區別性信貸政策是遏制目前國內房價上漲的有效工具，關鍵是出臺的政策如何真正把握到市場要害。有關部門可以從房地産開發商市場準入嚴格監管、住房預售制取消或改善、利率與首期付款的差別性及消費者嚴格市場準入上入手。

5月29日，國務院辦公廳轉發了建設部等九部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(以下簡稱“國十五條”)。“國十五條”最為創新的地方是強調的住房結構調整，並把這種調整用行政強制性方式要求政府在出讓土地、城市規劃時完全落實下來。從中長期來看，這對房地産市場的影響肯定會很大。但對目前過高的房價來説，短期內能産生多少作用具有相當不確定性(除了房地産交易所得稅外)。因此，房地産信貸政策調整及分類對待和稅收政策才是對目前國內房地産影響最為重要的方式。

“國十五條”關於信貸調整主要是以下幾個方面：開發商自有資本金比例將提高到35%；對有閒置土地等情況的，要控制貸款發放，不予以授信；從6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%；考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。這種區別性信貸政策比較溫和，力度似乎還不夠，其成效還有待市場檢驗。

信貸政策對房地産的影響主要體現在對房地産開發商的影響和對購房消費者的影響兩個方面。這兩方面又分為價格調整即利率變化以及市場準入限定。

對於消費者來説，政府為了保證廣大民眾特別是中低收入民眾居住的基本利益，可以採取某些優惠政策。比如，對購買第一套住房者的中低收入民眾採取優惠利率政策。但政府要這樣做必須制定嚴格的可操作性的規則，以便如何來識別哪些人可以享受優惠。在統一的金融市場中，採取區別性的利率政策所面對的對象十分有限，而且要有可操作性細則先行，否則，容易扭曲金融市場的價格機制。

在市場準入方面，區別性的信貸政策制定起來較為容易些。比如房地産開發商自有資本金比例將提高到35%，其實這一條在2004年銀監會的信貸指引中就有明確規定。如果這是房地産開發商進入市場必要門檻，那麼房地産開發企業的資質會有很大的改善。但是落實情況如何，我想不會太理想。一是監管機構的監督無法跟上；二是嚴重缺陷的住房預售制度為房地産開發商逃避銀行監管創造了條件。“空置三年以上的住房不能夠進入銀行抵押”這條有新意，但在國內銀行都有貸款衝動的情況下，操作起來也比較困難。而對於消費者的市場準入來説，“國十五條”僅是提高90平方米以上購房者首付一成。這對購房者有影響，但不會太大。

近幾年來，國內房地産市場為什麼價格快速上漲？完全是房地産市場炒作的結果。我前幾天到浙江、深圳、廣州，不少民眾就告訴我，他們那裏持有幾套房子的大有人在。這些地方房價過高，基本上是過度炒作的結果。面對這種房地産市場的炒作，銀行的信貸政策大有作為。

對於購買者來説，可以從兩方面來推出區別性銀行信貸政策。一是利率。對中低收入民眾購買第一套住房採取優惠利率，購買第二套以上的住房採取市場利率。二是市場準入。對於購買二套以上住房、對於購買高檔住房的可以高於三成以上的首付比例。

對於消費者來説，市場準入的還有一個重要方面就是消費者進入房地産市場資格審查問題。如果對購買第一套住房者政府採取比較寬一些政策，而對購買第二套以上的住房者採取嚴格的審查政策，那麼房地産的炒作也容易得到遏制。按銀監會指引，購房消費者到銀行借錢要受到嚴格審查，不合資格者不能進入房地産市場。但是，早些時候為什麼無論什麼人只要買房都能從銀行借到錢？這就是我們銀行市場準入有問題了。這使得一些瘋狂的投機者利用銀行資金炒作房地産，如上海姚達康之流——到銀行貸款7800萬元購買房子128套。如果在這些方面沒有嚴格的措施，並對違法的銀行當事人採取嚴厲處罰，那麼要遏制這種惡性事情發生是不容易的。但是，到目前為止，還沒有看到如何懲罰當事人。

總之，區別性信貸政策是遏制目前國內房價上漲的有效工具，關鍵是出臺的政策如何真正把握到市場要害。有關部門可以從房地産開發商市場準入嚴格監管、住房預售制取消或改善、利率與首期付款的差別性及消費者嚴格市場準入上入手。果真如此，當前房地産市場問題可以得到一定的改善。

易憲容