借鑒國外做法，增加房地産稅的稅率，調整稅率結構抑制高檔住宅和別墅項目，先徵後退的稅收優惠等等，都是遏制房地産投機的強有力的手段。

地價推動房價上揚本身是不合經濟學邏輯的。理論上講，房地産價格跟土地交易方式是沒關係的，用招標、拍賣、掛牌還是協議方式對房地産價格都不應該産生影響，最本質的應是需求。將房價的持續上揚歸咎於土地“招拍挂”是否是院外集團為轉移成本而尋找的藉口？

無論是馬恩的政治經濟學也好，還是西方經濟學也好，只有地租的概念。由於土地是固定供給的要素，地租的本質是生産者剩餘。均衡價格決定土地租金而不是租金決定均衡價格。

通俗地説是，房價決定了地價，而不是地價拉動房價的上揚，這是基本的經濟學常識。一個地段的樓盤8000元／平方米，這是因為有人願意出這個價錢來買，與開發商多少錢拿到這塊地是不存在經濟邏輯關係的。開發商決不會因為是2000元／平方米拿到的地，而降價賣6000元／平方米；也不會因為是10000元／平方米拿到的地，而賣12000元／平方米，因為不可能有人願意出這個價格買。

因此，房地産價格的持續上揚，本質上還是需求問題，是微觀決策的問題。所以，分析供求關係背後的因素，是政策研究的出發點。從目前購房需求看，大致可分為三類，一是我們所講的真實需求，經濟條件有能力，當前的確需要了，如家庭人口的改變産生新的購買更大、更好住房的需求。二是經濟條件不允許，但是房價持續不斷上漲的預期，迫使許多人將未來的購房計劃提前。現在不買將來就更貴了，更加買不起了，過去兩年房價大漲，有很多人後悔沒有早買房子。三是房價短期內快速上揚，導致投機需求大大上升，大量套購住房，以求賺取倒手價差。

為此，目前通過“招拍挂”擠壓地産商的超額利潤空間，方向是正確的。經濟租金的減少，院外集團尋租維護自身利益，這是很正常的現象，沒有什麼大驚小怪。就像取消煙草專賣權或者某某礦産開採壟斷許可證，必然會招到煙草商和礦主的激烈反對的例子，是一樣的道理。

而且，抑制過旺需求，改變預期應該是重要的政策取向。就某種程度而言，當前上海房地産價格快速攀升的最大動力來自於低端推動——大規模的舊區改造促使二手房和低價位商品房的需求急劇增加，而二手房和低價位商品房價格上漲所導致的所謂“財富效應”又推動了對中高價位商品房有效需求，這又反過來進一步拉升了中低價房的價位。提倡廉租房制度，一則降低中低收入人群過旺的需求，從而改變房價持續快速上漲的預期，這對於抑制樓盤倒賣的投機需求是非常關鍵的治本之策。二則糾正每個人都要自己買房的誤區，即使是美英發達國家，房産的自有率也不到70％，意味著任何一個國家，無論經濟有多發達，都不可能實現住房的完全私有，有相當一部分人要租房，這是非常正常的。

再次，平滑過旺需求，金融政策應該權衡利率和購房信貸政策(提高首付比例、提高居民購買二套房的門檻)的效率。提高利率一定程度能抑制房地産新需求，但也會對已經按揭的居民造成較大影響(因為中國市場旺盛需求決定了按揭目前是個買方市場，銀行沒有動力承擔利率風險，絕大多數按揭實行的是浮息貸款，也就是説利率風險由購房者承擔)，增加還款壓力，降低其消費能力，影響消費需求穩定。而通過信貸政策提高居民購房門檻，本質上講並不會真正降低居民的購房能力，只不過是推遲了其具有購房能力的時間，是當前平滑房地産需求較有效的金融政策取向。

最後，遏制房地産投機行為，主要應靠財稅政策。借鑒國外成熟做法，增加房地産稅的稅率，調整稅率結構抑制高檔住宅和別墅項目，先徵後退的稅收優惠，短期持有商品房不能享受稅收優惠等等，都是強化稅收徵管，遏制房地産投機，確保房地産業正常、良性發展的強有力的手段。

21世紀經濟報道 2004年11月17日