對工薪階層影響不大

    省建行專家分析説，現在究竟多少錢一平方米的房子稱為高價房還不得而知。不過據他理解，應該是指別墅、或者鬧市的商鋪。以南京為例，至少也是要7000元以上。提高這部分按揭的首付比例，其實是提高了個人支付能力。比如有的人雖然手頭有100萬，但他買120萬的房子未必全拿出來，他只需要首付20多萬，其他近80萬的資金可以拿來投資；從另一個角度講，就是個人只要能負擔20多萬的首付款，即使手頭已經沒有那麼多的餘款，也可以申請購買高價房。但提高到五成就不一樣了，他就至少要一次拿出60萬，這就限制了購買人群的總量，勢必影響高價房的需求，買高價房的人少了，高價房的價格也會降下來了。但這對工薪階層、普通居民的影響應該不大，主要是針對某些地區別墅成風的結構性泡沫，其實也有利於形成買房人群合理的“梯形結構”，有多少錢就買多大房。

    貸款卡得嚴是好事

    南京人行、省工行、省建行的有關專家均認為，南京的房價現在平均在3000元/平方以上，房價與居民收入的比例已經超過10倍，相對國際慣例的3-6倍是高了，但這也只是其中一項指標。而不管有沒有泡沫，總之，政府控制得當、各家銀行在貸款時卡得嚴，對於調整房地産開發使之結構更趨合理，總是件好事。

    開發商這樣“空手套白狼”

    省建行房地産信貸處、省工行營業部住房業務處有關人士都告知記者，尚未接到這條政策的正式條文。但他們不約而同地介紹，如果這條政策實施，顯然是為了防範開放商“空手套白狼”、規避銀行信貸風險而為。雖然在江蘇還未曾聽説開發商“假按揭”事件，但在京、滬、福等城市，房地産出現“結構性泡沫”、“地區性泡沫”已是不爭事實。

    銀行人士介紹，開發商最常見的“空手道”就是鑽貸款利率差額的空子，目前個人住房貸款最低，其次是企業短期的流動資金貸款，而開發商一個項目都是好幾年，按照政策應該貸的品種是“房地産開發貸款”，也是幾個貸款品種中利率最高的，但實際操作過程中，卻有開發商以流動資金貸款、甚至個人住房貸款騙取銀行信貸資金，利差約在0.5-1個基點。(“個人住房貸款”五年以下年利率4.77%，五年以上5.04%；“住房開發貸款”基本等同銀行的“中長期貸款”，一至三年5.49%，三至五年5.58%，五年以上5.76%)有的地區銀行信貸審批不嚴，或者開發商動員親朋好友去買房，通過個人住房貸款的資金來開發項目，根本達不到央行“開發商自有資金佔開發項目總投資30%”的最低標準。

    房地産開發商如是説

    據悉，我國的房貸款政策之所以將作重大調整，總體思路就是為了限制高價房、適度控制房産炒作、降低房貸風險。那麼南京的一些大型房地産開發商又是如何評價這一新規定的呢？“谷陽房地産”總經理石小兵：

    促使行業重新“洗牌”別墅熱是因為獲利大

    有關的具體規定我還沒有正式看到，但我聽説了。我覺得這是央行為進一步規避房地産貸款風險而做的努力。對於房地産開發商而言，這也許是促使整個行業重新“洗牌”的一種方式。沒有實力或者三無企業會通過這次的變化被“洗”出去，而有實力的開發公司，通過這次後應該會更注意自己的品牌形象。

    所謂高價房，我個人理解多指別墅，因為最近有消息説，北京等地別墅用地已經不批了，也許是國家已經意識到別墅開發一定程度地存在著一些泡沫。至於從二成提高首付比例到五成，我是這樣想的，包括別墅在內的高價房，它的消費群體本來就不同於普通人群，所以説對於特定的少數的這個消費階層，新規定對他們的買房行為提出了新的要求。我一直認為，有的人吃得起魚翅，魚翅很好吃，而有的人只吃得起紅燒肉和白米飯，但紅燒肉、白米飯同樣很好吃，也就是説，有多少消費能力就該做什麼消費，我個人認為，央行如今出臺房貸的新政策，很有可能也是在提倡消費不該過份透支的理念。和我所了解的南京房市情況一樣，買第二套住房的有，但絕對不算多，想靠投資房産升值，尤其是投資別墅升值，風險太大了。

    還有一點我想説的是，為什麼那麼多開發商樂意開發別墅呢？因為別墅的容積率低，獲利大啊。據説賣出三四套普通住宅都沒有賣出一套別墅獲利多。

    “瑞景文華”總經理助理常勤：

    最關心高價房怎麼界定“現房貸款”不太可行

    我們現在很關心對於高價房到底具體是怎麼界定的。比如説瑞景文華的一些連排別墅價格就和普通房差不多，這能不能算高價房呢？

    不管怎麼説，央行出臺這樣的新政策肯定是會對別墅的銷售産生一定影響。據我觀察，目前買別墅的人群中有類人上升速度很快，就是35歲左右(30-40歲)的人，而且他們還有越來越年輕的趨勢。不過儘管他們的未來有很好的展望，但積蓄卻不是太多，畢竟工作年數有限。所以如果提高首付的比例，我認為最受影響的是這類人，一般而言，他們的月收入頗為可觀，因而他們不擔心月還款的問題，可首付牽涉的卻是積蓄基礎。

    聽你説，新的條款還講，為了防止一些房地産開發商“空手套白狼”，新條款很可能參照香港地區一些銀行的做法，實行現房貸款。這個我就不太理解了，央行的房地産政策應該有一定的延續性，這兩年，央行已經陸續出臺了為規避風險的若干規定，例如期房貸款必須執行“多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成投資總額三分之二”的規定等等，既然都對期房貸款有明確的規定，又如何忽然説不許期房貸款了呢？再説了，我覺得，按照眼下行業內的普遍狀況，只有現房才能貸款，基本是不可行的。（馬燕 劉樸）

    揚子晚報 2003年3月13日