作者：易憲容

中國需要怎樣的住房保障體系

且不説香港的房地産發展模式弊端本身也十分嚴重，作為大國經濟與島地經濟也是無法比擬的。從中國的國情來看，中國的中低收入者佔整個社會人口70%以上。如果讓這70%人口進入住房保障體系，政府的財力不可能做到。

目前，高房價不僅成了國內絕大多數民眾的過度負擔，也成了社會最為關注的熱點問題。國內房價何以如此之高？無論政府官員還是房地産開發商，多半都認為中國的住房保障體系沒有建立起來是重要原因。正是基於此，有房地産開發商説，其生産的住房是賣給富人，窮人住房就得由政府來解決。

無論是“國八條”還是“國六條”，也基本上都提到了建立住房保障體系的重要性。正如建設部的官員所指出的那樣，未來五年，房地産業繼續提升百姓居住品質的同時，國家也將不斷完善面向整個社會的住房保障體系，而這一體系在“十一五”期間將重點向四類人群傾斜：首先考慮中低收入者的住房需求，國家將提供更多廉租房，不管是貨幣貼租形式還是實物貼租形式，將首先保證社會上最貧困那部分人群都有房子住；完善政策來滿足工作時間不長，而已經處在婚育階段的年輕人的住房需求；已有房産但日常收入過低無法進一步改善居住品質的人群將被優先納入保障體系；未來住房保障體系將更多給予農村進城務工人員以購房支援。也就是説，中國的住房保障體系應該涉及到所有的需要住房與需要改善居住條件的人。

保障每一個人的居住權是現代文明社會的一個基本標誌，但是這種居住權如何來安排、分配及保障，不同的經濟制度、不同的國家是不一樣的。在中國的計劃體制下，個人住房分配是以身份差異性為標準。在這種情況下，不僅住房資源不能有效配置，而且必然導致分配的嚴重不公。這也正是1998年國內啟動住房體制貨幣化改革的根本所在。

在市場經濟下，各個國家或地區往往也會根據其經濟與社會條件做出不同的安排。比如，在香港與新加坡，由於地理條件與經濟環境因素，決定其採取的是高房價、高地價、高公屋的住房分配模式。即絕大多數中低收入的民眾的住房問題，由政府建立廉租屋或公屋來解決，而中高收入的居民的住房問題則通過市場的商品房來解決。

這樣的住房分配發展模式，對於一個區域面積小、土地公有及土地十分稀缺、經濟繁榮的小經濟體來説，可能是一種不錯的選擇。如果房價過低，也就不能夠顯示出其土地的稀缺程度。加上香港和新加坡的經濟繁榮與法律體系建全，也就形成了一套獨特的住房保障體系。

國內房地産市場的發展也是從學習與模倣香港房地産發展模式開始。但是，在這種學習與模倣的過程中，國內市場更多的是學習高房價、高地價的一面，而高福利房或公屋則多以是文件上的提倡。比如，截至2005年底，全國累計用於最低收入家庭住房保障的資金為47.4億元，不足北京市不少樓盤一個項目的投入，可謂杯水車薪，滄海一粟。而且即便是所謂的經濟適用房，不少地方的投資也是連年下降，有的還是定向銷售。而香港居民公屋入住率達到50%以上，即50%以上的中低收入民眾可以通過住房保障體系來解決。

當國內的房地産市場出現問題時，或當國內房地産市場價格過高讓絕大多數民眾沒有能力進入市場時，政府部門把房地産出現的利益衝突、房價衝突歸結于住房保障體系不健全。這也就是最近中央關於房地産市場的文件和政府官員一直強調房價不高的理由。

事實上，且不説香港的房地産發展模式弊端本身也十分嚴重，作為大國經濟與島地經濟也是無法比擬的。從中國的國情來看，中國的中低收入者佔整個社會人口70%以上。如果讓這70%人口進入住房保障體系，政府的財力不可能做到。即使政府有這種財力，也只能讓中國的住房體制改革又回到以前福利分房的老路上，證明住房制度貨幣化改革失敗。

其次是目前國內房地産市場房價上漲過快也並非是住房保障體系不完善、不健全的問題。因為，從目前北京、深圳、廣州及上海等地的房地産市場來看：一方面，房價的快速上漲；另一方面，各地又有大量的樓宇空置沒有出售。而且近一年多來，特別是2006年一季度，個人住房按揭貸款迅速地下降。在居民住房消費迅速下降的情況下，國內房地産市場則異常活躍、價格迅速上漲，如北京與深圳，一季度房價上漲20%以上。這些情況都説明，目前國內一些地方的房價快速上漲，完全是房地産開發商、房地産投機者、地方政府惡意炒作的結果，與住房保障體系不完善關聯性不大。

還有，從今年出臺的“國六條細則”來看，目前全國盛行的香港房地産發展模式將發生重大變化。如，這個文件強調重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房，並把該原則落實在政府編制住房建設規劃中。對於該項政策，我想是政府試圖通過強制性的方式來調整目前不合理的住房結構，來調整不適應中國的房地産發展模式。如果這個政策落實下來，不僅體現政府的基本宗旨(即生産更多絕大多數民眾有支付能力的住房)，也是保證該房地産健康發展的關鍵。可以説，如果房地産市場生産的産品是絕大多數人都能夠購買的産品，如果房地産市場是絕大多數人都能夠進入的市場，那麼這個市場不僅能夠滿足絕大多數人的需求，也能夠真正地健康持續發展。

比如，美國的住房發展模式就是一個“大市場、小政府”的二元二級市場住房體系。所謂“大市場”就是美國家庭住房的95%以上是通過市場來解決。目前美國一億多個家庭中，有7100萬個家庭通過市場擁有住房，30%左右的家庭通過市場租屋來解決。所謂“小政府”是指政府只限于幫助那些無能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解決住房問題。政府資助的公共住宅或廉租屋家庭大約在130萬戶，佔美國全部家庭的不到2%。加拿大的情況也是如此，政府資助的廉租屋家庭不會超過5%。

從目前中國的房地産發展模式來看，政府想學習香港那種高房價、高地價、高福利房的住房發展模式是根本不可能的。中國住房保障體系所面對的對象只能是以喪失生活能力的低收入家庭、老人病人等不超過10%的人群，否則政府沒有財政能力來解決70%以上中低收入民眾的住房問題。絕大多數居民的住房問題，只能在政府的各種幫助下通過市場來解決。比如説對不同收入層次的居民採取不同的住房貨幣化補貼、降低住房貸款利率、減免購房稅收等方式來進行，而要做到這一點就得把目前過高房價的降下來。各地方政府既然有能力把當地的房價推上高位，也就有責任把當地的房價降低到絕大多數民眾有支付能力的水準上。

也就是説，中國的住房保障體系應該是一個多層次的體系。第一層級是不足10%的極低收入的家庭、老人、病人等進入政府提供的廉租屋或公屋，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權。第二層級是20-80%的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補助、優惠利率、優惠稅收等優惠條件下通過住房市場來解決。而且在這一層級中，不同收入民眾所獲得的優惠條件也不一樣。但要做到這一點，政府就得用法律來保證(美國有《住宅支付法》)國內住房市場生産出民眾有支付能力的住房。第三層級是20%以上中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。

因此，重構中國的住房保障體系已經勢在必行。重構中國的住房保障體系，先得厘清中國需要什麼的住房保障體系，在此基礎上設定相關法律，取消不合理的住房制度與規則，如經濟適用房制度。只有這樣才能夠真正保證國內居民的居住權，才能夠保證國內房地産市場真正持續健康地發展。