2005年從“國八條”開始,一項項限制投機、打壓炒房、穩定房價的政策相繼出臺。這在一定程度上,遏制了炒房的趨勢,穩定了房價。
據權威部門預測,進入2006年,中低價格的普通商品住宅以及經濟適用房、配套商品房供應將會增多,高檔住宅的市場比例將逐漸降低,反映在市場上,就是拉低平均價格,預計今年一些城市平均房價會出現下調。
調查:炒房客越來越少
最新調查顯示,目前北京以投資為目的的購房者已經越來越少,某些期待短期獲利的投資者陸續被擠出市場。據個人投資理財網CEO洪曦介紹,投資類房産的回報方式通常有兩個,一個是做短線投資,等房産升值後將其出售,另一個則是做長線投資,以出租房屋的方式獲得收益。在國家對二手房交易時間和稅收上提出新政策以來,短線投資的風險已經非常大,基本只能考慮長線投資。
“從長期投資的角度考慮,最重要的衡量指標就是租金回報率。”戴德梁行住宅投資部總經理岳鋒鋼説,“現在北京房屋出租的回報率大約在4%到5%左右。”按照5%這一平均回報率計算,如果投資50萬元的房子,每年需要收取租金2.5萬元,也就是説月租金需要達到2000元,但這一租金水準並不是所有房産都能夠達到。另外,目前3年期國債的投資回報率是3%,只比房産投資低一個百分點,但是完全屬於無風險投資。
與此同時,新盤價格不斷上升,但租金水準卻遠遠不像房價上升得那麼快,使得投資者的租金空間進一步受到了壓縮。根據我愛我家房地産經紀有限公司對京城幾處熱點出租地區的監測,國貿地區目前兩居室的出租價格平均為1700元至1900元,僅比去年同期上升50元左右,但國貿周邊地區新盤的價格則從去年的平均6000多元上升了將近1000元。洪曦説:“我認為起碼在一年內樓市的投資機會很有限。”
“如果投資預期下降,也許會對整個住房市場造成影響,進一步促進樓市降溫。”岳鋒鋼説,“但是這種影響在目前還很難下定論。因為許多人購買的都是期房,需要一兩年之後才能入住,導致了市場影響的滯後。”
市場:新盤供應總量大增
去年房價的暴漲以及新開項目的銳減,使得人們對今年的新項目充滿了希望。讓購房者驚喜的是,新年剛開始,京城獲得預售許可的項目便呈現加速的趨勢,據北京市房地産交易管理網公佈的數據,新年第一週就有25個樓盤獲得預售許可,比前兩月有明顯增長。而且據業內人士估計,今年新開盤面積至少在2000萬平方米,將大大超過去年的供應總量。
得出這個結論的依據是,2004年僅“8.31”過關的住宅項目用地就有191個,佔地面積2010萬平方米,規劃建築面積3265萬平方米。由北京市建委公佈的統計數據可以看出,2005年1至10月份,全市商品住宅新開工面積1265.5萬平方米,同比下降22%。2005年全年,商品住宅新開工面積將在1500萬平方米左右,這樣看來,僅“8.31”過關項目就有1765萬平方米沒有供應。同時加上前年公開出讓的438萬平方米、去年公開出讓的近300萬平方米的土地,也就是説,由於2007年北京可能將不再批准新開工項目,2006年理論上至少有2500萬平方米的土地可以進入市場。
在今年第一週,新獲得預售許可的25個樓盤中,住宅類共19個,銷售面積為95萬平方米(含部分辦公、底商等)。而去年11月、12月同期,獲准預售的樓盤均為5個。同時根據搜房網提供數據,新年新入市的項目已達6個,包括兩個全新項目和4個老項目的後期。
業內:平均房價會降低
2005年由於土地供應總量的減少,北京樓市出現了土地有效供應不足,但從平均房價看,2006年北京的平均房價會出現下降的趨勢,原因是今年可供開發的土地大都在五六環了。其實這一趨勢在去年已經有所體現,四環以內的新樓盤已經明顯減少,而由於級差地租,五環以外的土地價格明顯會低於四環以內,房價也會低於城裏,因此,2006年平均房價會降低。
同時,今年計劃竣工經濟適用住房200萬平方米,全部為去年續建項目,竣工規模分佈在回龍觀、百子灣、三環新城、翠成馨園、定福家園等項目,但與往年不同的是,這些房源將全部由各區政府組織居民認購選房。
戴德梁行預計,由於城市可供開發的土地逐漸減少,各開發機構將目光落到了城市的近鄰區。因此在2006年度,郊區低密度項目將進一步擴大供應量。同時,北京住宅銷售市場在2005年第四季度明顯改觀,説明市場的實際需求客觀存在。在政策環境明朗後,居民實際的購買力釋放需要一個過程,而這個過程將延續到2006年上半年。(洛濤)
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