時下,隨著國家放開二手公房上市交易,又因新商品住房的房價太高,不少居民們購買“二手房”已日趨增多,其實,買“二手房”所涉及的情況比買新房要更為複雜一些。筆者認為買到稱心的“二手房”至少需要把好以下“六關”:
一要審定房屋産權的完整性、可靠性
確認産權的完整性,看有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等,注意産權證上的房主是否與賣房人是同一個人;搞清楚是成本價房還是標準價房或是經濟適用住房,一定要驗看産權證的正本而且到房管部門查詢此産權證的真實性;要確認原單位是否允許轉買,因為大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權,故一定要確認原單位是否同意出讓,對確認是標準價購買的公房出讓時,是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成,一般來説,軍産、院(醫院)産、校(學校)産的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。
二要弄清房屋的面積、結構、裝修狀況
要確認房屋的準確面積,包括建築面積、使用面積和戶內的實際面積,要核實産權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處,産權證上一般標明的是建築面積,最保險的辦法是測量一下房屋內的從墻角到墻角的面積,即所謂地毯面積;要觀察房屋的內部結構,戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點,察看管線是否太多或者走線不合理,天花板是否有滲水的痕跡?墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題;此外,要了解裝修的狀況,原房屋是否帶裝修,裝修水準和程度如何。
三要考察房屋的市政配套、物業管理水準
打開電視看一看圖像是否清楚,能收視多少臺的節目,打開水龍頭觀察水的品質、水壓,確認房子的供電容量,避免出現夏天開不了空調的現象,觀察戶內外電線是否有老化的現象,“三表”是否出戶,電話線的接通情況,是普通電話線還是ISDN電話線;觀察小區是否封閉?保安水準怎樣?觀察一下保安人員的數量和責任心,小區綠化工作如何?物業管理公司提供哪些服務及各項收費標準。
四要了解房屋的歷史與鄰居組合
要了解一下該住房是哪一年蓋的,還有多長時間的土地使用期限;哪些人住過,什麼背景,是何種用途,是否發生過不好的事情,是否欠人錢、或者發生過盜竊案?有否欠物業管理公司的費用以及水、電、煤等的費用?好鄰居會讓你生活愉快,可在不同的時間在社區內看人來人往,通過衣著和生活規律判斷人的社會層次,觀察公共樓道的整潔程度及佈局,拜訪上、下、左、右的鄰居,了解他們在此居住是否順心,與居委會或者傳達室的值班人員聊天,了解情況。
五要反覆比較判斷該房屋值不值這個價
自己通過對市場上的公房的反覆比較判斷房屋的價值,也可委託信得過的仲介機構或評估機構進行評估,要弄清該房子以後能否做二手房按揭貸款,應該説,銀行提供按揭時會做保值評估,這個價格可以看成房屋的最低保值價。
六要合法、徹底地辦結“二手房”的過戶手續
不要隨便相信對方的信譽,先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題,可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位(個人),等過戶完成後,再將房款轉給賣方;尤其需把關的是,産權的過戶必須報經房屋土地管理部門辦理才算完成過戶手續,有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程,從買房的角度來説,一定是産權過戶完成以後這套房才真正屬於你,在此之前,賣方隨時可以毀約。
投資導報 2002年9月17日