房地産界知名律師秦兵在接受中國經濟時報記者採訪時認為，此次《物業管理條例》諸多條文顯得過於空泛，實際操作性較差。比如“第一章總則第一條 為了規範物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。”就是沒有説明本條例的立法依據，是《合同法》還是《民法通則》，好像確實沒有上位法的根據似地。

    秦兵舉例指出：“第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。”立法必須要細緻、精確、可操作，但對所謂“提倡”一説沒有硬性規定，怎樣具體執行？“第四條 國家鼓勵物業管理採用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水準。”顯然這更是一種偏重宣傳性的東西。

    “第二章 業主及業主大會 三提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；（四）參加業主大會會議，行使投票權……”以及第五、（六）、（七）、（八）、（九）條規定，對於如何行使投票權，如何行使選舉權與被選舉權，如何監督業主委員會工作，如何監督物業管理公司以及當業主的知情權受到侵害後，業主應當如何獲得求濟等權利？對這些關係到業主切身利益的實際問題條例中為什麼都沒有寫？

    與此同時，“第十一條 業主大會履行下列職責：（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。”秦兵説，業主大會通過誰來行使上述權利？如何行使上述權利？如果其權利受到侵害怎麼辦？又是一空條款，而且這種籠統的規定在整部條例中比較多。

    秦兵表示，《物業管理條例》對現在物業服務中存在的如業主委員會的選舉問題、新舊物業公司的更替問題、維修基金的保管問題、物業服務標準與服務費用問題，都沒有提出任何解決方法；至於像流行的物業公司佣金報酬、業主委員會收取物業費、分項聘請物業服務公司等新的現象，這部法規更是只字未提，所以他認為這部法規的功能不全，使物業管理真正存在的問題根本無法得到解決。

    例如，關於業主委員會成立，在第十條裏規定：“ 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地産行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉産生業主委員會。”“此時我們律師想問什麼叫指導？業主怎麼啟動‘指導’程式？如果房地産行政主管部門不指導怎麼辦？什麼叫選舉？如果進行選舉？是差額還是等額？沒有選舉能不能産生業委會？如果開發商自己組織了業主委員會，然後在有關機構進行了備案，業主通過什麼程式能夠提出異議？這個條例裏什麼都沒有寫。我對此次《物業管理條例》有一個逐條質疑，我認為整個條例能夠被順利操作的內容很少，這樣就給開發商、物業公司和房管局等各種人員以豐富的機會，消費者的權益如何才能得到真正的保護？”

    秦兵認為，條例的起草者好像沒有考慮好業主到底需要什麼，有立法需要的消費者無法進入到立法階層和過程中，而那些沒有立法需求的人去寫法律，當然難以寫出消費者真正需要的法規。功能不健全的法規不能造福社會，如果不對它們進行改變就會傷及消費者。（記者/王小霞）

    中國經濟時報 2003年6月25日