5月29日，國務院發佈了九部委《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(以下簡稱為“國十五條”)。這個意見有新意的地方不少，最主要的表現是通過政府行政強制性的方式來調整住房供應結構、對房地産開發住房貸款的限制、對消費者按揭貸款首付比例提高以及對廉租屋建設的強調等。

首先，“國十五條”強調重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房，並把該原則落實在政府編制住房建設規劃中，同時規定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上；對過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。

也就是説，這次住房結構調整已採取強制性方式責令地方建設系統制定“量化”的住房建設規劃，上報中央政府監督執行。並強調了今後在各地新開工的住宅建設項目中，地方建設部門將對住房面積、銷售價格事先做出明確限制性規定，不符合這個規定的，將不能開工。而且，土地拍賣時也有同樣的要求。

我想，這項政策的落實並不是多少困難的事情了。這不僅將體現政府的基本宗旨(即生産更多絕大多數民眾有支付能力的住房)，也是保證房地産市場健康發展的關鍵。産品是絕大多數人能夠購買的産品，市場是絕大多數人都能夠進入的市場，房市場市場才能真正健康持續的發展。世界100強企業之所以能夠強大，就在於它們絕大多數都是生産大眾化産品的。大眾化産品不僅滿足了大眾生活的需求，而且需求量大，容易形成有效的市場競爭，使經濟資源得到有效配置。

然而，該政策要想落實，首先還需要國土資源部出臺相關配套政策，即在土地拍賣時，也得強制性限制該土地應該生産什麼類型、什麼價位的房子。如果房地産開發商違反承諾，就對其加收土地拍賣款，或進行嚴厲處罰。只有在這個前提條件下，國內住房結構調整才有基礎。

在這裡，如果用行政的方式來限定的住房市場價格可能不會是件容易的事情。一是土地的價格可以限定，但建築材料、勞動力工資等方面的成本由於其變動性並不容易限定，以不確定的東西來限定未來産品的市場價格，不僅會讓這種價格的合理性令人質疑，而且也給政府干預市場創造了條件。二是如果這種限價以高位時為基準，那麼當住房的價格下跌時，差額又由誰來補償？在市場經濟中，政府對産品限價可能帶來的問題會更大。

政府通過強制性方式來調整住房結構，中長期來對房地産市場的影響會比較大，也是解決國內住房結構失衡的必由之路，但是從短期來説，對目前房地産市場價格的影響不會太大。因為，房地産業生産有很長的週期性，政策要對房價起作用只能是幾年後的事。

其次，從“國十五條”來看，其信貸調整主要是從以下幾個方面：開發商自有資本金比例將提高到35%；對有閒置土地等情況的，要控制貸款發放，不予以授信；為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。可以説，這種區別性信貸政策十溫和，能夠起到一定作用但並不會太明顯。

信貸政策對房地産影響主要體現在以下兩方面：一是對房地産開發商的影響；二是對購房消費者的影響。這又分為價格調整即利率變化以及市場準入限定。在統一的金融市場中，採取區別性的利率政策所面對的對像是十分有限的，而且要有可操作性細則先行，否則，容易扭曲金融市場的價格機制，為市場投機者套利創造條件，也會因為政策的歧視性導致對同一市場中的當事人不公平對待。但對於消費者來説，政府為了保證廣大民眾的基本生存利益，特別是中低收入民眾居住的基本利益，可以採取某些優惠政策。比如，對購買第一套住房者的中低收民眾採取優惠利率政策。不過政府要這樣做必須制定嚴格的可操作性的規則，以便如何來識別哪些人可以享受優惠，而不是讓這種優惠成為每一個住房消費者的福利。

對於市場準入方面來説，區別性的信貸政策制定起來更為容易些。比如，開發商自有資本金比例提高到35%，其實這一條在2004年銀監會的信貸指引中就有明確規定。如果這是房地産開發商進入市場必要門坎，那麼房地産開發企業的資質會有很大的改善。但落實情況我想不會太理想。一是監督無法跟上；二是國內嚴重缺陷的住房預售制度為房地産開發商逃避銀行監管創造了條件。可以説，國內住房預售制度不取消或不改善，銀監會對房地産開發商準入門檻提得再高也對其影響不大。而對於空置三年以上的住房不能夠進入銀行抵押，這條是有新意，但操作起來比較困難，特別是在國內銀行都有貸款衝動情況下。

對於消費者的市場準入，劉明康要求銀行“大力發展實質性首套住房消費貸款”；同時嚴格審批非自用型購房貸款，對多套房屋以及對高檔商品房、別墅、商業用房等投資和投機性需求要“大幅度提高首付比例和嚴控授信”。對此原則，我基本贊同。但是“國十五條”中，與這一原則的宗旨相去很遠。僅是提高90平方米以上購房者首付一成，這對購房者影響有限。首付三成是國際市場上的基本慣例。

近幾年來，國內房地産市場價格快速上漲完全是炒作之結果。我前幾天到浙江、深圳、廣州，不少民眾就告訴我，他們那裏持有幾套房子的大有人在。面對這種房地産市場的炒作，銀行的信貸政策是大有作為的。但是，“國十五條”沒有在這方面下更多的功夫。

比如，對於消費者來説，可以從兩方面來推出區別性的銀行信貸政策。一是從利率方面，對中低收入民眾購買第一套住房採取優惠利率(這也是國際慣例)，購買第二套以上的住房採取市場利率。二是在市場準入上，我基本同意對購買90平方米以下中小戶型的消費者首付比例仍然採取20%優惠政策，但對於購買二套以上住房或高檔住房者，可以實行高於三成的首付比例。這種差別性信貸政策較容易制定及實施。

市場準入的另一個重要方面就是消費者進入房地産市場的資格審查問題。可以説，目前的房價迅速膨脹，是與不少商業銀行濫用銀行授信有關。按銀監會指引，購房者到銀行借錢要受到嚴格審查，許多不合資格者是不能夠進入房地産市場的。但是早些時候，無論什麼人只要購買房子都能夠從銀行借到錢。這也就導致一些瘋狂的投機者趁機利用銀行資金炒作房地産，如上海“姚達康”之流。如果不在這方面採取嚴格措施，並對違法違規的銀行內部人員採取嚴厲處罰，那麼要遏制這種惡性事情發生是很難的。

還有，在通過房地産稅來遏制國內房地産市場的炒作方面，還做得不夠。5.5%的房地産營業稅範圍擴大一點點，對市場的影響十分小，重點應該放在房地産交易所得稅、房地産持有稅(即物業稅)、房地産空置稅上。同時，外資進入國內炒房的問題“國十五條”沒有涉及，這也是目前國內市場房價推出的重要因素。此外，對於住房保障體系的建立，可以強調，但範圍不宜過大，特別是廉租屋，應該限定在總人口不超過10%的範圍內。

易憲容