一方面是供應量成倍地加大，另一方面卻是需求的不動聲色，這種窘境將大量的中、小開發商帶入了“財務泥沼”之中

“還差一度就到冰點了，大家都沒有信心的時候，我們也找不到柴火。”10月21日，上海閔行區一家地産開發商的研發部經理對本刊説。

就在5個月前，他還非常樂觀地對本刊判斷，“新政”帶來的頹勢會被金九(月)銀十(月)一掃而光，開發商所要做的就是耐心的“挺”幾個月。

但事情沒有朝著他所想像的那樣發展。9月和10月，這兩個傳統上的銷售旺季，並沒有給上海地産帶來多少起色。就連“十一”期間看上去還比較熱鬧的上海房展會，也無法喚醒市場的活力。展會期間一份專業調查顯示：觀望仍是主流，消費者對目前的房市並不樂觀。

對於開發商而言，上海地産的寒冬已然到來。根據上海市統計局10月19日的數據顯示，上海市房地産企業家信心指數跌至不足90點，已與1999年的水準相當。而本輪房地産上漲恰恰是從1999年開始的。

開發商誤判形勢

今年5月，在經歷了地方和中央的輪番“出招”之後，上海房地産開始進入僵持和下挫階段。當時，地産商普遍認為，政策“疊加效應”和“心理作用”將會在今年的9、10月份得以消解。

他們大多參照的是2004年的情形。當年4、5 月間，上海市政府也出臺了“期房限轉”的政策，中央宏觀調控也有針對房地産的系列政策，但不出4個月，上海樓市稍事調整就得以再次狂飆突進。

這次顯然不同。根據上海中原物業代理有限公司對本刊提供的數據顯示，2005年9月上海市商品住宅新增供應366.4萬平方米，比上月增加156.9%——出於對9、10月樓市供銷兩旺傳統模式的預期，開發商在9月似乎下定決心加大放盤量。

在此背景下，9月上海一手房成交量達到113.3萬平方米。儘管比上個月增長了30%多，但增量大都集中在外環線外，主要是價格下跌以及政府的配套房放量所致。地産圈內並沒有把它當作復蘇的跡象。尤其是相對於366.4萬平方米的新增供應量，供過於求的現象依然嚴峻。

上海中原研究諮詢部副總監劉嘉殷為本刊排出了9月份成交前20名，從中可以看出，排名第20的樓盤，成交量不足30套，而排第一名的是一處市政府提供的配套商品房(相當於經濟適用房)。

9月的頹勢一直蔓延至10月。儘管“十一”長假期間的上海房展會暫時讓開發商忘記了憂愁——預售2863套、面積25萬平方米、總金額12億元……但這種熱度似乎轉瞬即逝，頹勢又恢復如初。上海房地産交易中心統計顯示，長假之後的第一週，上海新樓市場日成交套數在400套左右徘徊，與9月份相比並沒有什麼大變化。

一方面是供應量成倍地加大，在售面積達到1400萬平方米，今年上海樓市第一波供應洪峰已經勢不可當地到來了；另一方面卻是需求的不動聲色，每個月的成交量大約在100萬平米左右，而每個月都還有新增的供給量，尤其是10月長假之後，每天新上市房源一兩千套、供應面積15萬平方米左右。

這種窘境將大量的中、小開發商帶入了“財務泥沼”之中，“相當多在9月之前堅持‘捂盤’的開發商，現在面臨嚴峻的資金缺口以及回籠資金壓力。” 上海荒島房産工作室有限公司市場研究中心主任馮偉對本刊説。

這些開發商多是在1999年之後進入上海樓市的，這些年來，他們已經將漲價看作一種常態，如此“跌跌不休”真是前所未見。“剛開始大家都還認為可以撐一撐，但現在就甘苦自知了。”馮偉説。

進入10月之後，年關漸至，貸款銀行、建築工程公司紛紛催賬，地産企業只能“八仙過海”了。除了少部分大型優質的企業可獲海外基金、信託等資金補給外，大多數房企只能劍走偏鋒。據業內人士介紹，其資金管道大致如下：向一些余錢充沛的國企借款；或者內部籌款融資；或者出讓直接股份，讓渡部分企業“控制權”；更有甚者進行高利貸，其利息達到30%以上。據本刊了解，在房地産興盛時期，這種高利貸就廣泛存在，但當時開發商大都能從容還貸，而在目前頹勢下，能否按時還本付息就很難説了。

調整期要比預想長得多

由於承受著巨大的利息壓力，一般開發商的資金需求剛性都遠遠大於老百姓的購房需求剛性。“先降主動，後降被動”的理念開始在開發商中流行起來。“捂盤”幾乎絕跡。上海最近的説法是，“價格扎一扎，行情動一動”。“幾乎所有成交量都集中在價格下降的樓盤上，甚至可以説價格成了市場的惟一導向。”劉嘉殷説。

這輪降價風潮起于6月初，以“萬里·雅築”為代表的部分樓盤試探性地走出了公開降價的第一步。這猶如多米諾骨牌第一張的倒掉。時至今日，降價已不再是個別售樓處的聲音，房地産開發商的“價格聯盟”已經名存實亡。

根據成交價的統計，目前跌幅最大的樓盤甚至超過30%——寶山區大華板塊的“水岸藍橋”成交均價的下跌最為明顯，跌幅達到33.39%，而閔行區的金榜家園跌幅也達到了30.73%。

根據上海中原數據顯示，在4—8月份跌幅排名前16位中，超過一半的樓盤跌幅在20%左右，價格下調額度約2000元/平方米，部分高檔樓盤甚至下跌了5000元/平方米，而原本價位就不高的一些樓盤的價格下降則僅為1000元/平方米左右。

“無論是哪種檔次，只要在價位上有所表現，就能夠在銷售上有所起色。”劉嘉殷説。從降價前後的成交量來看，超過80%的樓盤的成交量顯著上升，與幾個月前每月成交套數維持在個位數的局面形成了鮮明的對比。降價幅度較大的樓盤，絕大部分在近期的樓市銷量排行榜中位居前列。如普陀區，目前在售樓盤成交量幾乎都集中在內普陀和萬里板塊，尤其是早期降價的“萬里·雅築”，日平均成交量至少在3套以上。

除了部分樓盤令人扎眼的“跳樓價”外，上海房價的均價下降幅度也獨樹一幟。最近，國家發展和改革委員會、國家統計局發佈了70個城市房屋銷售價格指數，其中9月份上海房價下降了1.2%，降幅最大。這是繼8月份之後，上海再次成為全國房價環比降幅最大的城市。有媒體稱之為“上海領跌全國樓市”。

中國指數研究院華東副院長、分析師陳晟認為，到今年年底、明年第一季度，開發商資金壓力將至最高點，屆時新的降價浪潮將不可避免。陳認為，房價將回落到2004年9月份的水準。

而上海中原研究諮詢部副總監劉嘉殷則更為悲觀，他認為這種價格的下探還將來得更為猛烈。在分析了這兩年的數據後，他預測2004年9月的價格是擋不住這輪調整的。

根據近日中房指數研究院對購房者進行的購房意向調查，44%的被調查者認為，此次樓市下跌趨勢將持續到明年年中，28%的被調查者認為將持續到明年底，只有21%的被調查者認為到今年底就會結束；另外還有7%的被調查者選擇了其他選項，即下跌會持續更長的時間。

與此同時，對購房者計劃購房時間的調查顯示，43%的被調查者計劃在半年到一年之間購房，26%的購房者選擇在3至6個月內購房，更有26%的購房者將購房時間推遲到一兩年之間，而選擇在3個月內購房的被調查者只佔被調查者總數的5%。這項調查結果與央行最近發佈的儲戶調查頗有相似之處：上海居民未來3個月準備購買住房的人數比較上季度下降12個百分點，達到歷史最低。

事實上，“經過5、6月份的僵持，大部分消費者已經不再怕(房價大漲)了，在較量中反而佔了上風。這意味著調整還將繼續深入。”劉嘉殷説。（王晨波）