從國民經濟發展水準和城鎮居民收入狀況看，我國目前的房價水準確實比較高，近期又出現了一些地方住房價格上漲過快的勢頭。對房地産市場究竟該不該進行宏觀調控，以穩定市場價格？人們看法不一。一般説來，在市場經濟條件下，企業是獨立的市場主體，只要沒有違法，政府不能隨便干預其經營活動。正是基於這樣的認識，許多房地産企業不理解政府為穩定房地産市場價格而進行的宏觀調控。事實上，房地産業有其特殊性，政府對其進行調控的理論依據至少有如下幾個方面：

首先，住房不是純粹的商品，它具有一定的公共物品屬性，必然要求政府在一定程度上參與其供給活動。這是因為：第一，保證居民最基本的居住需求是保障人權的體現。生存權屬於基本的人權，一個人只要活著，政府或社會就有責任和義務保證他能吃上飯、喝上水，不露宿街頭。顯然，住房問題不能完全交由市場去解決。第二，住房價值較大，但不是奢侈品，這就要求社會保障的參與。像過去那樣把住房作為一種福利品進行分配是不妥的，但實行住房百分之百的商品化也不行。在大城市，一套住房動輒幾十萬、上百萬元，如果沒有政府的幫助，工薪階層很難自己解決居住問題。發達國家的實踐證明，對市場競爭中的弱者和最低收入者提供幫助和救濟是必要的。這不僅是人道主義的體現，也是彌補市場缺陷的需要。第三，住房建設需要土地要素的參與，而城市土地資源屬於公共資源。房屋建在土地上，土地的所有權屬於國家，國家干預商品房的價格名正言順。雖然開發商購買了一定年限的土地使用權，但這種交易是典型的土地租賃關係。土地使用權的價格要通過房價一併顯示出來。當政府認為房價超出了購買者或承租者的承受能力而需要加以調控時，通過對建設用地規模、土地使用權出讓價格和房地産稅費標準的調控來干預房地産市場，是理所當然的。

其次，房地産開發將大量耗用土地，而土地是人類賴以生存的最基本的自然資源，其使用必須嚴格遵循可持續發展的要求。可持續發展的核心是發展，但這種發展是在保護環境、保證資源永續利用的前提下的發展。人多地少是我國的基本國情，我國每人平均耕地面積還不到世界每人平均水準的40％。開發房地産必然要佔用城市土地，城市土地不夠用時，就會擴大城市規劃面積，佔用耕地。2004年，我國耕地減少1422.0萬畝，其中建設佔用耕地217.6萬畝。如果政府對此不進行調控，而是任其無序發展，將直接威脅我國的糧食安全。加之由此導致的失地農民問題，將會危及社會的穩定。

再次，國民經濟是一個有機整體，每個行業的發展都須與國民經濟體系的要求相適應，房地産業也不例外。在國民經濟系統中，只有各個行業的發展速度和規模相協調，才能使整個系統的功能最優；無論出現“短板”還是某個行業增長過快，都會破壞系統的功能。改革開放以來，國家積極推進住房制度改革，促進了房地産業的發展。20世紀90年代中後期以後，房地産業逐漸成長為國民經濟的主導産業，前向關聯、後向關聯和側向關聯的作用充分顯現出來，對擴大內需和啟動消費發揮了巨大作用。但是，如果房地産業增長過快，價格上漲過猛，即使存在需求，一時沒有過剩，也會帶來物價上漲、資源浪費、投機盛行、秩序紊亂等一系列問題，甚至可能引發金融風險，使整個國民經濟的健康運作受到損害。在這種情況下，對其進行抑制性調控是十分必要的。 （北京師範大學教授 董藩）