第一章 總則
第一條 為了規範物業管理行為，明確業主及非業主使用人、物業管理企業、物業建設單位的權利和義務，保障物業的合理使用，創造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，促進物業管理行業的健康發展，根據國家有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條 本條例適用於本省行政區域內的物業管理。
本條例所稱物業管理，是指業主及非業主使用人、物業建設單位、物業管理企業根據法律、法規的規定和合同約定對物業的共有部分和共同事務進行維護、修繕、服務的活動。
本條例所稱業主，是指物業的所有權人。
本條例所稱非業主使用人，是指物業承租人和實際使用物業的其他人。
本條例所稱物業建設單位，是指依法從事物業建設、經營的法人和其他組織。
本條例所稱物業，是指已建成並交付使用的各類建築物、場所及其附屬的設施、設備和相關場地。
本條例所稱物業管理企業，是指依法設立的從事物業管理服務經營活動的企業法人。
第三條 各級人民政府應當引導建立社會化、專業化、市場化的物業管理體制。
第四條 省人民政府建設行政主管部門對全省的物業管理工作實施監督、管理和指導。
市、縣人民政府建設行政主管部門或者房地産管理部門（以下簡稱物業主管部門）負責本行政區域內物業管理工作的監督、管理和指導。
各級人民政府的其他有關行政管理部門在各自職責範圍內，做好物業管理區域內的有關工作。
第五條 擁有共有設施、設備與場地的物業應當劃歸一個物業管理區域。
物業管理區域，可由市、縣物業主管部門根據相對集中、規模經營、便於管理的原則確定，或者由物業管理當事人在物業管理服務合同中約定。
物業管理區域應當依照本條例的規定成立業主會，選聘一個物業管理企業統一實施物業管理。
第六條 物業主管部門可以委託依法成立的行業協會承擔本行政區域內物業管理評比、培訓等工作。
第二章 物業建設單位
第七條 物業建設單位在物業管理中享有以下權利：
（一）參與業主大會的籌備；
（二）以未售出物業業主的身份享有業主的權利；
（三）法律、法規規定和合同約定的其他權利。
第八條 物業建設單位在物業管理中承擔以下義務：
（一）聽取物業管理專業人員對物業規劃設計方案及其施工安裝品質等方面的意見與建議；
（二）向業主提供物業品質保證書和使用説明書，履行品質保證責任；
（三）保證本物業管理區域業主、非業主使用人優先使用其獨立經營的配套設施；
（四）向依法成立的業主會籌備小組提供召開、成立業主會的必備資料，協助首次業主大會的召開及業主會成立；
（五）向物業管理企業移交物業設計、施工、竣工的圖紙、方案、設備説明書等技術文件；
（六）以未售出物業業主的身份承擔業主應當承擔的義務；
（七）法律、法規規定和合同約定的其他義務。
第九條 對物業共有部分，包括道路、綠地、主體、電梯、樓梯、走廊、天臺等其他不可分割的共有部位、共用設備設施及相關場地空間等，物業建設單位應隨物業的出售等方式一併處分，不得保留。
第十條 物業管理區域中可以獨立經營的配套設施，包括會所、學校、商場、幼兒園、停車場、網球場、游泳池等，物業建設單位在物業出售合同中可以聲明保留並獨立經營，但不得變更使用功能。
第十一條 物業交付使用後，物業建設單位應當向物業管理企業移交下列物業檔案資料副本：
（一）物業管理區域規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建築、結構、設備、附屬工程安裝竣工圖；
（三）給水、排水、供電、供熱、燃氣、通信、智慧化等管網工程竣工圖；
（四）有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；
（五）物業竣工驗收備案文件；
（六）物業及配套設施的産權清單；
（七）業主姓名、購房面積；
（八）法律法規規定的物業使用、維護、管理所必需的其他資料。
第十二條 物業交付使用後，物業建設單位應當向物業管理企業無償提供物業管理用房。
物業管理用房屬全體業主所有，具體標準由省建設行政主管部門制定。
第三章 業主、業主會、業主委員會
第十三條 業主在物業管理中享有以下權利：
（一）合法佔有和合理使用物業；
（二）參加業主大會，行使有關物業管理事項的提案、表決和投票權；
（三）參與制訂、修改業主公約和業主會章程；
（四）業主委員會成員的選舉、被選舉權及罷免權；
（五）請求召開業主大會臨時會議；
（六）享有物業管理服務合同所約定的服務；
（七）對業主大會、業主委員會、物業建設單位、物業管理企業以及其他業主、非業主使用人的物業管理行為提出建議，依法進行監督；
（八）法律、法規、業主公約和物業管理服務合同規定或者約定的其他權利。
第十四條 業主在物業管理中應當履行以下義務：
（一）按物業的規劃用途和目的，正當合理使用物業並承擔相應的法定責任；
（二）參加業主會，提出物業管理的意見與建議，參與表決；
（三）遵守業主公約或者前期物業管理公約、業主大會章程；
（四）執行、服從業主大會的決議、決定；
（五）接受、配合物業管理企業正當合理的管理與服務；
（六）履行物業管理服務合同；
（七）按時交納物業管理服務費、物業維修基金以及依照業主會決定需要收取的其他費用；
（八）維護其他業主、非業主使用人的合法權益；
（九）法律、法規規定的其他義務。
第十五條 非業主使用人在物業管理活動中的權利與義務由業主與非業主使用人約定，但不得違反本條例的有關規定。
第十六條 物業所有權發生變更的，新業主必須在辦理轉讓手續後三十日內告知業主委員會和物業管理企業。
第十七條 業主會是在物業管理區域內代表和維護全體業主合法權益的自治組織。業主會由全體業主組成，行使下列職權：
（一）制定、修訂業主公約、業主會章程；
（二）選舉、撤換、罷免業主委員會的組成人員；
（三）依法選聘、續聘、解聘物業管理企業，簽訂物業管理服務合同；
（四）監督業主委員會、物業管理企業的工作，並聽取、審查其工作報告；
（五）審議業主、業主委員會、物業管理企業有關物業管理的提案；
（六）制定和修訂物業維修基金籌集方案，審議物業維修基金的使用方案並監督其實施；
（七）根據物業管理企業或業主的請求，議決物業管理服務活動的相關事項；
（八）決定有關業主利益的其他重大事項。
三百名業主以上的物業管理區域，可召開業主代表大會，業主代表大會的職權與業主大會相同（本條例統稱為“業主大會”）。業主代表的産生辦法由市、縣物業主管部門制定。
只有一個業主的物業，由業主組成的機構行使業主會的職權。
第十八條 物業管理區域符合下列情形之一的，可以按本條例規定召開首次業主大會，成立業主會，選舉産生業主委員會。
（一）物業交付使用建築面積達管理區域總建築面積百分之五十以上的；
（二）百分之二十以上入住業主提出書面申請的；
（三）物業交付第一個業主使用之日起滿兩年的；分期開發的物業管理區域，首期符合前款條件，可召開臨時業主大會，成立臨時業主會，臨時業主大會的職權與業主大會的職權相同。
第十九條 物業管理區域符合召開首屆業主大會的條件後，物業主管部門可根據物業管理相關人的請求，指導成立業主會籌備小組。籌備小組負責組織本物業管理區域的業主正式召開首次業主大會，成立業主會。
分期開發交付使用的物業管理區域召開、成立臨時業主會的方式與前款相同。後續物業交付使用時，應當分期連續合併，直至成立業主會。
業主會成立後的各次業主大會，由業主委員會負責召集，且每二年至少召開一次。
第二十條 召開業主大會，召集人應當於會前十五日書面公告全體業主，公佈會議的內容、日期、地點、召開方式等。因緊急情況需要召開業主大會的，公告期間不得少於七日。
第二十一條 物業管理區域內發生或者可能發生重大事件必須立即採取措施處理的，在下列情況下，業主委員會應當在二十日內召開業主大會：
（一）經業主委員會決議的；
（二）經物業管理企業提請的；
（三）經持有物業百分之二十以上投票權的業主提請的。
物業管理企業或者百分之二十以上投票權的業主提請召開業主大會，必須書面載明召開臨時業主大會的理由、目的和提請時間。
逾期未召開的，提請者可向當地物業主管部門申請，由物業主管部門裁定是否召開，確需召開的，可以責令業主委員會限期召開或者由主管部門直接組織召開。
第二十二條 所有享有投票權的業主，應當按時出席業主大會，參加投票。業主不能親自出席業主大會並投票時，可以以書面形式向業主大會表達自己的意見、投票或者委託他人出席和投票。不滿十八周歲的業主，由其法定代理人出席。）業主大會議決的事項以投票方式錶決，每一平方米建築面積為一票，不足一平方米的，按四捨五入處理，但每個獨立産權單位不得分割投票。
第二十三條 召開業主大會，應當持有半數以上投票權的業主出席，業主大會的決議、決定，應當獲得出席業主大會半數以上投票權的業主同意方為通過。
對於下列特別事項，應當經持投票權三分之二以上比例的業主投票同意方可通過：
（一）業主公約、業主大會章程的制定、修改；
（二）選聘、續聘、解聘物業管理企業；
（三）建築物的重建及物業的大修、更新和改造；
（四）物業管理服務合同重要條款的確定、變更。
業主大會的決議、決定通過後應當予以公佈。包括棄權、投反對票的業主在內的所有業主及其他相關人應當遵守和執行。
第二十四條 業主會以共有物業的經營收益、全體業主三年的物業管理服務費承擔物業管理服務合同的違約責任。
第二十五條 業主委員會是業主會的執行機構，其職責是：
（一）負責組織、召集業主會會議，向業主會報告工作；
（二）擬訂業主公約、業主會章程和業主委員會章程草案或者提出修改草案，起草業主大會決議草案；
（三）執行業主會決議；
（四）監督業主會決議、業主公約的實施；
（五）督促業主、非業主使用人遵守物業管理規定，督促業主、物業管理企業履行合同規定的義務；
（六）聽取業主、非業主使用人、物業管理企業的意見與建議，處理協調物業管理中的相關問題；
（七）業主大會委託的其他事項。
第二十六條 業主委員會委員應當從業主中選舉産生；業主委員會應當由五名以上單數委員組成；業主委員會設秘書長一名，負責業主委員會的召集，由業主委員會從委員中選舉産生。
業主委員會是否設置專職人員、是否領取報酬及報酬來源由業主會決定。
業主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。
第二十七條 擔任業主委員會委員應當具備以下條件：
（一）屬該物業管理區域內的業主，業主為法人的，是其合法委託人；
（二）遵紀守法，品行端正，公益心強，無不良行為記錄；
（三）責任心、組織能力強，身體健康，有必要的時間保證；
（四）對物業管理業務有一定程度的了解；
（五）模範履行業主的義務，按時繳交物業管理服務費、物業維修基金，遵守物業管理制度；
（六）本人、配偶及其直系親屬不在本區域物業管理企業任職，並且不存在其他經業主大會決議或者物業主管部門認為不宜擔任的情況。
第二十八條 業主會應當自第一次召開會議之日起十五日內，到所在地的物業主管部門辦理登記，業主會自登記之日起成立。
業主會成立登記的有關事項發生變更的，應當在變更之日起十五日內辦理變更登記。
物業發生毀損不堪使用或者滅失，經業主會特別事項議決不再重建後，應當在通過決議之日起十五日內，宣告解散業主會並到成立登記的物業主管部門辦理登出登記。
第二十九條 業主會及業主委員會憑物業主管部門核發的登記證書，申請刻製印章。
業主會的印章由業主委員會保管，依據業主大會的決議使用。
第三十條 本條例所稱業主公約，是指由業主共同承諾，在物業管理區域內使用維護物業及相關活動應當予以遵守的行為守則。
業主公約對全體業主和非業主使用人具有約束力。
第三十一條 業主公約由業主會根據示範文本擬訂，由過三分之二以上投票權數的業主同意後生效。
業主會可以按照本條例規定的特別事項議決程式，根據物業的實際情況對業主公約進行修改。
已生效的業主公約應當在物業管理區域公告欄內固定公示。
已生效的業主公約，對變更後的業主具有同等效力。
第三十二條 業主委員會開展活動應當遵照有關法律、法規和業主公約、業主大會章程的規定，並自覺接受業主、業主會、物業管理企業和物業主管部門的監督。
業主會、業主委員會不得設立物業管理企業從事物業管理活動和從事其他投資經營活動。
業主委員會委員不得濫用職權，損害其他業主利益或者干擾物業管理企業的正常經營活動。
第三十三條 業主會及其業主委員會管理混亂、濫用職權、嚴重違反物業管理法律、法規的，縣級以上人民政府的物業主管部門可以責令其整頓，對其通過的與法律法規相抵觸的決議可以予以糾正或撤銷。
業主會及其業主委員會整頓期間，未能確定承擔物業管理企業的，由責令其整頓或暫停工作的主管部門通過招標選定物業管理企業，並在兩年內重新召開業主大會，選舉業主委員會。
第四章 物業管理企業
第三十四條 物業管理企業應當按法定的條件與程式設立，向物業主管部門申領物業管理企業資質證書，並向工商行政管理部門申領營業執照後方可營業。
第三十五條 物業管理企業的權利：
（一）依照物業管理服務合同的約定，實施物業管理；
（二）制定適用該物業管理區域的物業管理制度；
（三）根據合同的約定收取物業管理服務費等費用；
（四）勸阻、制止、處理違反物業管理制度的行為；
（五）請求業主會、業主委員會協助管理；
（六）提請召開業主大會；
（七）選聘專營公司承擔專項經營服務業務；
（八）法律、法規和物業管理服務合同規定或者約定的其他權利。
第三十六條 物業管理企業的義務：
（一）履行物業管理服務合同，按照合同約定提供物業管理服務；
（二）接受業主會、業主委員會、業主及非業主使用人的監督；
（三）接受有關行政主管部門的監督管理；
（四）協助召開業主大會、業主委員會會議；
（五）接受業主會及其業主委員會對物業管理服務費用收支情況的查詢；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第三十七條 物業建設單位或者業主大會在選聘物業管理企業時，可以採取招標投標等方式；政府開發或者國有資産形成的物業，必須採取招標投標的方式選聘物業管理企業。
第五章 物業管理服務合同
第三十八條 物業管理企業從事物業管理經營服務活動，應當遵循平等、自願、公平、誠實信用的原則與物業建設單位、業主會或其授權的業主委員會簽訂物業管理服務合同。
第三十九條 物業管理服務合同應當包括下列主要內容：
（一）雙方當事人和物業的基本情況；
（二）物業管理服務事項和服務品質要求；
（三）物業管理服務費、物業維修基金以及業主大會決議規定需要收取的費用等的收取標準、收取方式和結算辦法；
（四）物業管理企業酬金的標準及支付辦法；
（五）約定物業裝修的有關事項；
（六）合同期限；
（七）終止、解除合同的約定，以及合同終止時物業、物品及檔案資料的移交方式等；
（八）違約責任及解決糾紛的途徑；
（九）雙方當事人約定的其他事項。
物業管理服務合同簽訂一個月內應當由物業管理企業報所在地物業主管部門備案。
第四十條 物業管理企業除與業主會或者業主及非業主使用人有書面合同約定外，不承擔業主及非業主使用人的人身保險和財産保管責任。
物業管理區域內的機動車輛的保管應當由物業管理企業與車主簽訂保管合同約定，未簽訂保管合同的只能收取車位使用服務費。
第四十一條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專營企業，但不得將整體管理服務業務委託他人。
第四十二條 物業管理企業可以與業主約定提供合同以外的服務項目，服務價格由雙方約定。
物業管理企業超出物業管理服務合同約定以外另行提供服務，未經業主會或者業主、非業主使用人同意的，業主或者非業主使用人可以不支付服務費。
第四十三條 物業管理服務合同期滿未續約的或者依據合同約定解除合同關係的，物業管理企業應當按時退出原物業管理區域，協助業主會辦理有關物業管理移交手續，配合依法選定的物業管理企業的接管，按照規定移交有關物業、物品和檔案資料。業主、非業主使用人欠繳物業管理服務費等費用的，原物業管理企業可依法追討，業主會應當予以協助。
第六章 物業的維護和管理
第四十四條 物業的使用和維護應當遵守國家有關城市規劃、環境管理、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規的規定，依照合同的約定，執行物業使用、設備運作、修繕養護等規範。
第四十五條 業主、非業主使用人使用物業時禁止下列行為：
（一）侵佔、分割物業的共有、共用部分，損壞共用設施設備；
（二）踐踏綠地，損毀樹木、園林及建築小品等；
（三）在物業共有、共用部位隨意懸挂、張貼、涂寫、刻畫；
（四）損壞房屋主體與承重結構，破壞房屋外貌；
（五）對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行拆除和改造；
（六）法律、法規和業主公約禁止的其他行為。
第四十六條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）超過設計規範規定的使用負荷標準或者擅自改變房屋的功能和用途；
（二）超過安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害等污染環境的物質；
（三）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
（四）亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物；
（五）不按本區域車輛管理規定和業主公約的約定隨意停放車輛；
（六）發生超出規定標準的噪音；
（七）違反相關規定和業主公約飼養寵物；
（八）法律、法規及業主公約禁止的其他行為。
第四十七條 物業管理區域內全體業主共有部分的維護、修繕、管理責任屬於業主會，建築物本體共有部分的維護、修繕責任屬本棟建築物的全體業主，由聘用的物業管理企業進行統一維護、修繕、管理，具體的標準及費用支出在物業管理服務合同中約定。
人為造成物業共有部分損壞的，由責任人修復；造成損失的，應當依法賠償損失。
第四十八條 業主、非業主使用人、業主會和物業管理企業應當遵守當地人民政府的有關規定，維護物業外立面整潔、統一。
第四十九條 物業及其附屬設施可能危及公共安全或者侵害他人合法權益的，責任人應當妥善處理或者修繕。應當由業主會負責處理或者修繕而不及時進行的，當地物業主管部門可責令其限期處理或修繕，逾期不處理或修繕的，可指定由物業管理企業代為處理或者修繕，費用由業主會承擔。
第五十條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、通訊等公用事業設施及管線的維修養護責任，由相關公用事業單位負責。法律、法規另有規定的，從其規定。
第五十一條 業主應當按照建築物規劃用途使用物業。因特殊情況需要改變物業使用性質的，在不違反有關法律、法規相關規定的前提下，應當徵得相鄰業主的書面同意後，告知物業管理企業，並報有關行政主管部門批准。
第五十二條 任何單位和個人不得擅自佔用、轉讓、出租物業的共有、共用部位以及設施設備和相關場地。
利用全體業主物業共有部分開設經營項目或者設置廣告等經營性設施的，應當遵守業主公約的規定，並徵得受影響業主的同意；業主不受影響的，徵得業主委員會的同意，並向政府有關主管部門辦理報批手續。經營所得凈收益屬於全體業主，用於彌補物業管理服務費用的不足，或者納入物業維修基金。
第五十三條 任何單位和個人不得擅自變更物業管理區域內的會所、學校、幼兒園、停車場、球場、游泳池等各項共用配套設施的功能和用途。確需變更的，必須報當地人民政府規劃行政主管部門批准後才能實施。
當城市建設需要佔用上述設施時，按國家和省拆遷管理法規執行。
第五十四條 任何單位和個人不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地。臨時佔用、挖掘道路、場地的，佔用人應當與業主委員會及物業管理企業約定佔用期限等事項，造成損失的，應當給予相應賠償。
第五十五條 業主、非業主使用人裝修物業，應當遵守房屋使用説明書和業主公約的規定，並告知物業管理企業。物業管理企業應當將物業裝修的禁止行為和注意事項告知業主、非業主使用人。業主、非業主使用人應當遵守，並按物業管理服務合同的約定繳納裝修保證金。
裝修結束後沒有違反規定的，物業管理企業應當在一個月內退回裝修保證金。
第五十六條 業主、非業主使用人對物業的共有、共用部位應當共同合理使用並承擔相應的義務，不得有損害其他業主利益的行為，任何一方不得多佔、獨佔。
第五十七條 物業管理企業因正當維護、修繕、裝修監管等事項，需要有關業主及非業主使用人予以必要配合的，有關業主及非業主使用人應當容許並提供方便。造成損害的，物業管理企業應當承擔賠償責任。
第七章 物業管理服務費與物業維修基金
第五十八條 確定物業管理服務費標準，應當遵循公平、公開、合理以及與物業管理服務水準相適應的原則，由當事人在前期物業管理協議或者物業管理服務合同中約定。
縣級以上人民政府價格行政主管部門可會同物業主管部門制定物業管理服務費指導價。
第五十九條 物業管理服務費實行綜合計價，由物業管理成本、法定稅費和酬金構成。
物業管理服務費在物業交付使用後由業主或者非業主使用人承擔。
業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業管理服務費的，從其約定，但業主負連帶責任。
第六十條 物業管理區域內未售出和租出的空置物業，應當全額繳納物業管理服務費與物業維修基金。物業管理企業同意減免的，應當經業主會同意。
第六十一條 物業管理服務費經約定可以預收，但預收期限不得超過三個月。雙方另有約定的從其約定。
第六十二條 物業管理企業可接受業主或非業主使用人的委託，代為交納水、電、氣、熱、通信、資訊網路、有線電視等費用，服務費由雙方約定。
第六十三條 實行物業管理的物業應當設立物業維修基金，物業維修基金屬於全體業主共同所有，專項用於物業保修期滿後的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。
新建物業或未設立維修基金的物業，業主應當逐月按不少於所繳納的物業管理服務費的百分之二十的比例繳納物業維修基金。在到達一定比例後可暫停收取。當不敷使用時，經業主會同意，由相關業主按議定的比例續繳。物業維修基金籌集的具體比例和管理辦法由市、縣主管部門根據國家和省有關規定制定。
公有住房出售後的物業維修基金的籌集按國家有關規定辦理。
第六十四條 物業維修基金由物業管理企業代收，設立專門賬戶，按照“專戶存儲，專款專用，按幢設帳，核算到戶”的原則管理，在業主會的監督下使用。
物業維修基金的使用，由物業管理企業提出年度計劃，經業主會批准後實施。因緊急情況需立即使用的，事後應當得到業主大會確認。
未成立業主會的，由當地物業主管部門負責監督使用。
第六十五條 物業未售出或者由建設單位保留自用、經營的，建設單位按同樣比例足額繳納物業維修基金，該物業出售後轉入新業主名下，由新業主繼續繳納。
業主轉讓物業時，物業維修基金一併轉讓新業主，由新業主繼續繳納。
因拆遷或其他原因造成物業滅失的，物業管理企業應當在業主會的監督下將物業維修基金賬面餘額退還業主。
第六十六條 更換物業管理企業時，原住房維修基金賬目應當經業主委員會審核，並在業主委員會的監督下，移交給新的物業管理企業。
第六十七條 單一業主的物業可不設立物業維修基金，但物業發生轉讓等形成多個業主的，應當按照本條例的規定設立物業維修基金。
第六十八條 物業管理企業應當公佈物業維修基金及合同約定的其他收費的收支項目和標準，至少每六個月向全體業主公佈一次收支賬目，接受業主會及其業主委員會監督。
第六十九條 業主對物業管理企業服務品質及其他工作有意見的，可向物業管理企業提出並要求其改正，也可以請求召開業主會依照法律法規的規定或者合同約定解聘物業管理企業。在合同未解除之前，不得拒交物業管理服務費。
第七十條 業主或者非業主使用人欠繳物業管理服務費、物業維修基金等費用三個月以上的，業主委員會根據物業管理企業的請求應當將欠繳的名單予以公佈，並督促其繳納。
第七十一條 物業發生買賣、交換、贈與、繼承等産權轉移行為，受讓人應當承擔原業主拖欠物業管理服務費、物業維修基金行為的連帶責任。
第七十二條 物業以出售、拍賣等方式交易時，房地産交易機構或者拍賣機構應當憑已生效的法院判決書或者仲裁結果，從交易款中將前業主拖欠的物業管理服務費、維修基金、其他應當由其分攤的費用及滯納金等代為扣除，並直接交付給物業管理企業或者業主大會。
第八章 前期物業管理
第七十三條 本條例所稱前期物業管理，是指業主會與物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效前的物業管理。
第七十四條 新建物業前期物業管理由建設單位組織實施，並承擔相應的物業管理責任。
公有住宅出售後，由公有住宅出售單位進行整改，達到可以實行物業管理的條件，並組織實施前期物業管理。
第七十五條 建設單位在銷售新建物業前，應當選定物業管理企業，簽訂前期物業管理服務合同。前期物業管理服務合同在業主會與物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止。
物業建設單位一般應選聘與本單位沒有隸屬或者股份關係的物業管理企業實施前期物業管理。選聘本單位屬下或者有股份關係的物業管理企業的，必須簽定前期物業管理服務合同，明確雙方權利、義務和責任，依照合同實施管理。
第七十六條 物業建設單位在銷售物業時，應與購買者簽訂前期物業管理服務協議，明確物業管理的內容、標準、價格、期限以及物業管理企業名稱和資質等級等。
在同一物業管理區域內，前期物業管理服務協議中涉及購買者物業共同利益的約定應當一致。
前期物業管理服務協議在業主會與物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止。
物業建設單位出售物業，不得承諾減免物業管理服務費。
第七十七條 物業建設單位與其選定的物業管理企業應當依照法律法規的規定、業主公約示範文本，制定本物業管理區域前期物業管理公約，經物業購買者簽名認可後以附件的形式加入前期物業管理服務協議。
物業建設單位與購買者簽訂的前期物業管理公約在業主會訂立的業主公約生效前有效。
第七十八條 首屆業主會成立後，業主會應當決定是否與建設單位選定的物業管理企業續約；決定續約或者重新選定物業管理企業的，業主大會應當與確定的物業管理企業簽訂物業管理服務合同。
物業交付第一個業主使用滿二年，業主會仍未成立，原物業管理企業不願繼續管理的，應當提前三個月向全體業主、非業主使用人書面公告，並書面報告物業建設單位、物業主管部門。物業建設單位接到報告後應當組織招標選聘新物業管理企業接管。期滿仍未選定物業管理企業，原物業管理企業可以退出，但應當在一個月內將相關資料、物品移交物業主管部門代為保管。
物業交付第一個業主使用滿二年，業主會仍未成立，二分之一以上投票權數的業主不滿意原物業管理企業的服務與收費的，可提前三個月向物業建設單位提出更換物業管理企業，並書面報告物業主管部門。物業建設單位接到要求後應當在業主代表的參與下組織招標選聘新物業管理企業接管。期滿仍未選定物業管理企業，由物業主管部門負責組織招標選聘新的物業管理企業，並由物業建設單位承擔至業主會成立期間的物業管理費用。
第七十九條 前期物業管理終止後，物業建設單位仍應承擔法律、法規規定和合同約定的物業安全、品質、完善配套等責任。
第九章 法律責任廣東省物業管理條例
第八十條 業主、非業主使用人、業主會、物業建設單位、物業管理企業的合法權益被侵害的，受害人可通過業主會或者自行向有關行政管理部門或者人民法院請求制止侵害行為，依法追究侵害者的行政、民事法律責任。
第八十一條 業主、非業主使用人違反業主公約、前期物業管理服務協議、物業管理服務合同的，應當承擔相應的民事責任。
業主、非業主使用人未按照前期物業管理服務協議或者物業管理服務合同及本條例規定及時交納物業管理服務費、維修基金和物業管理服務合同約定的其他費用的，物業管理企業可請求業主大會、業主委員會催交、限期交付；逾期一個月以上未交納的，業主大會、物業管理企業可按業主公約或者物業管理服務合同的規定進行催收、限期交納並按物業管理服務合同約定的方式要求其承擔違約責任或者加收滯納金。
合同沒有約定的，可以按照銀行同期存款利率加收滯納金；經催收三個月以上仍不交納的，可以向人民法院申請執行。
第八十二條 業主、非業主使用人違反本條例關於物業使用、維修養護規定的，業主大會、業主委員會以及物業管理企業可以依據業主公約和物業管理服務合同的約定予以制止、要求限期改正；逾期不改正的，由物業管理企業恢復原狀，所需費用以及對他人造成的損失，由責任人承擔。業主大會、業主委員會以及物業管理企業可以請求當地物業主管部門責令其限期改正，並由當地物業主管部門對責任人處以五百元以上，二千元以下罰款。
業主、非業主使用人違反有關裝飾裝修規定的，根據有關法律、法規的規定予以處罰。
第八十三條 業主大會違反本條例第二十八條規定，在業主大會成立、變更、撤銷時不登記的，當地物業主管部門可責令其限期登記；逾期仍不登記的，處以五千元以上，二萬元以下罰款。
第八十四條 業主大會、業主委員會違反本條例第三十二條第二款規定，設立物業管理企業從事物業管理活動或者從事其他投資經營活動的，由當地物業主管部門責令其限期停止、改正，沒收違法所得，並依法追究直接責任人的法律責任。
第八十五條 建設單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地産行政主管部門責令限期改正，並可處以三萬元以上十萬元以下罰款：
（一）將物業共用部分作為保留物業或者單獨處分的；擅自變更物業共用部分或者配套設施，給業主、非業主使用人、業主大會、物業管理企業和公共利益造成損害的；
（二）違反本條例第七十六條規定，未與購買者簽訂前期物業管理服務協議；前期物業管理服務協議中涉及物業買受人共同利益的約定不一致，或者前期物業管理服務協議的終止時間和前期物業管理服務合同的終止時間不一致的；
（三）違反本條例第七十六條第四款規定，做出免收物業管理服務費承諾的；
（四）違反本條例第十一條、第十二條規定，不按物業管理服務合同約定辦理驗收移交手續，不按規定提供相應物業、物品及相關檔案資料的。
物業建設單位違反前期物業管理協議的，應當承擔相應的民事責任。
第八十六條 物業管理企業違反本條例規定的，按照下列規定處罰：
（一）擅自提高收費標準、增加收費項目，挪用佔用物業管理維修基金或者其他費用的，由縣級以上人民政府物業主管部門和物價行政主管部門根據有關法律、法規的規定予以處罰。
（二）違反本條例第三十四條規定，未領取營業執照從事物業管理的，由縣級以上人民政府工商行政主管部門依法處理。
（三）違反本條例第三十四條規定，未取得物業管理資質證書從事物業管理的，或者超越資質等級從事物業管理服務的，由物業主管部門責令其限期停止、改正，沒收違法所得，並依法追究直接責任人的法律責任。
（四）違反本條例第三十九條第二款規定，不辦理物業管理服務合同備案手續的，當地物業主管部門應當責令其限期改正，並視情節輕重予以警告，或者處以一千元以上，五千元以下罰款。
（五）不履行本條例規定的義務，應當依法承擔相應的侵權或者違約的民事責任。給業主、業主大會、物業建設單位造成損害的，依法承擔賠償責任。
（六）違反本條例第四十一條規定，將物業管理區域內的整體管理服務業務委託他人的，或者擅自改變物業管理區域內共用設施、共用場地用途的，由縣級以上地方人民政府物業主管部門予以警告，並可視情節輕重，降低其資質等級或者登出其物業管理資質證書；後果嚴重的，可處以五萬元以上，十萬元以下的罰款。
（七）違反本條例第六十八條規定，不公佈物業維修基金的收支項目和標準，不定期向全體業主公佈收支賬目的，當地物業主管部門應當責令其限期改正，並處以二千元以上，五千元以下罰款。
（八）對物業共用部位、共用設備設施管理不善，造成物業環境惡化的，由縣級以上人民政府物業主管部門予以警告，並可視情節輕重，降低其資質等級或者登出其物業管理資質證書；後果嚴重的，可處以五萬元以上，十萬元以下的罰款。
第八十七條 違反本條例第四十三條規定，物業管理企業拒不退出原物業管理區域，或者不移交有關物業管理手續的，由縣級以上人民政府物業主管部門責令其限期改正，業主、非業主使用人可不繳交此期間的物業管理服務費；仍不退出的，可視情節輕重，降低其資質等級或者登出其物業管理資質證書，或者申請人民法院強制執行。
第八十八條 違反本條例第四十九條規定，對危及安全或者侵害他人合法權益的物業及其附屬設施不及時處理或者維修的；違反本條例第五十一條規定，擅自改變物業管理區域內共用物業、共用場地使用性質的；違反本條例第五十二條規定，擅自佔用、轉讓、出租物業的共有、共用部分、設施設備和相關場地的，由當地物業主管部門責令責任人停止侵害，賠償損失，並可視情節輕重，給以警告或者處以一千元以上，三萬元以下罰款。
第八十九條 受讓人違反本條例第七十一條規定不承擔原業主拖欠的物業管理費責任的，業主大會、物業管理企業可申請人民法院強制其承擔。
第九十條 物業主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；情節嚴重，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十章 附則
第九十一條 本條例有關專業用語的含義：
（一）共有部分由共有部位、共有設施設備組成。
（二）共有部位，是指物業主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
（三）共有設施設備，是指物業管理區域內。業主共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、冷氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、水池、非經營性停車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第九十二條 省建設行政主管部門應當會同有關部門根據本條例制訂業主公約、業主大會章程、前期物業管理協議和物業管理服務合同示範文本。
第九十三條 本條例自2002年月日起施行。
南方網 2002-08-07
