《北京青年報》5月10日報道,地産商人繼續稱霸“《新財富》500富人榜”。中國房價上漲,促使地産富豪在所有行業中獲得最高的財富增長。本屆富人榜中,房地産業富人的財富達1363.9億元。約佔500人財富總值的23%。其中,今年新上榜的17位房地産富人共增加了185億元財富,連續兩年入選的房地産業富人,財富上漲10.2%,與房價的升幅相當。看到這一消息,我想到不久前北京房地産商潘石屹的一番言論,大意是説上一年房地産開發商普遍賺取了超額利潤,這是他們得到的“市場的禮物”。
超額利潤究竟從何而來?用“市場的禮物”———即供求關係來解釋,恐怕不真實,至少不全面。我更相信這種超額利潤是“政策的禮物”———目前房地産市場普遍受到行政力量的影響,一系列不合理的政策促成房價暴漲,使開發商稱霸于“富人榜”。
對房地産市場的判斷,房地産業界有這樣一個觀點:“房地産市場中,國有投資的比重很低,幾乎沒有準入的門檻與限制,已成為競爭最充分的行業。”(任志強《對形勢的判斷與對策》)筆者認為,房地産市場競爭最充分的判斷不符合實際。國有投資比重不能作為衡量競爭程度的標準。房地産利潤率大大高於社會平均利潤率,“競爭充分”一説無法解釋超額利潤的來源,房地産市場壟斷性極強的事實不能否認。
其一,房地産市場上,土地是政府計劃批租的,這説明供給量主要是由市場之外的因素決定,市場無法調節,這一特點決定了房地産市場不可能是一個完全競爭的市場。其二,有研究者還注意到,開發商也經常人為控制土地開發和商品房銷售進度,通過控制供應來拉高價格,這正是壟斷者操縱市場的通常做法。其三,房地産開發進入門坎———向政府拿地、向銀行弄錢的能力,不是誰都具備的,這使得少數房地産“教父”、“大鱷”們,能夠相互結盟來實行壟斷高價。其四,任何一個以居住為目的的購房者,其選擇區域總是有限的,因而在人口密集的城區,購房者的談判能力受到了極大限制,如果單靠市場機制,別無選擇的購房者只能是壟斷高價的接受者。
本來,對壟斷市場的調控和規制,是市場經濟不可或缺的組成部分。可是,有一些房地産政策,實際上是在為壟斷高價和壟斷暴利推波助瀾,本來就違反了市場經濟規律。首先,過去一講調控,往往是緊縮銀根,調控供應而不調控需求,這對市場發出了供給減少的預期,製造了恐慌性搶購,推動了價格。第二,長時間持續的負存款利率,使房地産價值被高估,資金大量進入房市投機。經濟學上有一個資産價格的理論公式,資産價格等於資産的年收益率除以銀行利率,利率越低,資産價格越高,這是由資本的機會成本決定的。房地産近年漲價很快,而其他投資收益相對低得多,更多的資金流入房市理所當然,這就推動了房産價格的上升。第三,信貸政策過度支撐了開發商囤地囤房的能力,也支撐了購房者的支付能力。第四,由於沒有出臺房地産稅及調節炒房利潤的稅制,持房成本太低,炒房利潤太大,縱容了投機和囤積房地産的行為。
此種情況之下,説什麼利潤是“市場的禮物”,實屬無稽之談。 (孫興全)
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