趙曉 北京科技大學經濟管理學院教授

義大利偉大的經濟、社會學家帕累托發現，如果“某個措施A將導致1000個人每人損失1法郎，而某一個人將得到1000法郎，則後者將會花很大力氣來爭取A，前者將只進行微弱的抵抗，因此很可能最後的結果是，試圖確保通過A得到1000法郎的那個人將會獲得勝利。”

帕累托的這一重大發現表明，人多並不等於力量大。由少數人組成的有謀利衝動的有組織的利益集團，其力量往往超過“沉默的大多數”，成為利益分配的主導力量。帕累托假説在中國房地産業的發展過程中已得到可悲的應證。

眾所週知，房地産雖然在中國如火如荼，但並非像某些開發商所説的，完全是來自“市場需求”因素，而在於一些更加詭秘的“潛制度”因素。其中，最重要的便是地方政府與房地産商形成的神聖聯盟。這一神聖同盟的關鍵，便是我在多篇文章中所概括的“你發財、我發展，成本社會掏”的畸形增長模式：地方官員需要大造政績工程陞官發財，而房地産商們需要借助地方權力完成拆遷任務，擬最低成本實現暴富，兩者一拍即合。至於大量的社會與公共損失，譬如説環境破壞、失地農民的利益損失、銀行的呆壞帳風險乃至國家的稅收損失以及後任官員的利益，則都在“發展過程中”被忽視甚至根本不予考慮。顯然，這既是一種過於短視的發展方式，也是一種利益分配嚴重不平衡的分配方式。在這種增長模式下，房地産甚至成了中國當前經濟發展的第一推動力（名曰“重要支柱産業”），但大多數人並不能從中分享繁榮和收益。

許多人以為房地産的市場化等於房地産已經市場化，其實在房地産迅速發展的過程中，市場“看得見的手”的作用只是一個不太重要的方面，政府“看得見的手”以及開發商對公共政策的影響力在其中的作用才是關鍵。要論“權貴資本主義”，要論“拉美化的市場模式”，當前中國房地産市場是最接近的。它建構于地方分權、缺乏權力制衡的行政權力、地方官員的“廉價投票權”等基礎之上，早已成為中國經濟發展制度創新之“正派”武功之外的另一“邪派”武功———其動力也邪乎，其破壞亦強勁!

出現這樣的發展動力機制，一方面是因為帕累托所説的大眾易於被利益集團各個擊破的天生弱性；另一方面，則與中國房地産發展的理念偏頗有關。

人類關於發展的理念至少已經歷三次飛躍。第一次是二戰以後，經濟學家提出，增長不同於發展，增長如同人的身高增長，不意味著人的身體素質的提高，後者才是發展的概念，包括工業化、城市化以及結構提升等在內的發展比增長更為重要。第二次是上個世紀80年代後逐漸興起的從一般性發展到可持續發展的飛躍。第三次是1998年諾貝爾經濟學獎得主阿馬蒂亞·森提出了“以自由看待發展”的理念。森認為，自由不僅是發展的條件，自由交易、自由選擇等均有利於經濟發展，自由更是發展的目標，因為自由本身構成人的重要福利。因此，發展不僅要考慮增長以及工業化、城市化等結構問題，更需要引入自由的指標來衡量。

森對自由的理解與我們通常談論的“政治自由”的概念不太相同。他把人類的自由分成不同的種類和層次，既包括“工具性自由”，又包括“實效性自由”。“工具性自由”包括：（1）政治自由；（2）經濟條件；（3）社會機會；（4）透明性保證；（5）防護性保障。“工具性自由”有利於人們更加自由地生活並提高他們在這方面的整體能力，同時它們也互相補充。森所謂的“實效性（Substantive）自由”，又稱“真實自由”、“實質自由”或“實際自由”，即享有人們有理由珍視的那種生活的可行能力，包括免受困苦———諸如饑餓、營養不良、可避免的疾病、過早死亡之類———基本的可行能力，以及能夠識字算數、享受政治參與等等的自由。”總之，自由是人們能夠過自己願意過的那種生活的“可行能力”（Capability）。

如果以人類最新發展理念來審視中國的房地産發展乃至中國的改革開放，就不能不看到，一方面增長速度很快，甚至可能創造了世界紀錄。另一方面，內在結構和品質進步卻不如表面上的增長速度，可持續發展仍然面臨嚴峻挑戰。比如，在國外，房地産是一個典型的第三産業，在中國卻更多是建築業也就是第二産業的範疇。不僅如此，房地産甚至仍在很大程度上仍處於項目發展即類似于農民種地的層次，甚至沒有達到工業化、規模化和標準化的水準。

更重要的是，“自由”的發展理念在房地産發展中基本上沒有位置，無論是森所説的“工具性自由”還是“實質性自由”，對這個領域的人們來説，還像天書一樣聞所未聞。譬如，在房地産業中，開發商既具有很強的影響政府公共政策的積極性，同時也具有很強的影響公共政策的能量。許多開發商不僅是政府官員的坐上賓，甚至本身就是挂著“政協副主席”之類的頭銜政府官員。而失地的農民、建築工人以及消費者不僅沒有形成任何談得上組織性的建構，甚至沒有房地産方面的真實資訊（福州市公佈了一次商品房的真實成本，受到大家歡迎，但很快迫於壓力不了了之），也不能很好地意識到自己的利益是如何被人盜賣的，因此是無法去保障和維護自身利益的。此外，在住房問題上，全世界市場經濟成熟國家都高度重視住房社會保障體系的建設，就像是失業保障、醫療保障一樣，只有保證這一基本的民生需要，才足以在體制上保證住房市場化推進的空間，但在中國，住房的市場化獲得了開發商、學者和改革派官員們的一致喝彩，但與窮人有關的廉租房、金融保障卻沒有得到同步發展。

那麼，如何有利於形成中國房地産更為全面、健康的發展呢？首先，全社會一定要確定“只有共用、才能和諧”的與科學發展觀相一致的理念。其次，要明確政府的角色，特別是政府在通過建立住房社會保障體系、維持社會公平方面的功能。國六條及其細則已經開了一個好頭。三是政府要給予“沉默的大多數”以組織化的機會。我們應該考慮允許農民組織土地公司或者土地維權協會，允許房地産消費者形成消費者協會和維權協會等機構，去參與房地産的發展，捍衛其利益。四是要強化政府對於市場的監管，維護市場公平秩序，當前尤其要鼓勵提供這一領域的真實資訊。五是形成更加民主、透明的公共決策機制。顯然，一個城市的規劃、徵地都不是小事情，應該形成更加民主和透明的決策機制。“如果允許並促進公開辯論，既得利益集團並沒有任何理由必定取勝” （森，《以自由看待發展》中文版第120頁），事實上，“經過公開的民主的檢驗，公共利益很可能有極好的機會戰勝既得利益小集團的高調宣傳（同上）”。最後，政府的發展目標要調整，不僅要考慮房地産及當地經濟的增長速度（增長導向、效率導向和市場化導向），更要考慮社會和諧與公平，考慮大多數窮人的利益是否已經在這一發展過程中得到體現（民生導向、公平導向以及住房保障體系的建設）。

結論相當簡單：以增長看待發展，中國房地産可謂舉世無雙；以結構看待發展，則中國房地産剛剛起步；而以自由看待中國房地産發展，則一切才剛剛開始。