《北京青年報》5月10日報道，地産商人繼續稱霸“《新財富》500富人榜”。中國房價上漲，促使地産富豪在所有行業中獲得最高的財富增長。本屆富人榜中，房地産業富人的財富達1363．9億元。約佔500人財富總值的23％。其中，今年新上榜的17位房地産富人共增加了185億元財富，連續兩年入選的房地産業富人，財富上漲10．2％，與房價的升幅相當。看到這一消息，我想到不久前北京房地産商潘石屹的一番言論，大意是説上一年房地産開發商普遍賺取了超額利潤，這是他們得到的“市場的禮物”。

超額利潤究竟從何而來？用“市場的禮物”———即供求關係來解釋，恐怕不真實，至少不全面。我更相信這種超額利潤是“政策的禮物”———目前房地産市場普遍受到行政力量的影響，一系列不合理的政策促成房價暴漲，使開發商稱霸于“富人榜”。

對房地産市場的判斷，房地産業界有這樣一個觀點：“房地産市場中，國有投資的比重很低，幾乎沒有準入的門檻與限制，已成為競爭最充分的行業。”（任志強《對形勢的判斷與對策》）筆者認為，房地産市場競爭最充分的判斷不符合實際。國有投資比重不能作為衡量競爭程度的標準。房地産利潤率大大高於社會平均利潤率，“競爭充分”一説無法解釋超額利潤的來源，房地産市場壟斷性極強的事實不能否認。

其一，房地産市場上，土地是政府計劃批租的，這説明供給量主要是由市場之外的因素決定，市場無法調節，這一特點決定了房地産市場不可能是一個完全競爭的市場。其二，有研究者還注意到，開發商也經常人為控制土地開發和商品房銷售進度，通過控制供應來拉高價格，這正是壟斷者操縱市場的通常做法。其三，房地産開發進入門坎———向政府拿地、向銀行弄錢的能力，不是誰都具備的，這使得少數房地産“教父”、“大鱷”們，能夠相互結盟來實行壟斷高價。其四，任何一個以居住為目的的購房者，其選擇區域總是有限的，因而在人口密集的城區，購房者的談判能力受到了極大限制，如果單靠市場機制，別無選擇的購房者只能是壟斷高價的接受者。

本來，對壟斷市場的調控和規制，是市場經濟不可或缺的組成部分。可是，有一些房地産政策，實際上是在為壟斷高價和壟斷暴利推波助瀾，本來就違反了市場經濟規律。首先，過去一講調控，往往是緊縮銀根，調控供應而不調控需求，這對市場發出了供給減少的預期，製造了恐慌性搶購，推動了價格。第二，長時間持續的負存款利率，使房地産價值被高估，資金大量進入房市投機。經濟學上有一個資産價格的理論公式，資産價格等於資産的年收益率除以銀行利率，利率越低，資産價格越高，這是由資本的機會成本決定的。房地産近年漲價很快，而其他投資收益相對低得多，更多的資金流入房市理所當然，這就推動了房産價格的上升。第三，信貸政策過度支撐了開發商囤地囤房的能力，也支撐了購房者的支付能力。第四，由於沒有出臺房地産稅及調節炒房利潤的稅制，持房成本太低，炒房利潤太大，縱容了投機和囤積房地産的行為。

此種情況之下，説什麼利潤是“市場的禮物”，實屬無稽之談。 （孫興全）