據悉，繼向業主代表徵求意見後，廣東省人大、省建設廳將陸續同有關物業管理企業、開發商、專家和法律界人士進行座談，進一步徵求各界人士的意見，確保新條例能夠更加公平、科學。

    業委會三大難

    眾小區業主一致表示，討論稿的出臺，彌補了目前條例眾多“跟不上時代”之處，但在操作性，尤其是便於業主委員會開展工作方面，有待進一步加強。

    據統計，廣州市目前1200余個物業小區中，只有不到200個擁有自己的業主委員會，業委會成立困難、招聘新物業公司難、監督物業公司難，堪稱業委會三大難。

    業主代表指出，雖然修訂稿第18條規定，將選舉業委會的條件放寬到“20％以上入住業主提出書面申請”，或“ 物業交付第一個業主使用之日起滿兩年”，但實際上業主召開大會選舉業委會，總遭到物業管理公司的種種刁難。以廣州市某小區為例，物業管理公司由於深知業主不滿已久，玩起了“對抗戰”：全體業主的姓名和聯繫方式絕對不提供；業主們剛貼上的業主大會通知，轉眼就被保安撕掉；最積極的幾個業主，還頻頻遭遇停水停電的“特殊待遇”。除了私下報復外，物業管理公司還常常扣住一些必要資料，使業委會成立一拖再拖。

    即使召開業主大會、選舉出業委會後，要有效地監督物業管理公司也很難。許多物業管理公司都是發展商帶進門的“ 兒子公司”，僅和發展商簽定了服務協議，業主對他們徒喚奈何。

    要想另外招聘新管家，卻往往遭到老管家的強烈阻撓。

    眾業主一致希望，修訂稿能夠加大保護業主和業委會成員的力度，對出現重大過失的物業管理公司，要從嚴處罰。

    條款逐個商榷

    針對第10條，發展商有權保留並獨立經營物業管理區域中可以獨立經營的配套設施。業主認為，這易造成兩班物業管理人馬的尷尬局面，物業管理費怎麼交給兩家也是個頭痛問題。有關部門負責人表示，此條款的初衷，是將這部分設施的費用分離出來，降低消費者購房價格。鋻於業主的擔憂，他們將考慮“強調統一管理”的做法，並要求開發商在售樓時就明確這部分設施的歸屬權。

    針對第23條對部分特別事項“應當經持投票權三分之二以上比例的業主投票同意方可通過”的規定，業主們表示，不少小區住戶上千，要召集三分之二以上的業主，操作難度太大，希望能適當降低標準。此外，有的小區不少單位未出售，開發商仍是大業主，假如決議不合開發商“心水”，他輕易就能否決掉。

    針對第24條，“業主會以共有物業的經營收益、全體業主三年的物業管理服務費承擔物業管理服務合同的違約責任 ”，業主們一致認為罰得太狠，以1000戶、平均面積80平米，物業管理費1元每平米為計，就是288萬元，與物業管理公司萬元以下的罰款太不對稱。有關負責人解釋，這筆罰款只是規定業主承擔責任的上限，就如保險公司規定的“最高保額 ”一樣。希望業主不要誤解。

    社會爭議最大的第40條，本次討論會再次成為焦點。按規定，物業管理企業除與業主會或者業主及非業主使用人有書面合同約定外，不承擔業主及非業主使用人的人身保險和財産保管責任。物業管理區域內的機動車輛的保管應當由物業管理企業與車主簽訂保管合同約定，未簽訂保管合同的只能收取車位使用服務費。業主一致認為，請物業管理公司首先就是要保障住戶人身、財産安全，條例為物業管理公司“撐腰”，卻苦了業主。有關負責人提醒，“不承擔業主及非業主使用人的人身保險和財産保管責任”不等於不承擔應該承擔的責任。比如説業主家中被偷，如果是由於物業管理公司的過失造成的，經公安、法院等有關部門確認後，一樣要承擔相應責任；如果並非物業管理公司失職，則不必承擔責任。同樣車保也是一樣，比如説某小區車保實行進門換牌的制度，假如小偷盜車後，無牌駛出了小區，物業管理公司同樣難辭其咎。

    針對物業維修基金問題，業主們投訴，有的物業管理公司賴著不還這筆“保命錢”，申請法院執行都不行，業主們真不知如何是好。有關領導表示，除了在近期的房地産市場大整頓中將充分重視這個問題外，政府還將出臺其他相應法規，確保物業維修基金回到業主手中。

    徵詢時間延長

    廣東省人大城建環資委有關領導表示，為了方便更多熱心群眾參與出謀劃策，城建環資委決定將徵詢日期延長到草案上報的最後一天———8月底，郵寄地址仍是“廣州市中山一路64號”。

    預計9月下旬，省人大常委會將進行調查和審議，並在11月進行第二次復審，如無異議將獲正式通過。

    《羊城晚報》 2002年9月19日