房地産仲介市場的合同不統一

    消費者經過房地産仲介公司買賣二手房，通常會接觸到兩類合同：第一類是委託代理協議或居間合同，第二類是房屋買賣合同。第一類合同，均為房地産仲介公司自行制定，各個公司不一樣，有的是公司分別同買賣雙方簽訂《委託代理房屋出售協議書》、《委託代理購房協議書》；有的是公司與買賣雙方同時簽訂《房屋買賣居間合同》(或叫中保合同)；有時還會出現《獨家代理售房協議書》或《獨家代理購房協議書》。第二類合同也不統一，據了解，各區縣房地局要求不同，有些要求買賣雙方到房地産交易中心，當場填該區房地産交易管理部門制定的統一合同文本，如東城區房地産交易中心；有些是在交易大廳張貼出格式文本，讓買賣雙方參考，而後自行制定；還有的審查仲介公司提供的合同，只要具備該區房地局要求的條款，就同意使用。

    目前，市房地局和市工商局要規範的是本文介紹的第二類合同——房屋買賣合同。那麼，委託代理合同何時能夠規範？市工商局合同處的孫處長在接受記者採訪時表示，現在沒有把規範房地産居間合同列入到工作計劃當中，如果需要，市工商局和市房地局會逐步規範這些合同的。

    合同中缺乏仲介方違約責任的界定

    通過閱讀各個仲介公司的合同，記者發現委託代理合同中存在的最大瑕疵就是缺乏仲介方違約責任的界定。不少仲介公司的經理坦言，自己公司制定的委託合同，當然要保護自己公司的利益，要規避己方的風險。

    在採訪中，記者看到許多仲介公司的委託代理合同規定了買方、賣方的權利義務，對仲介方卻沒有任何限制。有些合同中，雖然有仲介方的“違約責任”，但是細細讀一遍，你會發現這些“違約責任”如同虛設。比如，在一家公司的《委託代理售房協議》中有這樣的條款：“仲介方應該儘快為賣方尋找買主，並提供免費的諮詢服務”、“仲介方進行的廣告宣傳，不向賣方索取任何費用”、“仲介方監督賣方履行合同”。該公司的經理也承認，這些條款都是“廢話”，對仲介方沒有任何約束，對賣方沒有任何保護作用。一位姓王的經理也表示，公司在確保某些違約行為不可能發生的情況下，才把這些條款寫到合同中，給消費者看。還有一位經理則稱，以前公司的代理合同中也有不少仲介方的違約責任，但是帶來了許多不必要的“麻煩”，因而後來修改的合同中就刪除了這部分內容。

    寫清仲介方的違約責任

    一位房地産律師認為，買賣雙方在買賣房屋的知識和經驗上，都處於弱勢，所以，房地産仲介市場需要一份保護各方利益的合同。有些消費者正是通過對仲介方責任的界定，才使自己的損失最小化。白先生是宣武區的拆遷戶，急於購房，所以他通過巨業通房地産經紀公司購買廣安門的一套二手房。4月19日，雙方簽訂了委託代理購房協議，在“付款時間及違約責任的約定”中，有這樣一項內容：仲介方確認手續完備的情況下，自簽訂本協議之日起45個工作日內，完成此房産的交易過戶手續，每逾期一日仲介方支付此房産總價款的0.1%的滯納金，逾期15個工作日，仲介方賠償買方1萬元滯納金。因為白先生選擇了貸款購房，銀行審批放款時間比較長，所以，到了6月20日，此房産沒有完成交割，該仲介公司違背了“45日內完成交易”的約定，這家仲介根據合同中的條款，賠付了白先生。

    仲介公司逐步規範二手房的合同

    消費者保護自己權益的意識不斷加強，使得不少房地産仲介公司嘗試規範自己的合同。比如，今年8月，置業家園房地産經紀公司制定了該公司的第六套合同，共計9份。其中的6份合同是針對買方的，主要是根據購房人選擇商業貸款、公積金貸款，還是一次性付款的不同情況，決定他要同置業家園簽署其中哪幾份合同。還有兩份是針對賣方的。為明確買賣雙方委託仲介方代辦的事項，三方還要簽訂一個《委託代辦服務合同》。

    又如，興業安居房地産經紀公司的房屋買賣合同不僅包括買賣協議，還包括房屋交割單和長達5頁的補充協議。據該公司的趙東焱經理介紹，因為該公司的代理模式有些特殊——有律師事務所和公證處的介入，所以該公司的合同是仲介方、律師和公證處共同制定的，並且，每一筆房屋買賣的合同要一式四份，買賣雙方各執一份，公證部門和鑒證方各執一份。

    二手房合同需要全市統一嗎？

    據市房地局和市工商局的工作人員介紹，今年年底，即將出臺的二手房買賣合同是一份示範文本，並不強制各個房地産仲介公司使用。那麼，存在的一個問題就是，仲介公司仍然“我行我素”，使用自己公司制定的合同。我愛我家公司置換部的負責人稱，因為各個公司的運作情況不同、各區的情況不同、每個購房人或房主的情況也不同，所以，沒必要統一二手房合同，只要仲介公司制定的合同通過政府相關部門的審核，就可以使用。興商地産經紀公司的張巍經理也表示，即使政府統一了二手房買賣的合同，也會有陽光操作的，有暗箱操作的，因而，企業可以根據國家的有關政策，制定出一套合同，然後交有關部門備案。

    《北京晚報》 2002年9月13日