的大事。記者採訪中的一個重要體會是，南京最新《辦法》出臺的前後，始終是一個公眾參與的過程，是在公眾的關注下不斷完善的。

《辦法》出臺前後歷時1年，有關方面召開各種層面的群眾、人大代表和政協委員等座談會達數十次之多。去年12月1日至10日，更是前所未有地將尚未定稿的這個重大政策及相關的配套文件等，以各種方式公諸於眾，廣泛而充分地聽取社會的意見。結果，有20多萬人次點擊了南京政府網站和南京房地産資訊網，提供各種意見和建議1558條。

之後，根據群眾的意見，起草小組對《辦法》進行了認真的修改和完善。比如，在第15條中新增一款，明確提出拆遷人不得要求被拆遷人或者房屋承租人先搬遷後簽協議，切實保障被拆遷人的權利；在第27條中，又將“拆遷補償指導單價”修改為“拆遷保障單價”，顯然，修改後的這個概念，含義更明確，更易於理解，更強化了保障的責任。

反響———一些市民由過去的怕拆遷變成了盼拆遷

如何解釋南京市政府13年來對拆遷管理辦法的不斷修訂？採訪中，不少同志認為，拆遷利益主體日趨多元化，利益主體之間的關係日趨複雜化，為建立合理的利益分配機制，保障群眾的合法權益，需要適時地對拆遷政策進行修改完善，科學、合理、穩妥地調整房屋拆遷利益格局。完善，是一個動態的、發展的過程。

有關負責人強調，除了政策自身要不斷完善外，還要合理制定拆遷年度計劃，調控總量，避免拆遷成本增加引發房地産市場的不正常波動和房價的上揚，並處理好依法拆遷與有情操作的關係。

圍繞《城市房屋拆遷管理辦法》，南京還制定了一系列配套制度和政策，同時公示，同時實施。這些“配套”包括：制定了拆遷公示制度、信訪投訴接待制度、目標責任承諾制度、拆遷舉報制度、拆遷穩定監管制度和責任追究制度等6項制度，強化拆遷行業管理，全面規範拆遷行為，並制定了配套的政策性規定，公佈了2004年度南京市最小戶型經濟適用住房總價的標準，等等。

事實上，從去年開始，南京已實施了“三百三房工程”。即用3年的時間，每年建設100萬平方米的經濟適用房、100萬平方米以上的“中低價商品房”，改造100萬平方米以上的老城“危舊房”。

拆遷總量的控制，經濟適用住房供應量的增大，在新房屋拆遷政策的陽光普照下，現在，南京市一些現有住房條件不是很好的群眾，由過去的怕拆遷變成了今天的盼拆遷。因為，只要有“拆遷”的激活，改善自己的居住條件，就不僅僅是一種理想，而很快就可能成為現實。（記者 顧兆農）

人民日報•華東新聞2004-02-11