中國的不動産市場正在經歷一場悄無聲息的變革，中國政府就大多數商用土地的買賣行為推出了新的遊戲規則，規定所有交易都必須經過公開拍賣，出價最高的買主獲得土地的使用權。此外，一些配套改革措施也陸續出臺，為更多業外人士進入不動産市場提供了方便。

    這一輪改革的到來正值不少西方不動産投資方和開發商首次進入中國市場或者擴大在華投資規模的時候，但是，採取改革措施的本意卻並不是為了保障外國投資者的利益。長期以來，房地産業的界內分析者們一直大力呼籲政府採取切實的措施，增大土地交易的透明度。他們認為，不動産交易市場透明度低下為地方保護主義的盛行提供了溫床，嚴重損害了外部投資者的投資權益。

    北京這次採取措施增加土地買賣明晰度的目的一方面是為了增加政府收入，另一方面是為了在市場經濟思想的指導下，規範原本混亂不堪的不動産市場。據新華社公佈的官方數據，2001年中國政府在土地使用權轉讓這一項上收入了2 億7千7百萬美元款。但是，北京金融雜誌《財經》本月發表的一篇文章稱，由於土地買賣中人為因素的作用，大量土地的售價非常低廉，國家每年竟然要因此而損失大約120億美元。

    對北京來説，整頓土地市場的好處十分明顯。以香港的房地産市場為例，由於政府不僅主導著土地使用權的轉手交易，對二級市場上的房屋買賣的也實行比較嚴密的稅收管理，在個別年份，不動産市場上繳的稅收竟然佔政府全年收入的三分之一。

    在中國，國家擁有每一寸土地的所有權，但是，土地的使用權是可以作為商品買賣的。具體規定是：住宅用地每一次買賣的有效使用期是70年，個人購房有效期50年，商用土地40年。中國國土資源部已經明確表示，從2002年7月1日開始，全國所有商用土地的買賣必須採用公開拍賣的方式，確保出價最高的買主中標。對此，某位北京地區的房地産開發商認為：“這樣一來，開發商們可以直接到各地的土地管理部門參加競賣，而不用再費勁為了獲得某塊土地的使用權而討好市長、各相關部門領導以及其他一些負責頒發建築許可證書政府官員了。”

    過去，公開競賣土地的先例很罕見，絕大多數的土地買賣協議都是在不為人知的情況下達成的。這種封閉、缺乏透明度的購銷系統只對內部人士有利。全中國成千上萬的房地産公司都是這種系統的忠實擁護者，他們在這個靠關係説話的封閉圈子裏肆無忌憚的進行房地産的投機生意。一些人利用可靠的社會關係從政府機構那裏，以相對便宜的價格獲得土地的使用權，然後經過多次轉手和中間商的盤剝，最後才到達某位開發商的手中，開始正式建設施工。土地使用權經過多次倒賣的結果是其不可思議的高昂價格，這也是為什麼北京的房地産價格堪稱亞洲地區最昂貴的原因所在。

    中央關於土地買賣的新規定已經被傳達到了全國各級政府，大大小小的市政府想必對這項規定有著自己的一套理解和操作方式。在北京，為舉辦2008年奧運會做準備，市內的大型建築工程速度明顯加快，而且幾乎所有即將開發的土地都屬於新規定要求進行拍賣的範疇。從5月9號開始，北京市的所有此類土地交易都必須在北京市土地交易市場中進行。某位本地開發商表示：“新出臺的土地買賣規定提高了不動産交易的效率，消除了‘關係’對市場行為的影響。”此外，他還補充説，有關部門已經承諾將確保所有通過拍賣而獲得土地所有權的開發商在購買土地後的100天之內獲得建築許可證。

    儘管如此中國的不動産市場的面貌出現改觀，外國房地産開發商在決定投資之前仍然需要進行慎重的考慮。不動産市場改革政策的出臺並不意味著新的措施能夠很快在全國各地得到有效的執行。界內分析者和一些投資者認為，不少精於此道的房地産開發商已經開始尋找新規定中存在的政策漏洞，而且還很有可能得手。

    每一種破除舊事物，創立新事物的努力都必須經歷一個過程。大多數投資者和開發商都預測新的土地拍賣規則不可能在很短的時間內到位，但是，人們認為新規則的出臺標誌著中國不動産市場即將走向公開化和國際化。摩根斯坦利迪恩維特爾亞洲公司的香港執行官員大衛本德納爾（音譯）認為：“（新的措施）將增進土地市場的透明度，改變只有內部人士受惠的舊體系，建立起一個更加公平、開放的競爭平臺。”

    當然，本地開發商在競購土地使用權的時候難免會擁有一些優勢，這在世界上所有國家和地區的土地市場都一樣。Cushman& Wakefield房地産諮詢公司的中國地區負責人詹姆士霍奇（音譯）認為：“土地資源的當地特徵是天生的。任何地區的房地産開放商都不願意拱手將自己的優勢讓給外來者。”

    對此，到中國大陸進行不動産投資的香港和新加坡開發商的感受應該最為深刻。上個世紀90年代早期，富有的香港房地産大王們紛紛到內地投資建房，但是，他們卻犯下了一味追求大規模而忽視當地消費者實際需要的致命錯誤。

    上海一家房地産諮詢公司的老闆山姆克裏斯平（音譯）回憶説：“沒有哪一家香港開發商在上海的建房熱潮中取得了成功。不少海外華僑很早就進入了中國房地産市場，他們認為自己對中國人和西方人的了解將有利於他們的投資。但是，事情卻沒有那麼簡單。”

    時過境遷，富有華僑開發商逐漸掌握了在大陸進行房地産投資的訣竅，此外，他們還從過去的失敗中積累了寶貴的市場經驗。就在他們想要大幹一場的時候，不少實力雄厚的外國房地産開發商也開始對中國市場産生興趣。這些國際化的不動産投資者首先瞄準了上海的高端市場，他們在曾經繁華奢靡的上海灘上與當地開發商合作，專門修建高級住宅。除了上海，外國開發商也進入了中國的首都北京，在這座城市三環路外的廣闊空間裏，有大量可以讓引發他們發揮想像力的投資機會。

    目前，尚無法確定商用土地競賣規則會否在未來的某個時候降低開發土地的成本價格。從理論上來説，通過拍賣的方式出售土地的使用權，減少土地在中間商之間轉手的次數，可以降低土地的價格。但是，中國不動産市場透明度的增加無疑會吸引更多新的投資參與者，這又會導致競爭加劇，土地價格被抬高。

    香港匯豐銀行的房地産分析家溫妮麥克（音譯）認為：“由於新來的投資者在中國市場上缺乏立足點，他們會想盡辦法追趕已經具有一定實力的投資者。”但是，她仍然認為來自中國本土的大型房地産開發商將成為未來中國不動産市場的領導力量。

    “這些已經頗具影響力的房地産開發商將戰勝他們的海外競爭者，”Cushman& Wakefield房地産諮詢公司詹姆士霍奇如是説：“一些由大陸房地産開發商開發的地産項目已經在品質上超過了1990年代中期香港開發商的作業水準。”照這樣發展下去，過不了多久，中國的房地産開發商將有能力獨立投資海外不動産市場。

    中國網2002/6/28