2005年本報博鰲地産年會，徐教授帶著他的“趙曉兄弟”聯袂舌戰地産商，大勝而歸——抽身之時，徐滇慶留下一個“勝利的尾巴”，説要把在是屆地産年會上的思索和言論，結整合書，以供地産商決策參考。

在今年的博鰲年會上，徐滇慶説，“書已經寫完，7月份就可以上市，希望能夠與各位分享智慧”。

然而，徐沒有忘記自己的本色——作為一個一年大概只有四個月待在國內的旅洋學者，他有更多的機會抽身事外，用旁觀者更為冷靜的視角觀察中國房地産業。正如他去年強調的，“一定要真實的研究房地業的供求曲線”——一語驚人，今年徐教授再度拋出重磅炸彈——必須要搞清楚房價的真實成本。

此言一齣，在座皆驚——在地産這個遊戲中房價的成本毫無意義是最大的秘密。

但是徐滇慶才不操心這個，如他所説，作為一個學者，重要的是自己發現了什麼，民眾能夠知道什麼。

房價的秘密

在中國房地産業，真實的房價一直是個隱秘——一方面，由開發商決定的房價在頻繁見諸報章電視，用以佐證房地産市場的興旺和發達，而公開的價格是一條恒定上漲的曲線；而另一方面，由地價、公關成本、交易成本以及其他不適宜公開的成本交織在一起所形成的成本價格，則封鎖在房地産商手中，他們確信，房價的各種成本最終一定能夠在市場上悉數回收——這也就是利潤的隱秘通道。

對於普通消費者而言，針對房價只有一種解釋——高得離譜——從1998年中國房地産業真正起步以來，房價這條曲線就一直扶搖之上，從來沒見回落。這種堅挺的表現和普通購房者的收入形成鮮明的對比——無論賺錢的速度多快，都無法趕上房價上漲的腳步——以至於有人笑談，只要猶豫一個月，上漲的房價就需要用一年的工資來彌補。

在市場、供應商和消費者的不同理解中，房價這個曾經被視為一個公開的收入分配以及經濟發展指標，成了一個尷尬而又不堪信任的東西，沒有人知道它意味著什麼。

在徐滇慶看來，這是一個“必然的結果”——他認為，中國房地産市場一大特點就是資訊嚴重不對稱。

徐滇慶説，“現在有人説，房價成本是房地産商的隱私，並且引用公司法説，應該保護隱私，認為公佈房價成本調查房價成本是違法的，這種看法是完全錯誤的，是荒謬的。”

公司法所規定的資訊和定價權的基礎是完全競爭市場。而在經濟學中，市場分為四類：充分競爭市場、壟斷競爭市場，寡頭壟斷市場和壟斷市場。

徐認為，中國房地産不屬於自由競爭市場，中國的盲目性市場是寡頭壟斷市場，所以政府必須監管，世界各國都這樣，中國也不應該例外。

因而，徐滇慶提出，要儘快澄清監管房價成本，防止某些利益集團，利用資金、資訊以及社會地位的優勢，扭曲競爭環境，導致社會不公平。政府應該自主研究機構，為購房者提供客觀準確的資訊。

他説，“政府重要的公共職能要通過有效的監管，降低資訊不對稱，降低民眾取得真實資訊的成本，保障廣大購買者的利益”。

而這種言論，顯然會讓很多人頭疼。

房價上漲的邏輯

2005年徐滇慶曾經提出過這樣一個觀點：必須要分清楚在目前的市場需求中，什麼是真實需求，什麼是虛假需求——這個思路在過去一段時間內一直是社會關注的熱點。

曾經有經濟學者指出，用簡單的供需關係來衡量目前的中國房地産市場是不合適的——“地産商通常認為，目前土地和房屋的供求失衡是房價不停上漲的核心原因，但在這個邏輯裏面，有一個核心要素被刻意模糊了——是不是目前的房子確實供不應求，是不是現在的消費需求都是真實需求，在這些所謂的需求裏面，有多少是因為銷售策略而刻意製造出來的？”

而在徐滇慶看來，這些問題回到一個核心——是什麼決定了房價的上漲？

徐滇慶説，土地閒置是房地産價格暴漲的原因，開發商的産品應該有高、中、低，如果不對住房市場進行有效的區分，土地的招拍挂，看起來是公平的，實際對廣大消費者是不公平的。如果不在高、中、低不同市場競爭，就不能保護不同收入者的需求。

徐滇慶列舉2005年的例子説, 自2004年以來，房地産業的混亂，在很大程度上歸咎於政府政策沒有到位，因為制度不健全，再加上房地産商和地方政府的利益衝動，最終導致房價暴漲，實踐證明好的房地産政策可以維護市場競爭秩序，提高生産效率和資源分配效率，增進在競爭基礎上的公平。

而到了2005年，因為這方面的失誤，使得90平方米以下的住房只有22％，在北京、上海、廣州大城市，基本上沒有小戶型——這使得供求關係上出現了短板，是房地産價格異常波動。

這也是延續至今的學術界爭論的一場根源——在去年，曾經有經濟學家預言，房價將在2005年10月份左右出現明顯下跌，而在今年上半年，更是有學者以“個人聲譽”作為賭注，和任志強叫板，稱房價必然下跌——就目前來看，房價並沒有出現波動。

很多人相信，已經實施的國六條細則將會對房價産生影響。徐滇慶説，現在的國六條（對以前的政策失誤）進行了撥亂反正，雖然細則還有欠推銷，但是目前來看，必須要執行，即使有所鬆動，也要認真研究後，在沒有得出新的原則下，在2006年必須嚴格執行70％比例的90平方米戶型的規定。利用土地批租數量進行調整，只能在不得已的情況下使用，正常的情況下要保證土地批租數量的問題。

他甚至認為。政策的調控是必須的，而且也是應該強硬執行的，“一個不好的政策，可以將好人變壞，將房地産市場變成少數富人的投機樂園，房地産政策應該兼顧增長與民生，效率與公平。”

但他同時也反對過度干預市場，“針對市場失靈設法修補和恢復市場競爭秩序，而不是扼殺市場的秩序，除了監管成本外，還會對監管程式帶來扭曲，帶來整個機制和效率扭曲，過度的行政干預可以管一時，但是可能導致房價報復性的反彈。”

遏制房價虛高的手段

徐滇慶説，中國地産政策的導向應該建立在針對房地産需求的真實掌握之上。他引用經濟學模型分析説，房地産需求可以分三類，正常的需求，投資需求，被動的需求。政府政策中，無比明顯的區分，不同的需求，應當保護居民購房的正常需求。不僅不能打壓，還要鼓勵，這是內需的主要的部分。

在很多人看來，徐教授的這個觀點實際上也正是延續了其一貫的學術邏輯：在區分需求的前提下，建立有側重性的政策設計，從而明確區分需求類型，使社會政策兼顧公平和效率兩個原則——而不是是否優先某個選項。

徐滇慶説，在這個環節中，打擊或者遏制投機需求，鼓勵真實需求是唯一可取的議題——因而，他建議政府在確定政策時，要動用財稅和信貸兩個杠桿。

在財稅稅收方面，徐滇慶説，要通過財政稅收政府和信貸的政策，抑制投機的需求，有計劃的管理因公共工程城市改建、拆遷導致的被動需求。這三個需求是應該區分開的，採取不同的政策。

而這個將會涉及住宅空置率一直居高不下的情況，“當前，空置率居高不下，浪費了大量的資源，引起的群眾的不滿。空置有兩種，一種是已經出售的空置，還有一種是在開發商手中的資源，就是兩種，一種是賣出去的，一種是沒有賣出去。為了降低已經賣出去的，應該加快徵收物業稅，不要看到很多小區的燈都沒有開，就説這些人是為富不仁，購買了幾套房屋，別人已經購買的房屋，講這些話是沒有用也沒有根據的。”

徐滇慶認為，徵收物業稅可以顯著的降低空置，“購買多少套房屋不犯法，不交稅是犯法的”。