借鑒國外做法,增加房地産稅的稅率,調整稅率結構抑制高檔住宅和別墅項目,先徵後退的稅收優惠等等,都是遏制房地産投機的強有力的手段。
地價推動房價上揚本身是不合經濟學邏輯的。理論上講,房地産價格跟土地交易方式是沒關係的,用招標、拍賣、掛牌還是協議方式對房地産價格都不應該産生影響,最本質的應是需求。將房價的持續上揚歸咎於土地“招拍挂”是否是院外集團為轉移成本而尋找的藉口?
無論是馬恩的政治經濟學也好,還是西方經濟學也好,只有地租的概念。由於土地是固定供給的要素,地租的本質是生産者剩餘。均衡價格決定土地租金而不是租金決定均衡價格。
通俗地説是,房價決定了地價,而不是地價拉動房價的上揚,這是基本的經濟學常識。一個地段的樓盤8000元/平方米,這是因為有人願意出這個價錢來買,與開發商多少錢拿到這塊地是不存在經濟邏輯關係的。開發商決不會因為是2000元/平方米拿到的地,而降價賣6000元/平方米;也不會因為是10000元/平方米拿到的地,而賣12000元/平方米,因為不可能有人願意出這個價格買。
因此,房地産價格的持續上揚,本質上還是需求問題,是微觀決策的問題。所以,分析供求關係背後的因素,是政策研究的出發點。從目前購房需求看,大致可分為三類,一是我們所講的真實需求,經濟條件有能力,當前的確需要了,如家庭人口的改變産生新的購買更大、更好住房的需求。二是經濟條件不允許,但是房價持續不斷上漲的預期,迫使許多人將未來的購房計劃提前。現在不買將來就更貴了,更加買不起了,過去兩年房價大漲,有很多人後悔沒有早買房子。三是房價短期內快速上揚,導致投機需求大大上升,大量套購住房,以求賺取倒手價差。
為此,目前通過“招拍挂”擠壓地産商的超額利潤空間,方向是正確的。經濟租金的減少,院外集團尋租維護自身利益,這是很正常的現象,沒有什麼大驚小怪。就像取消煙草專賣權或者某某礦産開採壟斷許可證,必然會招到煙草商和礦主的激烈反對的例子,是一樣的道理。
而且,抑制過旺需求,改變預期應該是重要的政策取向。就某種程度而言,當前上海房地産價格快速攀升的最大動力來自於低端推動——大規模的舊區改造促使二手房和低價位商品房的需求急劇增加,而二手房和低價位商品房價格上漲所導致的所謂“財富效應”又推動了對中高價位商品房有效需求,這又反過來進一步拉升了中低價房的價位。提倡廉租房制度,一則降低中低收入人群過旺的需求,從而改變房價持續快速上漲的預期,這對於抑制樓盤倒賣的投機需求是非常關鍵的治本之策。二則糾正每個人都要自己買房的誤區,即使是美英發達國家,房産的自有率也不到70%,意味著任何一個國家,無論經濟有多發達,都不可能實現住房的完全私有,有相當一部分人要租房,這是非常正常的。
再次,平滑過旺需求,金融政策應該權衡利率和購房信貸政策(提高首付比例、提高居民購買二套房的門檻)的效率。提高利率一定程度能抑制房地産新需求,但也會對已經按揭的居民造成較大影響(因為中國市場旺盛需求決定了按揭目前是個買方市場,銀行沒有動力承擔利率風險,絕大多數按揭實行的是浮息貸款,也就是説利率風險由購房者承擔),增加還款壓力,降低其消費能力,影響消費需求穩定。而通過信貸政策提高居民購房門檻,本質上講並不會真正降低居民的購房能力,只不過是推遲了其具有購房能力的時間,是當前平滑房地産需求較有效的金融政策取向。
最後,遏制房地産投機行為,主要應靠財稅政策。借鑒國外成熟做法,增加房地産稅的稅率,調整稅率結構抑制高檔住宅和別墅項目,先徵後退的稅收優惠,短期持有商品房不能享受稅收優惠等等,都是強化稅收徵管,遏制房地産投機,確保房地産業正常、良性發展的強有力的手段。
21世紀經濟報道 2004年11月17日