一方面是供應量成倍地加大,另一方面卻是需求的不動聲色,這種窘境將大量的中、小開發商帶入了“財務泥沼”之中
“還差一度就到冰點了,大家都沒有信心的時候,我們也找不到柴火。”10月21日,上海閔行區一家地産開發商的研發部經理對本刊説。
就在5個月前,他還非常樂觀地對本刊判斷,“新政”帶來的頹勢會被金九(月)銀十(月)一掃而光,開發商所要做的就是耐心的“挺”幾個月。
但事情沒有朝著他所想像的那樣發展。9月和10月,這兩個傳統上的銷售旺季,並沒有給上海地産帶來多少起色。就連“十一”期間看上去還比較熱鬧的上海房展會,也無法喚醒市場的活力。展會期間一份專業調查顯示:觀望仍是主流,消費者對目前的房市並不樂觀。
對於開發商而言,上海地産的寒冬已然到來。根據上海市統計局10月19日的數據顯示,上海市房地産企業家信心指數跌至不足90點,已與1999年的水準相當。而本輪房地産上漲恰恰是從1999年開始的。
開發商誤判形勢
今年5月,在經歷了地方和中央的輪番“出招”之後,上海房地産開始進入僵持和下挫階段。當時,地産商普遍認為,政策“疊加效應”和“心理作用”將會在今年的9、10月份得以消解。
他們大多參照的是2004年的情形。當年4、5 月間,上海市政府也出臺了“期房限轉”的政策,中央宏觀調控也有針對房地産的系列政策,但不出4個月,上海樓市稍事調整就得以再次狂飆突進。
這次顯然不同。根據上海中原物業代理有限公司對本刊提供的數據顯示,2005年9月上海市商品住宅新增供應366.4萬平方米,比上月增加156.9%——出於對9、10月樓市供銷兩旺傳統模式的預期,開發商在9月似乎下定決心加大放盤量。
在此背景下,9月上海一手房成交量達到113.3萬平方米。儘管比上個月增長了30%多,但增量大都集中在外環線外,主要是價格下跌以及政府的配套房放量所致。地産圈內並沒有把它當作復蘇的跡象。尤其是相對於366.4萬平方米的新增供應量,供過於求的現象依然嚴峻。
上海中原研究諮詢部副總監劉嘉殷為本刊排出了9月份成交前20名,從中可以看出,排名第20的樓盤,成交量不足30套,而排第一名的是一處市政府提供的配套商品房(相當於經濟適用房)。
9月的頹勢一直蔓延至10月。儘管“十一”長假期間的上海房展會暫時讓開發商忘記了憂愁——預售2863套、面積25萬平方米、總金額12億元……但這種熱度似乎轉瞬即逝,頹勢又恢復如初。上海房地産交易中心統計顯示,長假之後的第一週,上海新樓市場日成交套數在400套左右徘徊,與9月份相比並沒有什麼大變化。
一方面是供應量成倍地加大,在售面積達到1400萬平方米,今年上海樓市第一波供應洪峰已經勢不可當地到來了;另一方面卻是需求的不動聲色,每個月的成交量大約在100萬平米左右,而每個月都還有新增的供給量,尤其是10月長假之後,每天新上市房源一兩千套、供應面積15萬平方米左右。
這種窘境將大量的中、小開發商帶入了“財務泥沼”之中,“相當多在9月之前堅持‘捂盤’的開發商,現在面臨嚴峻的資金缺口以及回籠資金壓力。” 上海荒島房産工作室有限公司市場研究中心主任馮偉對本刊説。
這些開發商多是在1999年之後進入上海樓市的,這些年來,他們已經將漲價看作一種常態,如此“跌跌不休”真是前所未見。“剛開始大家都還認為可以撐一撐,但現在就甘苦自知了。”馮偉説。
進入10月之後,年關漸至,貸款銀行、建築工程公司紛紛催賬,地産企業只能“八仙過海”了。除了少部分大型優質的企業可獲海外基金、信託等資金補給外,大多數房企只能劍走偏鋒。據業內人士介紹,其資金管道大致如下:向一些余錢充沛的國企借款;或者內部籌款融資;或者出讓直接股份,讓渡部分企業“控制權”;更有甚者進行高利貸,其利息達到30%以上。據本刊了解,在房地産興盛時期,這種高利貸就廣泛存在,但當時開發商大都能從容還貸,而在目前頹勢下,能否按時還本付息就很難説了。
調整期要比預想長得多
由於承受著巨大的利息壓力,一般開發商的資金需求剛性都遠遠大於老百姓的購房需求剛性。“先降主動,後降被動”的理念開始在開發商中流行起來。“捂盤”幾乎絕跡。上海最近的説法是,“價格扎一扎,行情動一動”。“幾乎所有成交量都集中在價格下降的樓盤上,甚至可以説價格成了市場的惟一導向。”劉嘉殷説。
這輪降價風潮起于6月初,以“萬里·雅築”為代表的部分樓盤試探性地走出了公開降價的第一步。這猶如多米諾骨牌第一張的倒掉。時至今日,降價已不再是個別售樓處的聲音,房地産開發商的“價格聯盟”已經名存實亡。
根據成交價的統計,目前跌幅最大的樓盤甚至超過30%——寶山區大華板塊的“水岸藍橋”成交均價的下跌最為明顯,跌幅達到33.39%,而閔行區的金榜家園跌幅也達到了30.73%。
根據上海中原數據顯示,在4—8月份跌幅排名前16位中,超過一半的樓盤跌幅在20%左右,價格下調額度約2000元/平方米,部分高檔樓盤甚至下跌了5000元/平方米,而原本價位就不高的一些樓盤的價格下降則僅為1000元/平方米左右。
“無論是哪種檔次,只要在價位上有所表現,就能夠在銷售上有所起色。”劉嘉殷説。從降價前後的成交量來看,超過80%的樓盤的成交量顯著上升,與幾個月前每月成交套數維持在個位數的局面形成了鮮明的對比。降價幅度較大的樓盤,絕大部分在近期的樓市銷量排行榜中位居前列。如普陀區,目前在售樓盤成交量幾乎都集中在內普陀和萬里板塊,尤其是早期降價的“萬里·雅築”,日平均成交量至少在3套以上。
除了部分樓盤令人扎眼的“跳樓價”外,上海房價的均價下降幅度也獨樹一幟。最近,國家發展和改革委員會、國家統計局發佈了70個城市房屋銷售價格指數,其中9月份上海房價下降了1.2%,降幅最大。這是繼8月份之後,上海再次成為全國房價環比降幅最大的城市。有媒體稱之為“上海領跌全國樓市”。
中國指數研究院華東副院長、分析師陳晟認為,到今年年底、明年第一季度,開發商資金壓力將至最高點,屆時新的降價浪潮將不可避免。陳認為,房價將回落到2004年9月份的水準。
而上海中原研究諮詢部副總監劉嘉殷則更為悲觀,他認為這種價格的下探還將來得更為猛烈。在分析了這兩年的數據後,他預測2004年9月的價格是擋不住這輪調整的。
根據近日中房指數研究院對購房者進行的購房意向調查,44%的被調查者認為,此次樓市下跌趨勢將持續到明年年中,28%的被調查者認為將持續到明年底,只有21%的被調查者認為到今年底就會結束;另外還有7%的被調查者選擇了其他選項,即下跌會持續更長的時間。
與此同時,對購房者計劃購房時間的調查顯示,43%的被調查者計劃在半年到一年之間購房,26%的購房者選擇在3至6個月內購房,更有26%的購房者將購房時間推遲到一兩年之間,而選擇在3個月內購房的被調查者只佔被調查者總數的5%。這項調查結果與央行最近發佈的儲戶調查頗有相似之處:上海居民未來3個月準備購買住房的人數比較上季度下降12個百分點,達到歷史最低。
事實上,“經過5、6月份的僵持,大部分消費者已經不再怕(房價大漲)了,在較量中反而佔了上風。這意味著調整還將繼續深入。”劉嘉殷説。(王晨波)
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