剛剛出臺不久並將於2003年9月1日起開始正式施行的《物業管理條例》,是第一部全國性的物業管理法規,填補了這方面法律空白,掀開了房地産物業管理法制化的序幕,意義重大。但在仔細研究過《物業管理條例》的7章70條規定後,一些法律界人士表示,此法規的不少條文存在過於原則的問題,功能不全,相當於給物業管理開出了多種空頭支票,而沒有提供解決實質性問題的依據。
房地産界知名律師秦兵在接受中國經濟時報記者採訪時認為,此次《物業管理條例》諸多條文顯得過於空泛,實際操作性較差。比如“第一章總則第一條 為了規範物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。”就是沒有説明本條例的立法依據,是《合同法》還是《民法通則》,好像確實沒有上位法的根據似地。
秦兵舉例指出:“第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。”立法必須要細緻、精確、可操作,但對所謂“提倡”一説沒有硬性規定,怎樣具體執行?“第四條 國家鼓勵物業管理採用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水準。”顯然這更是一種偏重宣傳性的東西。
“第二章 業主及業主大會 三提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;(四)參加業主大會會議,行使投票權……”以及第五、(六)、(七)、(八)、(九)條規定,對於如何行使投票權,如何行使選舉權與被選舉權,如何監督業主委員會工作,如何監督物業管理公司以及當業主的知情權受到侵害後,業主應當如何獲得求濟等權利?對這些關係到業主切身利益的實際問題條例中為什麼都沒有寫?
與此同時,“第十一條 業主大會履行下列職責:(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。”秦兵説,業主大會通過誰來行使上述權利?如何行使上述權利?如果其權利受到侵害怎麼辦?又是一空條款,而且這種籠統的規定在整部條例中比較多。
秦兵表示,《物業管理條例》對現在物業服務中存在的如業主委員會的選舉問題、新舊物業公司的更替問題、維修基金的保管問題、物業服務標準與服務費用問題,都沒有提出任何解決方法;至於像流行的物業公司佣金報酬、業主委員會收取物業費、分項聘請物業服務公司等新的現象,這部法規更是只字未提,所以他認為這部法規的功能不全,使物業管理真正存在的問題根本無法得到解決。
例如,關於業主委員會成立,在第十條裏規定:“ 同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地産行政主管部門的指導下成立業主大會,並選舉産生業主委員會。”“此時我們律師想問什麼叫指導?業主怎麼啟動‘指導’程式?如果房地産行政主管部門不指導怎麼辦?什麼叫選舉?如果進行選舉?是差額還是等額?沒有選舉能不能産生業委會?如果開發商自己組織了業主委員會,然後在有關機構進行了備案,業主通過什麼程式能夠提出異議?這個條例裏什麼都沒有寫。我對此次《物業管理條例》有一個逐條質疑,我認為整個條例能夠被順利操作的內容很少,這樣就給開發商、物業公司和房管局等各種人員以豐富的機會,消費者的權益如何才能得到真正的保護?”
秦兵認為,條例的起草者好像沒有考慮好業主到底需要什麼,有立法需要的消費者無法進入到立法階層和過程中,而那些沒有立法需求的人去寫法律,當然難以寫出消費者真正需要的法規。功能不健全的法規不能造福社會,如果不對它們進行改變就會傷及消費者。(記者/王小霞)
中國經濟時報 2003年6月25日