北京房地産市場經過一系列的宏觀調控，從波濤洶湧到波瀾不驚，買方和賣方都更趨謹慎和理智。業內人士根據6月份的新盤市場和網簽的各項數據分析認為，"國15條"對房地産市場的影響已經初步顯現，項目開盤速度放緩，市場在小範圍內表現出觀望態勢。但因為北京市具體細則尚未出臺，加上政策效應具有一定的滯後性，北京房地産市場整體態勢未出現較大波動。

6月住宅日均網簽488套

據北京市房地産交易管理網的數據顯示，剛剛過去的6月份，全市商品房網上簽約共計19491套，簽約面積2448242平方米，其中，住宅簽約16675套，簽約面積為2104136平方米，住宅簽約套數佔商品房簽約套數的85．55％，住宅簽約面積佔商品房簽約面積的85．94％。

數據顯示，2006年6月份，全市期房網上簽約共計17046套，簽約面積共2104769平方米，其中，住宅簽約共14644套，住宅簽約面積共1793948平方米；同期，網上認購共7966套，認購面積共978855平方米，其中，住宅認購套數共7769套，住宅認購面積共948596平方米。全市本月現房網上簽約共計2445套，簽約面積343473平方米，其中住宅簽約2031套，簽約面積310188平方米；現房網上認購共計222套，認購面積33264平方米，其中住宅認購套數212套，認購面積31495平方米。

從單日的數據變化來看，除了6月20日前後，由於房地産交易管理網出現網路故障而出現"零交易"的一場虛驚外，整體表現平穩。據中大恒基對數據的分析顯示，6月份期房住宅日簽約套數為488套，較之5月份的期房住宅日簽約套數為452套日均增長36套。

偏大戶型住宅佔交易主流

同樣是北京房地産交易管理網的數據顯示，截至本月初，北京市場上可以出售的期房有170273套，其中可出售的住宅有100370套。可出售現房有38851套，其中可出售的住宅有17608套。北京策源按照上述相關數據計算得出，住宅商品房期房的套均面積為124平方米／套，對比5月份123平方米／套的成交戶均面積，相差無幾。北京策源分析認為，90-130平方米的偏大戶型仍為6月份住宅市場交易的主力，約佔成交總套數的70％。

記者從東三環和西城區幾個住宅項目也了解到，近期偏大戶型項目的看房客戶仍保持一定的規模，雖然成交速度略有放緩，但整體銷售形勢還算良好。

談到住宅簽約量和偏大戶型住宅的交易量均沒有如部分業內人士預計的那樣出現大幅下降，北京策源市場總監李林先認為，因為期房網上簽約和實際簽約之間有一定的滯後，所以九部委新政對市場的影響在6月份的網簽數據上還沒有真正體現出來。

預售許可證發放速度放慢

據了解，自6月1日新政實施以來，北京發放預售許可證的速度明顯放緩。"這段時間不少開發商推遲辦領預售許可證，部分開發商還停止按原計劃上調住宅售價和頻率，主要是為了等待政策細則的出臺，以免將來陷入被動，這次新政對住宅銷售的影響要遠遠超過去年。"該人士稱。

目前代理多個房地産項目的李林先也證實了上述觀點，他透露説，為了規避北京市建委關於"獲得預售許可證3天之內必須開盤"的最新規定，部分開發商紛紛採用此舉來延期開盤，爭取更多的時間以便對市場形勢作出更為準確的判斷。一位在順義有新項目的別墅開發商也坦言，該別墅項目已經達到了預售許可的各項條件，但在市場形勢進一步明朗之前，還不打算這麼快就辦理預售許可證。

北京市房地産資訊網有關負責人表示，雖然建委對開盤銷售的時間作出了規定，但有關部門對執行這一規定缺乏有效監控，相關的配套政策也不完善。如果開發商不申請預售許可證，就有理由不開盤銷售。當前部分開發商得以延期開盤正是鑽了這一政策的空子。

新開盤項目仍以住宅為主

雖然市場上確實存在開發商因為等待北京細則而延遲上市銷售時間的現象，但據中大恒基、策源等機構不完全統計，包括新老項目在內，6月份北京房地産市場仍有30余個項目開盤上市。從新盤供應的物業類型分析，普通住宅的供量為23個，佔供應總量的65％。其他新開盤的項目中，公寓10個，還有包括中海瓦爾登湖、園墅在內的多個別墅項目。

從分佈區域來看，朝陽區依然穩坐頭把交椅，新開盤量將近佔6月開盤項目總量的一半，豐台區和通州區分別以5個和4個新盤跟隨其後。從環線的供應量來看，6月至少有7成的新開盤項目分佈在四環以外區域。其中，四至五環間開盤項目9個，均在東部地區，以公寓為主，佔到66．7％，均價9280元／平方米；住宅項目3個，均價8750元／平方米。五環外新盤數量為17個，其中北部地區5個，東部地區10個，南部地區及北京周邊地區各1個，傳統格局並無變化。除昌平區放盤以別墅項目為主，其他近郊地區均有不同物業類型放量。

值得一提的是，6月份二至三環間有多個新盤放量。東南二至三環和南二至三環各有2個普通住宅開盤銷售，前者是清芷園和麗水蓮花，後者是鼎立水岸家園和威爾夏大道。三至四環間南部地區開盤項目3個，均為老項目後期，包括星河城三期、中景理想家、CBD傳奇二期。

均價8000元/平方米近5成

據中大恒基根據新開盤項目的價格分析，價格區間在8000元--10000元／平方米的住宅項目，佔總供應量的31％，價格區間在10000元／平方米以上的住宅項目佔23％。整體而言，均價在8000元／平方米以上的住宅項目佔據了6月份新增供應量的半壁江山。從各城區價格分析，豐台區新開盤項目以7831元／平方米的平均價格位居首位，比5月份上漲31．6％。除豐台區，其他幾個地區新開盤住宅的均價均呈現不同幅度的下降。

中大恒基不動産行銷總經理王述分析，由於6月份新增的公寓供應量比較充足，而且三環內出現不少新開盤的項目，使6月新開盤項目的均價被整體拉升。他認為，除豐台區外的其他幾個地區住宅項目均價下降，並不意味著這些地區的房價開始進入下滑區間，這種變化是由於産品供應結構發生變化而造成的正常波動。

全面觀望缺乏數據支援

對於一些人士認為當前房地産市場已經進入全面觀望的判斷，王述表示了不同意見。他説，據中大恒基對第二季度全市期房和現房的銷售數據分析顯示，期房銷售情況5月份比4月份環比均為降幅，而6月份與5月份相比，期房銷售指標環比均為增幅，且同一指標的環比絕對值大致相當，僅期房住宅簽約套數的兩個環，比絕對值出入較大。

僅從數據結果來看，新政實施後的第一個月，期房以及現房的認購量和成交量並未如部分業內人士所預期那樣出現下降，甚至一定程度上表現出銷售量逆勢上揚的態勢。究其原因，王述認為，"在新政實行的第一個月內，全市的總體銷售量與5月份相比不減反增，再次印證了北京自住需求強勁的市場狀態。"

他進一步分析説，雖然"國15條"提出"90平方米的中小戶型佔70％"的硬性規定，但即使每一個新開發的項目都嚴格執行，至少也要到明年才能形成有效供應，因此規定對當前階段的期房和現房銷售格局並不能産生實質性影響。有真實購房需求的消費者只能在現有産品結構下來選擇。此外，出於對未來房價難以下調的判斷，購買意向較強的消費者依然會作出購買決策。

7月市場供應可能下降

談到7月份的市場供應情況，多位業內人士均認為，市場供應量將有所減少。而具體的市場表現，則仍要看北京市針對"國15條"的具體細則何時出臺、如何制定。

據北京策源市場部統計，預計7月份新盤量將銳減，商品房預售仍以老項目後期銷售為主。"出臺的新政策從實質上發揮作用將需要一段時間，7月份政策的效應將逐漸顯現。"李林先預計，出於對市場宏觀政策進一步嚴控的預期，將會有部分消費者加入持幣待購陣營，屆延買房計劃。因此，7月份在商品房預售登記數量上將會繼續萎縮，房地産銷售速度有可能進一步放緩。但他認為，雖然市場的觀望氛圍有可能加深，但是這對於7月份的房地産價格抑製作用不會立即發生效應。王述也預計，擬在7月份開盤的項目在各個區域分佈將比較均勻。（北京參考記者劉婷婷）