編者按：建設部政策研究中心“全面建設小康社會居住目標研究”課題組對衡量居住水準的指標進行了系統研究，提出了到2020年全面小康社會時衡量居住目標的指標體系和評價方法。

全面小康社會居住目標指標體系包括住宅數量、品質與品質、配套設施、環境與服務、消費支出等5個方面21項指標。其中17項定量指標、4項定性指標，反映城鎮居住水準的指標有16項，反映農村居住水準的指標有5項。到2020年，城鄉居民的居住條件將得到全面提升，城鎮每人平均住宅建築面積達到35平方米、農村每人平均住宅建築面積達到40平方米，最終實現以人為本的發展目標。

全面小康社會居住總體目標：到2020年，居住數量與品質全面提高，徹底解決建築品質通病，居住區規劃佈局合理、文化特色突出，配套設施齊全、現代，居住條件舒適、方便、安全，居住區內外環境清潔、優美、安靜，住區服務品質優異，社區公共服務便利，實現以人為本、充分滿足發展需要的小康居住目標。

一、 住宅數量

從住宅水準和住宅需求的關係看，世界各國的經驗表明，在每人平均GDP超過1000美元、住房面積達到30至35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，我國2020年前正處在相應的發展階段，住房建設將呈現持續發展趨勢。

第1項指標：城鎮每人平均住房建築面積35平方米

世界發達國家20世紀90年代的（每人平均建築面積為35－45平方米）經濟發達程度與我國2020年經濟發展目標比較接近，以此低限作為我國2020年城鎮住宅發展目標的參考依據，同時，把與我國人多地少的國情相似的新加坡、日本、香港等國家和地區當時的水準或發展目標作為參考依據，則每套住宅平均面積在100-120平方米左右。另外，我國1986年-2001年間，城鎮居民每人平均住房建築面積平均年增長率為3.5％，由於過去住宅建設欠帳太多，正處於住宅建設快速發展階段，發展速度較快。但未來20年發展速度會有所下降，如果按3％增長速度測算：2020年每人平均住房建築面積為35平方米。根據戶均一套，每人平均一間的總體目標，每套住宅平均面積在120平方米左右為比較舒適的標準，相應地，合理的廚房面積應不低於6平方米、衛生間面積不低於4平方米，主臥室面積不低於12平方米。

第2項指標：城鎮最低收入家庭每人平均住房建築面積大於20平方米

城鎮每人平均住房建築面積這一指標只能反映城鎮居民住房的一般情況，即全社會的平均水準，而全面小康必須關注到社會最低收入家庭住房狀況。因此，未來20年，一方面要全社會共同奔向小康，另一方面還要面臨艱巨的脫貧任務。以城鎮最低收入家庭每人平均住房建築面積指標，可以反映住房保障制度實施效果和全面小康社會水準，這既體現了住房建設新的發展觀，也符合經濟發展、城市建設水準提高帶來的好處必須為全體居民享受這一原則，可以避免貧富差距的進一步加大。

為了保障城鎮最低收入家庭的基本住房需要，《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》明確規定最低收入家庭住房保障水準，即“應當以滿足基本住房需要為原則，根據當地財政承受能力和居民住房狀況合理確定。城鎮最低收入家庭每人平均廉租住房保障面積標準原則上不超過當地每人平均住房面積的60％。”到2020年，城鎮最低收入家庭每人平均住房建築面積不低於20平方米，最低收入家庭的住房保障實現“應保盡保”，即保障面達到98％以上。

第3項指標：農村每人平均住房建築面積40平方米

最近幾年，農村住宅平均每年每人平均增長1平方米左右，但農村住房發展的重點不是以擴大面積為目標，而是數量與品質並重，並在面積達到一定水準後，重點以提高建築品質和完善配套設施、改善生活衛生條件為主，並與我國保護耕地、縮減佔用農地建房的基本國策相適應，國家不提倡無限度地增加農民宅基地面積標準。為達到功能分開、私密分開以及每人平均一間房的小康目標，每套建築面積在130-140平方米較為合適，如果按當時預計的戶均人口3.5人推算，每人平均建築面積為40平方米。根據1986年-2001年每人平均住房建築面積平均增長率3.0％預測，2020年農村每人平均建築面積達到40平方米，平均每套住宅佔地面積不大於140平方米。

二、 住宅品質與品質

從國際經驗看，當每人平均住房面積大於25-30平方米時，住房建設就從高速增長期進入了調整期，以提高居住舒適度和拆除、更新舊有建築及滿足新增家庭住房需求為主。隨著我國經濟的發展，居民可支配收入水準的逐漸提高，我國住房發展的重點將從提高住房面積轉變為改善居住品質與環境，住房開始從生存型轉向享受型，即全面提高居住功能品質、居住環境和現代化的配套設施條件等，住房開始變成實現自我價值、豐富居住生活和進行社交活動的場所，同時也是家庭財富的重要組成部分。

第4項指標：城鎮住宅成套率95％

目前，國外發達國家已經基本實現住宅全部成套的目標。美國于20世紀60年代末期成套住宅總數已大於城鎮居民總戶數，已具備了為每戶居民提供一套以上成套住宅的條件。2000年全國人口普查數據顯示，每人平均住房0.78間，城鎮住宅成套率為67％，2002年城鎮住宅成套率為73.8％，近兩年每年提高約3.4個百分點。我國住宅建設正處於一個較快發展的階段，這個階段還將持續一段時間，之後發展速度將有所減慢，因此，將平均增長速度定為每年2個百分點比較合適。根據我國經濟發展水準和住房發展狀況，到2020年很難實現100％成套住宅的目標，因此，一個合理的、適度的發展目標為：2010年城鎮住宅成套率的目標為85％，2020年為95％。

第5項指標：城鎮新建住宅節能比率超過80％

據上海市建築節能辦公室數據，節能住宅的出現提高了住房的舒適度，可比一般住宅節電約50％，但造價增加卻不超過10％。曾有測試表明，一間建築面積16平方米的節能樣板房內，用上一天一夜的空調，可以比傳統住宅節電5度左右，保溫效果是傳統住宅的兩倍。兩項比較，節能住宅成本增加不大，效益卻十分明顯。在歐洲，高舒適度、低能耗住宅的售價約比普通住宅高出3％，但每年的運營費用卻能節約60％。根據我國目前全面提高住宅産業化水準的要求，今後將大力推廣節能住宅，新建住宅都將按照節能標準和要求建設，但考慮我國東中西部地區間差異較大，城鎮差異較大，因此，確定2020年新建住宅節能比率超過80％的目標。

第6項指標和第7項指標：城鎮新建住宅安保智慧化率60％、網路資訊化率75％

住宅智慧化發展對經濟發達程度、居民消費檔次依賴度很高，我國目前正處在從低收入國家向中等收入國家發展進程中，因此，從我國國情看，短期內住宅智慧化水準很難有一個較大幅度的提高。從目前我國住宅智慧化的發展情況來看，要全面實現住宅智慧化水準還有相當難度，因此可以優先將安全防範系統和資訊網路系統兩項指標作為衡量住宅智慧化水準的指標。到2020年城鎮新建住宅安保智慧化率為60％，網路資訊化率為75％。

第8項指標：城鎮住宅居住品質（定性指標）

到2020年，全面提高居住品質，在住宅品質方面，重點解決“跑冒滴漏”問題。2010年新建住宅基本消除“跑冒滴漏”現象，舊住宅以改造為主，2020年全社會範圍基本消除“跑冒滴漏”現象；北方地區全面普及冬季供暖、供暖覆蓋率達到99％以上，南方部分冬季寒冷地區的大部分家庭擁有冬季取暖設施，改善冬季的居住舒適度；住宅功能完備、配套齊全、方便安全、擁有智慧化、現代化的設施條件，全面實現“以人為本”的居住理念；居住區規劃設計水準體現不同地區文化傳統與風格特點、處理好人與環境、建築與環境的關係，避免在全國的城市間、城鄉間、地區間住宅建房風格的趨同性。

第9項指標：農村鋼混、磚混住宅結構比重94％

根據《全球住房狀況評價》，中等發達國家永久性住宅結構比例佔到94％。2002年，我國農村新建住宅磚木結構和鋼筋混凝土結構分別佔新建住宅面積的35％和59％，合計達到93％。在新建住宅中，鋼筋混凝土結構住宅已經超過磚木結構。可見我國農村新建住宅結構變化明顯，鋼筋混凝土結構的比例明顯提高，農村住宅已處在數量與品質並重的發展階段。在農村存量住宅中，2002年住宅磚木結構和鋼筋混凝土結構的比例分別佔住宅面積的52％和29％，合計達到81％，已經超過“十五”計劃80％的水準。另外，預測到2010年農村磚木鋼混結構住宅的比例將達到88％，到2020年達到94％。

三、 住宅配套設施

第10項指標：城市供水普及率95％

上個世紀90年代以來，我國進入城市基礎設施大力發展階段，特別是1995年以來，我國城市供水普及率增長速度較快，到2002年，7年間增長了近20個百分點。針對當前普遍存在的供水能力有效使用不足的問題，國家加強了供水管網建設步伐。僅2003年就安排城鎮供水管網改造國債項目191項，國債資金14.92億元，再加上地方的配套資金，城鎮供水普及率將得到快速發展。如按保守估計每年增長一個百分點，則2010年普及率達到86％。根據聯合國對經濟發展和供水普及率的相關分析，中等收入國家一般供水普及率在94％左右，歐美一些國家自來水普及率在上個世紀就普遍達到90％以上，有些已達到100％。我國到2020年將達到中等收入國家發展水準，預測到2020年全國城市用水普及率達到95％。

第11項指標：城鎮用氣普及率85％

進入21世紀以來，全國用氣普及率發展迅速，未來幾年，我國城鎮基礎設施建設仍將處在高速發展階段，以此預測2010年全國城鎮用氣普及率達到75％。但是一個國家的用氣普及率不是無限增長的，隨著經濟的發展，人民生活水準的提高，生活用電比例將逐步提高，因此，到2020年全國城鎮用氣普及率達到85％將是一個發展的臨界點，以後居民生活用電與用氣將長期共存發展。

第12項指標：城鎮污水處理率75％

從1995年（19.69％）以來，我國城鎮污水處理能力提高很快，2002年已達到39.97％。未來幾年，將是全國繼續推進污水處理、垃圾無害化處理的關鍵時期，也是城鎮基礎設施投入使用、發揮作用的高峰年，因此，預測到2010年污水處理率將達到65％，到2020年將達到75％。這一數據也是中等收入國家目前已經達到的最低水準。

第13項指標：城鎮生活垃圾無害化處理率55％

國外以定點垃圾收集為評價指標，中國歷來以生活垃圾無害化處理率作為國家的發展目標，2002年，這一指標為24.24％，隨著城鎮基礎設施的快速發展，各級政府越來越重視可持續發展和資源環境的保護，因此，未來十年，將是生活垃圾無害化處理基礎設施建設投入比較大的時期，以此估計到2010年這一指標為45％，到2020年達到55％，即全國約有一半以上的生活垃圾實現了無害化處理。

第14項指標：農村家庭安全可飲用水比率90％

根據2000年人口普查資料，2000年底我國鄉村家庭戶住房中只有24.16%飲用自來水，換算成安全可飲用水的指標，要高於這一數據，據專家推測，2003年我國農村家庭擁有安全可飲用水的比例為50％左右。未來相當長的時期，農村建設的重點是加強對村莊建設的引導，以中心村建設為重點，搞好村莊道路、供水、供電等設施建設，引導農民相對集中建設住房，努力改善農民的生産生活條件，這必將推動農村基礎設施建設步伐。按照農村經濟和農民收入發展趨勢並對比國際經驗（中等收入國家通水住宅的比例為94%），預測到2010年，安全可飲用水的比率為75％，到2020年這一指標為90％。

第15項指標：農村家庭洗澡設施配套率50%

2000年人口普查數據顯示，我國農村家庭擁有洗澡設施的比例為13.86％。考慮到我國未來幾年農村經濟將會一直保持持續發展，農民收入不斷提高，再加上國家今後將加大對農業政策的傾斜和對農民生活的關注，逐步縮小城鄉差別，因此，未來農民的住房品質將得到極大地改變，住房配套設施水準將實現跨越式地發展，到2010年農村洗澡設施配套率將達到30％，到2020年達到50％。即至少有一半的農村家庭擁有洗澡設施。

第16項指標：農村家庭抽水廁所比率30%

上個世紀末，歐美一些國家的抽水廁所比例普遍都在90％以上。我國2000年人口普查數據顯示，農村家庭擁有廁所的比例為70.41％，但獨用或合用抽水式廁所的比例僅為3.5％。考慮到未來我國農村居民的生活水準將處於快速提升階段，國家也更加重視改善農村的醫療衛生條件和農民的衛生習慣，減少傳染性疾病的發生。因此，良好的居住條件和清潔衛生的配套設施將是農民改善住房條件所追求的目標。未來農民家庭居住條件的改善將以生活方便、配套齊全、清潔衛生為主。到2010年農村家庭衛生廁所比率達到15％，到2020年達到30％以上。

四、 居住環境與服務

第17項指標：城市每人平均公共綠地面積8平方米。

我國每人平均公共綠地面積一直增長緩慢，這與我國過去經濟基礎薄弱，經濟發展重點以建設為主，無暇顧及美化、綠化環境有關。但從上個世紀90年代末期開始，在經營城市的方針指導下，各級政府越來越重視城市的綠化美化工作，每人平均綠地面積逐年增長， 2002年達到每人平均5.36平方米（但還有20％的城市每人平均綠地不足3平方米）。參考發達國家每人平均綠地面積指標，結合我國人口眾多的國情，預測到2010年每人平均綠地面積6平方米，到2020年每人平均綠地面積為8平方米，城市公共綠地總面積為4928平方公里，佔城市建成區總面積的11.2％。

第18項指標：物業管理服務（定性指標）

物業管理服務主要是指居住小區的物業管理服務水準和居民的滿意程度。到2020年新建住宅中物業管理的覆蓋率達到95%以上，物業管理服務水準普遍提高，居民對物業管理服務的滿意度達到80%以上。

第19項指標：社區居民公共服務便利程度（定性指標）

重點發展面向社區的公共服務設施，到2020年，社區公共服務設施水準普遍提高，社區居民能方便快捷地享受到健身鍛鍊設施、醫療衛生設施、文化娛樂設施、金融、郵政服務設施等，特別是擁有足夠的便民利民服務網點服務於社區居民的日常生活。

第20項指標：交通便捷度（定性指標）

交通便捷度主要是指居住小區距離公交車站的遠近以及公交工具的舒適、便捷程度。到2020年，小康社會城鎮居民居住環境的交通便捷度目標為：公共交通發達，公交車輛的設施舒適、安全，居民出行方便，居住小區距離公交車站的距離最遠不超過500米，運作頻率合理，等候時間不超過20分鐘。

五、 居住消費

第21項指標：居住消費支出比率25%

世界主要國家和地區在每人平均GDP3000美元後，用於居住消費支出（包括房租和水電燃料費兩項指標）的比重在14.3%-25.9%。考慮到我國目前住房消費支出的實際情況，在測算居住消費支出的構成時，除包括國際一般居住消費支出構成的房租和水、電燃料支出外，還應包括物業管理費支出和住房裝修支出。因此，預測的居住消費支出的比重略高於國際上相應經濟發展階段的一般水準。據對相關數據測算，2002年居民住房消費支出比例佔15.9％。另外，隨著市場化進程的推進，城鎮居民家庭住房消費支出比例將比當前以遺留福利住房為主的比例呈大幅度提高。到2020年，每人平均住房能源消費支出的比重穩定在5%左右，除住房能源消費支出外的居住消費支出的比重平均以年均0.5%的速度提高，2010年達到15%左右，2020年達到20%左右，達到中等收入國家（每人平均GDP3000美元）的相應水準。包括能源、租金、物業管理、裝修支出四項構成的居住消費支出比率目標：2010年為20％，2020年為25％。

六、 實現全面小康社會居住目標的對策建議

1. 不斷完善住房新體制，保持住宅建設持續健康發展，是實現小康社會居住目標的制度保障

建立健全政府住房保障制度，逐步加大政府住房保障的力度和保障面，實現“低收入家庭在住房保障範圍內解決住房問題，中等及高收入階層完全通過市場解決住房問題的目標”。重點推進政府住房保障制度的創新，發展住房租賃市場，適時推出“可支付租賃住房”，解決城鎮“夾心層”和流動人口的住房問題。

繼續出臺和落實刺激住房消費的政策，包括加快住房消費金融制度創新步伐，儘快建立住房抵押貸款擔保和保險制度，防範個人住房抵押貸款風險。選擇適當時機對不動産開徵統一規範的物業稅，降低開發環節稅費負擔，適當提高使用和佔有環節的稅賦水準。促進搞活住房二級市場，進一步減免稅費，建立寬鬆、暢達的住房交易市場環境。大力發展物業管理，提高物業管理水準和覆蓋率，拓展物業管理的服務內容，使已建成的住宅品質及其環境在使用過程中不斷得到提升。

2. 加快住宅産業現代化進程，是實現全面小康社會居住目標的品質與品質保障

提高住宅品質，加速推進住宅産業現代化步伐，採取相應的技術措施和技術政策，促進科技成果的轉化，保證住宅建設的整體技術進步。強化政府在産業化推進工作中的主導作用，通過稅收、價格、信貸等經濟杠桿，鼓勵推廣、應用有利於環境保護、節約資源的新技術、新材料、新設備和新産品等。重視産業佈局和規模效益，統籌規劃，合理布點，發揮現代工業生産的規模效應，培植住宅産業基地，形成行業領先企業及組建産業集團。有效利用環境資源，降低能耗，保護生態，提高住宅建設的經濟效益、社會效益和環境效益，實現可持續發展的戰略目標。

3. 積極穩妥地推進市政公用事業改革，實現居住環境與配套設施建設資金來源的社會化、多元化，是實現全面小康社會居住目標的資金保障

對具有自然壟斷性的市政公用事業，逐步實行政企分開、政事分開、企事分開，培育和完善統一開放、公平競爭的公用事業市場，達到市場化運作和企業化經營。對供水、燃氣、排水及污水處理、環境衛生及垃圾處理等行業以資産為紐帶、以資源為基礎、組建跨地區、跨部門的企業集團，優化資源配置，實現規模效益。對城鎮園林綠化等市政工程建設企業，通過建立競爭機制，實現市場化運作和多元化經營。進一步放開資本市場，徹底改變單一的政府投資模式，採取獨資、合資、股份制、BOT等形式，鼓勵外資和社會各類資本積極參與城市公用事業的投資建設和經營。

4. 中央財政向中西部地區適度傾斜，是實現全面小康社會居住目標的政策保障

地區差距是影響全面小康戰略目標實現的重要障礙。西部地區的全面小康建設問題既是難中之難，也是重中之重，全面建設小康社會的關鍵在於促進西部地區實現跨越式發展。在中央財政加大對西部地區教育、科技、文化等社會事業的支援時，還應包括對其實現全面小康社會居住目標的傾斜與優惠政策。西部地區受自身實力所限，需要政府投資介入或政府引導民間投資介入，才能改善居住環境，提高基礎設施建設水準，因此，要加大國家財政對西部地區基礎設施建設的投資支援力度。同時，要完善財政轉移支付制度，加大中央財政對西部地區貧困家庭住房困難的專項補貼力度，實現全面小康的發展目標。 （建設部政策研究中心課題組）

經濟參考報 2004年6月16日